爱华网但业内人士预测，充沛的流动性和旺盛的投资需求，将推动住宅产品品质的整体高端化，而城市核心区高昂的地价，也将使开发商提高自己的产品定位和品质。所以今后的商品房市场，有可能呈现“泛豪宅化”的趋势，而与之并行的则是政府大量建设的保障性住房，这也许正是政府要着力打造的住房双轨制蓝图。 采访中，佟欲晓谈到了保障性住房对房地产行业的影响：“保障性住房对行业的长期发展是有利的，好处是能使行业的专业度加强。现在房地产市场门槛较低，专业不专业的都能做，将来市场细分后，门槛加高了，对商品房质量的要求和开发商专业素质的要求也会提升。”而大量建设保障性住房，对从事中低端住宅开发、讲究快速周转的开发商，更是个好机会。 当然保障性住房的投资加大了，必然会挤压商品房市场，但佟欲晓认为：“像首创这样从事中高档住宅和商业地产开发的国企，肯定也会参与，一是这是企业该承担的社会责任，二是目前有些土地在转让时就包含了配建保障性住房的要求。但首创是上市公司，所以必须在保障股东利益的前提下参与。” 商业地产吸金有方 在这场被称为“史上最严厉”的调控新政中，商业地产却迎来了它久违的春天。 仲量联行调研报告显示，经过6个季度的低迷后，北京的商业地产出现了回暖迹象，成交活跃、租金首次出现增长。商铺的市场需求在扩大，尤其是新建的地铁城铁，更带动了新商圈的兴起。 而新政后，业界和媒体也很自然地将目光聚焦在了这里，几乎一夜间，大家都不约而同地发现商业地产是个价格洼地。胡卫民说：“从市场价格来看，在国际大都市，商业地产的价格应该是住宅类地产的3-5倍，但北京商业地产的价格和住宅类产品相比，却是倒挂的，商业地产还没住宅产品卖价高，比如北京的CBD，住宅可以买到6万，但写字楼也就三四万，甚至只有2万多。” 佟欲晓也认为，目前一线城市的商业地产的价值是被低估的，尤其是北京，很多人认为写字楼供应量过大，价格要下跌。但从长期来看，未来5年都不会有新增供应了，需求还是非常强劲的，因为每年有大量中小企业、外资公司来北京发展，需求还是在增长的。数据显示，北京写字楼整体空置率环比下降0.92个百分点，平均租金环比上涨0.89%至月平方米135.45元。这个数字虽然很微小，但意义却很不一般。更有权威机构预测，年内将有更多的海外及内资零售商将在或继续在北京扩张。而与此同时，商业地产的市场总净吸纳量达134599平方米，较去年同期增加3倍多。 而更多的开发商已开始动作，准备从这个预热的市场分一杯羹了。媒体报道，今年一季度，万达商业地产销售面积达137万平方米，金额152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%；万科4月份一举拿下3个商业地产项目，并宣布将商业地产的资产比例提升至20%—30%，近日更传出收购北京赢嘉中心、斥资80亿元在西安曲江新区打造国际会展产业园区等消息；保利早在2009年年报中就透露，未来3-5年内将投入近300亿元资金，用于商用物业开发项目，持有性商用物业的投资比例将逐渐增大到30%；世茂股份去年完成重组后，公司主营业务已转为高端商业地产投资开发和经营，目前该公司拥有近1000万平方米土地储备，将在全国各大中城市打造城市地标综合体项目；金地今年20%的资金，将投向商业项目；另外，华润、合生、富力、中海、城建等开发商也一致将目光瞄准了商业地产。 首创置业的董事长刘晓光也向媒体表示，首创在未来3年内，将投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路；未来5～10年，首创置业在全国的奥特莱斯争取增至30家。采访中，胡卫民解释了众多开发商转战商业地产的原因，“首先因为纯做住宅，地是个问题。住宅技术含量不高，门槛低，一拍地大家都来争，很多不是专业做房地产的央企也来参与；如果是商业地产用地，争的人就少多了。另外，从地方政府角度，也希望转让的土地能有配套的商业来支撑，如果纯粹是住宅地块，它是一次性受益，没有后续收益，而且纯住宅还要建许多服务类配套设施，医院、学校、幼儿园之类，所以地方政府也希望把住宅和商业地产结合起来。” 