楼市 投票 楼市之后,还能投什么(4)



  有许多温商在政策不太明朗的情况下选择持币观望,认为当下并不是投资的好时点,保护资金安全更为重要。“我也正在做相关课题的调研,从人民银行获得的信息是,5月份回流温州的存款较上月增长60亿到80亿元,说明相当一部分人采取了谨慎的做法。”姜洪新表示。

   坚守房地产投资

  跻身福布斯富豪榜的著名温商、耀华电器集团董事长何建国被问及当前的投资动态时表示,从时点上看,目前他在观望,但不排除在今年年底加大投资。宏观经济与股票一样,有低谷就有高峰,低谷投资高峰退出就能获利。

  何建国从电器之都温州乐清起步,由业务员做起,后发现商机,刻苦钻研技术,取得发明专利创造巨额产值。其后展开连续的兼并收购,将约20家国有、公有企业收归麾下,建成集团公司,目前涉足电器、房地产等多个领域。

  这位在温州名声响亮的企业家,也是中瑞财团的董事。对于未来的投资方向,他坚定看好房地产投资,而这也代表一部分温州商人的想法。

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  作为老温州人,何建国表示,温州资金不会大量流向制造业,对于年产值2000万左右的企业,用工不规范、工人工资不断上调是企业主选择关门的重要原因。同时,温州人不喜欢炒股,所以资金也不会流向股市。针对媒体报道有民间资金狂买黄金一事,何建国指出,其实这类投资资金并不大,精明的温州人不会大量购买不能吃、不能喝、只有虚拟价值的黄金,房地产仍然是资本围猎的战场。

  对于一般认为的温州民间资金大约6000亿到8000亿的说法,何建国认为,这只占温州民间资本的十分之一不到。由此算来,温州民间资金总额应为6万亿以上。他指出,6000亿到8000亿的说法,来自于银行的存款余额,但存款余额数不能代表民间资金。“像我这样做企业的,只会从银行贷款,根本就不会把钱存在银行里。”

  如同治水应该疏而不能堵一样,如此巨额的资金,必须有泄洪的渠道,否则最终会溃堤溃坝。“这么多资金全去炒矿泉水,1块一瓶的都能炒到100元。炒什么都一样,这就要求政府进行正确的引导!”何建国指出,其实能容纳大资金的,最好还是房地产,政府调控房地产将被证明是失败的。

  他说,政府应该辩证地看待房价被炒高问题,这实际是供需失衡造成的。“尽管让炒房客去买,当他们的钱用完后,供就可能大于求了,房价自然就下来了。有财力的人就去买房,买不起的就去租,总会有一部分人买不起房,刚出校门的大学生也买得起房,那房子就成白菜了。”

  政府将这部分炒房资金逼出房地产的导向在何建国看来需要纠正。他分析,房地产调控政策将会草草收场。这位与地方政府接触颇多的企业负责人表示,据他掌握的信息,调控政策令地方政府日子难过,主要原因是,消费者观望令房子卖不出去,而开发商收紧步伐导致政府拍不出去土地。房子卖不出去,税收就会减少,土地卖不出去,政府钱袋就会空瘪。更为重要的是,银监会对地方政府融资平台念紧箍咒,使得政府手头紧张。

  他进一步解释,2009年全国财政收入6.8万亿,来自国土资源部的数据显示,当年全国土地出让总价款为1.6万亿元。一般而言,1亿元的土地就派生出1亿元的税。据此折算,房地产税总额约为1.6万亿。“如果没有房地产,地方政府就没有这3.2万亿元收入,可以想见他们多么难过。”

  而在地方政府负债方面,来自中国银监会的数据显示,截至2009年末,地方政府融资平台贷款余额为7.4万亿元。社科院金融研究所研究员、中国经济评价中心主任刘煜辉表示,按照正常基础设施项目的建设进度(三年)预估,2010年贷款余额或会上升到10万亿,预计将占GDP的四分之一。

