中骏置业:尝试央企地产“头啖汤”



 作者:何伊凡

  尽管极不愿出风头,中骏置业董事长黄朝阳还是成为地产界的焦点。

  自国资委发布“劝退令”,要求非房地产主业的78家央企剥离地产业务后,谁是央企地产的首位接盘者,一直备受关注。出乎意料的是,吃螃蟹者是来自厦门的中型地产公司中骏置业,6月4日,它摘牌取得中石油下属房地产公司北京都市圣景100%的股权。

  中骏置业蛰伏已久,今年是它的发力之年。2月5日,它在香港联交所挂牌上市,是2010年第一支—当前形势下也可能是唯一一支—成功在港上市的内地房地产股。不久前,它还以5500万元增持了其在山西临汾项目的股权,又以约4.23亿元购得辽宁鞍山的一块土地。

 中骏置业:尝试央企地产“头啖汤”
  号称史上最严厉的地产调控政策相继出台,市场波动频繁,走势变幻莫测,常怀“战战兢兢”心态的黄朝阳却展示了其从区域地产商走向全国的雄心,难道他要逆势而上,风格为之一变?

  黄朝阳摇摇头:“我比任何时候都要谨慎。”他指了指办公室的一幅字,上书:惧者生存。他将之视为中型地产商的竞争哲学。

  玩转全国?

  黄朝阳没想过做破冰者。

  央企退出房地产实际早有风声,中骏置业之前就曾与中石油接触,都市圣景挂牌后,它顺势拿下。都市圣景实际资产是位于北京市西城区德外大街的一块土地,约5800平方米,中石油通过法院拍卖获得该地块,本打算在此黄金地段建一个总建筑面积约3.8万平方米的商住项目—华龙大厦。

  然而由于拆迁受阻、规划调整等问题,一直未开工。一位接近该项目的人士向本刊透露,都市圣景未开发的原因之一是,中石油总部当时就在此附近,公司担心因拆迁引起纠纷,居民找上门来,“对央企来说,发生这样的事很麻烦。”

  如此背景下,中骏置业依然敢接盘,其副总裁李维认为,此项目规模符合中骏需要,不大也不小,而且中骏之前在CBD一带曾操作过世界城项目,有拆迁经验。经他测算,每平方米楼面价能控制在两万元之下。更重要的是,该地块股权很干净,出售的是100%的股权,“如果只是80%的股权,你可能还不知道那20%在谁手里。”李维说。

  中骏置业手中有一张央企退地的清单,但左右权衡之下,不会频频出手,因为其中多数资产都是酒店,涉及人员安排,重新装修等,需要花费的精力太多。

  “真正赚钱的项目,谁愿意拿出来?”上文中接近项目的人士说,目前出让的项目大多有遗留问题,有些债权关系复杂,股东背景深厚。从此角度看,都市圣景的资产质量已算不错,“拆迁是可以通过花钱解决的,而仅通过花钱能解决的问题都不是问题。”

  这是黄朝阳在北方的重要落子。按照他的策略,中骏置业当前全国布局为“两重两轻”:重点拓展海峡西岸经济区与环渤海经济区,关注长江三角洲与珠江三角洲。

  海西经济区为以福建为主体,涵盖浙江、广东、江西三省的部分地区。福建为中骏发家之地,黄朝阳计划继续巩固大本营,精耕细作,甚至会深入乡镇市场。“我很看好‘泉州模式’的潜力,它打自主品牌,未来价值体现会更高,民间财富增长空间很大,一些发达乡镇的房价可能超过中西部省会城市。”黄朝阳说。

  而环渤海经济带,中骏考虑的重点为北京、天津、唐山、济南、辽东半岛一带。不过,这也是大佬云集的战场,自2008年以来,环渤海房地产市场同比增长超过珠三角与长三角,万科、绿城、龙湖、中海均向此区域重点倾斜资源。

  在大本营,中骏获得土地的成本相对较低。目前它有超过2/3的土地来自项目股权合作以及与政府协议收购,只有不到1/3通过招拍挂获得。除旧城改造外,福建一带,工业企业如果有大型投资,当地政府往往会以土地形式回馈。而对它们来说操作地产项目并非内行。黄朝阳在当地商圈人缘颇好,许多企业都带着项目找上门来合作。

  中骏挖掘土地价值的专业水准,也是吸引合作者的主要原因。与临近区域同类项目相比,它的楼盘销售溢价均能超过20%。安踏集团董事局主席丁世忠与黄朝阳熟识,安踏曾有一块地,本打算自己开发,售价在5000元/平方米左右,后将此地块与中骏置业合作开发,售价即提升到8000元/平方米。

  “我们的条件是一定要控股,如果你没有团队,就交给我们来管,当个财务投资者,而我的账目很透明。”李维说。

  在房地产行业已经变成一个大资本的游乐场时,“合作”可能是很多中型地产商的生存之道。不过,黄朝阳也意识到,低价拿地并非长久竞争力,未来招拍挂肯定会成为主体。“招拍挂的利润比较均衡,我们会对项目进行财务分析与测算,希望销售净利能保持在15%-25%之间。”黄朝阳说。

  他希望每年新增加土地储备量在200万-300万平方米之间,即保有3-5年的开发量,“以我们现在的规模,没必要一下子储备太多土地,钱全部沉淀进去资金成本很高。”黄认为最大的风险是让速度变得不可控,“2012年,土地储备达到1000万平方米,公司的盘子也就真正稳了。”  

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