商业地产在人们的注视下似乎变得炙手可热，但其实人们对商业地产的了解还很肤浅。一般人认为，商铺或底商就是商业地产了。但其实商业地产的成熟模式应该包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态，是一个结合了地产、商业和投资三重属性的内涵广泛的东西。 “一般人可能把写字楼、商铺都叫商业地产，而对于我们做商业地产的人来说，写字楼并不是纯粹的商业地产，真正的商业地产应该是靠商业去运作，靠品牌去维系的，它的终端不是买家，而是消费群体。而写字楼的终端就是一个个公司。”田宇认为，所谓的商业地产热，其实是一种错觉，现在有人说大量资产涌入商业地产，那是人们对商业地产的理解存在差异，而且资金也并没有大量地流入商业地产。 然而，即便商业地产是开发商心中的聚宝盆，就能保障它成为投资客手中下金蛋的母鸡吗？众多业内人士都表示，投资商业地产，赚钱其实不容易。 买住宅投资，地段是最重要的因素。而商业地产地段好未必收益好。投资商铺不是普通人能操作的。胡卫民说：“投资商业地产不一定能赚钱。商业地产投资要比住宅地产复杂数倍。从开发商来说，开发住宅地产和开发商业地产的素质和技术要相差好几个等级。如果开发住宅地产的是小学生，那开发商业地产的就应该是研究生。” 商业地产租金的高低、位置的优劣受很多因素的影响，不是专业人士很难判断。“首先，投资商业地产当然最重要的是地段、位置，包括交通、周边环境、周边消费能力等，好地段和差地段相差很大。香港尖沙嘴、铜锣湾等不大的商铺，每平米的售价是200万，而香港豪宅每平米也就30万—40万。比如有的地方没有商业环境，孤零零的就做不成商业地产，必须是大家比较认可的商圈，才能做商业地产。再就是得有耐心。商业地产得培育客户，得养好些年呢。”胡卫民介绍，东方广场历经10年才起来，前5年都是亏的；金融街购物中心在北京算高档的了，快3年了客流还不多；金源MALL5年了，刚开张时店员是顾客的两三倍。当然现在它起来了，10000元车位，去了车位还是难找。“所以，投资商业地产想要短期回报也是不太可能的。也就是说，商业地产是个蓄水养鱼的过程，周边的商业成熟了，商业地产才能体现出价值，它需要一个长期的运营、维护的过程。” 陈贵也认为，投资住宅和投资商业地产就像炒股和炒股指期货一样，根本是两码事。“一般投资者对商业地产远不够了解，风险很大。首先，投资客尤其是散户炒房客，用老思维进入商业地产，商业地产的经营成本和价值主导因素与住宅投资不是一回事。其次，商业地产经营中开发商与投资者之间信息不对称问题非常突出。”他举例说，商业地产从征地、转手、开发到销售各环节的信息都不能疏漏，比如有的商业地产开盘销售时，产权已过去10年，而商业地产产权一般只有40-50年。另外，商业地产的价值，还和宏观经济周期密切相关。最后，陈贵提醒投资者，商业地产已成为新政后民间资金的泄洪渠，继5月19日北京市4委局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》之后，针对商业地产更严厉的政策将相继出台，所以投资客应该擦亮眼睛看清项目。 目前已有专家认为，过热的商业地产投资，会导致市场竞争更激烈，泡沫会加大，很容易引起楼市的崩盘。陈贵认为，“商业地产是有组织有规模的行为，杠杆率会用到极致。另外，国际资本最喜欢参与商业地产炒作，快进快出，破坏力更大。防止商业地产泡沫比商品房更值得警惕。”不过，胡卫民表示，这种可能性不大，“商业地产和宏观经济和信贷政策关系密切，另外中国的商业地产和发达国家相比，差距还很大。”当然什么事情都不能一窝蜂，大家都往一个方向走肯定出问题。“因为商业地产开发不光是技术问题，还有资金问题，开发商业地产必须在一段时间内持有，包括土地的成本，资金压力是比较大的。很多开发商做不了商业地产，也跟资金规模有关。”