 “地方政府负债多转向地方融资平台,如果地方财政恶化导致工资发放出现困难,将出现可怕后果。”何建国表示,这将倒逼房地产调控政策,他的判断就是该政策草草收场。由此,房价将迎来报复性上涨,“硬性摁进水中的皮球会冲上来。”数据显示,5月份的开工率极低,而刚性需求会越积越多,供需不平衡最终将严重影响价格。

  何建国坚称,温州人对房地产的投资不会停下来——宁可把钱投在房地产中守着,也不会把钱投向股市。“我们会选择在抛物线的低位考虑投资房地产。”

  房地产  被重构的版图

  文     本刊记者   严葭淇

  “国十一条”等密集房产新政的出台,对年初疯狂上涨的一线城市的楼市,无疑像扔了颗重磅炸弹。如今,近两个月过去,一线城市的房价虽然跌得不多,销量却被震得一片萧条。不过感知灵敏的热钱或者游资,很快便在依然硝烟弥漫的房地产市场找到了新的淘金目标:商业地产的价格洼地被眼球包围,千万豪宅的购买者更不手软;与此同时,二、三线城市甚至是海外楼市成为新的投资选择。而随着行业外的资金“抄底”介入房地产开发以及煤老板组建私募基金操盘商业物业的个案出现,也印证了房地产的投资版图终于被刷新。

  投资房地产,在中国有多少筹码,还有多少大戏可看?

   游资升级房地产投资

  在楼市多项新政的夹击下,从4月末开始,北京、上海、深圳等一线城市的一 二手房成交量就开始大幅下挫,海量资金开始从楼市撤出,北京、上海等地的炒房客开始匆忙甩货。而这些变现的资金,很快便成为让全社会侧目的“游资”,棉花、矿产、黄金、大蒜、绿豆、辣椒……都成为公众怀疑的对象,但更多的迹象显示,其实原来扎堆房地产的资金,并没有像外界推测的那样彻底逃离,而是换了个玩法,从普通住宅转移到了商业地产、豪宅别墅和二、三线城市的楼市,房地产投资的拼图游戏又重新开始。

  而作为房地产业主体的开发商,对于新政的挤压,也并没有表现出惊慌失措。首创置业股份有限公司(下称首创置业)副总裁胡卫民表示,其实去年和今年年初几近疯狂的楼市,让他们已有所警觉,看到了其中蕴涵的风险,“像广渠门10号地王,和后来的大兴、亦庄地王,尤其今年两会后出的三大地王,让我们感觉楼市要有变化,所以公司去年就已经明确了发展策略。我们没去当地王,包括一些招拍挂的热点地块,我们都没有参与,而是通过另外的方式拿了一些工业用地等,回避了今年遇到的一些情况。”

  截至5月,首创已完成近全年销售量的40%,销售金额39亿多。“今年我们销售量虽然下来了,但存货很少,现房不到7万平米,加上期房也就十几万平米,能卖的都卖了。所以虽然不理想,也可以接受。其中原因也有我们原计划5月开盘的两个北京项目没拿到预售证。”

  应该说,无论调控政策多么严厉,开发商还是非常看好房地产这块大蛋糕的。首创置业资本管理中心投资者关系经理佟欲晓说:“我们还是长期看好这个市场的,核心城市土地资源本身就很有限,市场需求也很旺盛,供需矛盾依然存在,所以我们公司也会持续加大在这个行业的投资。”

  而目前楼市低迷,土地供应充足,价格也比前段时间低许多,正是资金充裕的房企抄底购地的好时机。近期就传来不少房企集中拿地的消息:万科、保利5月份囤地12块,花样年控股和众安房产分别以3.17亿元和4.25亿元,拍下了广东东莞和浙江杭州两个地块。花样年并表示,拟将该地块开发成高端别墅和高层洋房。

  

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