爱华网文/吴昊 导语：新政后二手房贷款不得不说的又一大变化即是批贷、放款周期的延长，使业主的拿款周期延长了至少一个月，增大了买卖双方的资金和产权转移风险。 进入2010年以来，楼市调控政策层出不穷，很多借款人反应措手不及。在多轮调控政策后，二手房贷款市场也有了七大新变化。 变化一：外地人贷款设门槛 “京十二条”下发后，要求外地购房人在京购房必须提供一年以上的纳税及社保证明方可申请贷款。从新政下发一个月后的各银行的执行情况来看，目前各银行对外地人贷款申请审核异常严格，均要求外地购房人提供一年以上的纳税或社保缴纳证明后才会受理，否则是不能够申请贷款的，这一政策可谓是外地人在京购房的一大门槛。 不过根据住建部刚刚出台的《规范个人住房贷款二套房认定标准》规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。 对外地在京常住的这部分购房人给予较大的优惠，不过宏观调控政策虽出台但执行到地方应该还有一段缓冲的时间。 变化二：批贷、放款周期延长 新政后二手房贷款不得不说的又一大变化即是批贷、放款周期的延长，这主要是缘于4月20号北京银监局“先抵押后放款”的通知要求，目前银行是在客户批贷→过户→办理抵押登记手续→银行见他项权利证后才会放款，而在新政前，买卖双方过户见契税票后银行即可放款给业主。
“先抵后放”使业主的拿款周期延长了至少一个月，增大了买卖双方的资金和产权转移风险。 变化三：贷款纪录审核严三套房停贷 新政后，银行对借款人之前的贷款纪录追查的更为严格。目前，银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房，对于审查出的二套房客户首付、利率均予以上调，三套房客户已全面停贷。 银行对借款人及配偶之前的贷款纪录审查时，只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款纪录，那么不论该房产贷款是结清或是出售，再申请贷款时是属于第三套房的，所以银行是拒批的。而在新政前，如果借款人家庭成员名下有多次贷款，但只要无恶意逾期，都是可以再申请贷款的。 变化四：贷款额降低、首付增加 新政后，首套房、二套房的首付比例也发生了很大的变化。“京十二条”后，银行要求首套房90平米以下首付比例最低为20%，90平米以上最低为30%，二套房首付比例为50%；而在新政前，一般140平米以下的首套房都可以享受到20%的首付，二套房首付比例也仅为40%。也就是说新政实施后，借款人购买90-140平米之间的首套房以及二套房的贷款额会降低，相应的首付款将有所增加。 假设借款人购买的第二套房总价为200万，评估价为150万，按照目前银行政策，贷款成数为五成，也就是说借款人最多可以贷款75万，那么需要首付125万；而在新政实施前，银行贷款成数为六成，借款人可以贷到90万，需要首付110万。此例中，新政后，借款人的首付款要增加15万元。 变化五：逾期纪录审核更严 在银行信贷收紧的情况下，银行对借款人的个人信用资质审核更加苛刻，如果借款人之前有过一年内连续三次或累计六次的逾期纪录，那么银行对于此类客户会毫不留情的予以拒批。 对于借款人的贷款纪录审核，除房贷、车贷外，还包括个人信用卡以及替他人担保贷款还款情况等，都会被纳入借款人信用审核之列；而在贷款政策相对宽松的情况下，有个别银行可能会“睁一只眼闭一只眼”，在借款人提供合理的逾期原因并且写下保证书的情况下，予以适当放行的。 变化六：银行流水与收入证明要相符 在贷款政策收紧后，银行对借款人申请贷款时收入证明的审查更为谨慎，除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外，银行还会对借款人所提供的银行流水仔细核对，如发现借款人银行流水与收入证明存在较大悬殊时，一般会将借款人的收入证明认定为“无效”，从而拒绝对借款人放贷。而在贷款政策未收紧前，银行对借款人的收入证明审核不会这样过分“吹毛求疵”的。 变化七：贷款房屋房龄受限 目前银行对贷款房屋房龄的审核也更为严格，现阶段，多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的，也就是说1990年以前的房产是根本做不了贷款的。而在2009年时，银行对房龄超过20年的房产，例如1985年以后的房产，银行通常还会受理贷款申请，只是贷款成数会降低一些。 （吴昊 伟嘉安捷企划主管） 插排： 目前银行对贷款房屋房龄的审核也更为严格，现阶段，多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的，也就是说1990年以前的房产是根本做不了贷款的。
