爱华网作者：何伊凡 尽管极不愿出风头，中骏置业董事长黄朝阳还是成为地产界的焦点。 自国资委发布“劝退令”，要求非房地产主业的78家央企剥离地产业务后，谁是央企地产的首位接盘者，一直备受关注。出乎意料的是，吃螃蟹者是来自厦门的中型地产公司中骏置业，6月4日，它摘牌取得中石油下属房地产公司北京都市圣景100%的股权。 中骏置业蛰伏已久，今年是它的发力之年。2月5日，它在香港联交所挂牌上市，是2010年第一支—当前形势下也可能是唯一一支—成功在港上市的内地房地产股。不久前，它还以5500万元增持了其在山西临汾项目的股权，又以约4.23亿元购得辽宁鞍山的一块土地。
号称史上最严厉的地产调控政策相继出台，市场波动频繁，走势变幻莫测，常怀“战战兢兢”心态的黄朝阳却展示了其从区域地产商走向全国的雄心，难道他要逆势而上，风格为之一变? 黄朝阳摇摇头：“我比任何时候都要谨慎。”他指了指办公室的一幅字，上书：惧者生存。他将之视为中型地产商的竞争哲学。 玩转全国? 黄朝阳没想过做破冰者。 央企退出房地产实际早有风声，中骏置业之前就曾与中石油接触，都市圣景挂牌后，它顺势拿下。都市圣景实际资产是位于北京市西城区德外大街的一块土地，约5800平方米，中石油通过法院拍卖获得该地块，本打算在此黄金地段建一个总建筑面积约3.8万平方米的商住项目—华龙大厦。 然而由于拆迁受阻、规划调整等问题，一直未开工。一位接近该项目的人士向本刊透露，都市圣景未开发的原因之一是，中石油总部当时就在此附近，公司担心因拆迁引起纠纷，居民找上门来，“对央企来说，发生这样的事很麻烦。” 如此背景下，中骏置业依然敢接盘，其副总裁李维认为，此项目规模符合中骏需要，不大也不小，而且中骏之前在CBD一带曾操作过世界城项目，有拆迁经验。经他测算，每平方米楼面价能控制在两万元之下。更重要的是，该地块股权很干净，出售的是100%的股权，“如果只是80%的股权，你可能还不知道那20%在谁手里。”李维说。 中骏置业手中有一张央企退地的清单，但左右权衡之下，不会频频出手，因为其中多数资产都是酒店，涉及人员安排，重新装修等，需要花费的精力太多。 “真正赚钱的项目，谁愿意拿出来?”上文中接近项目的人士说，目前出让的项目大多有遗留问题，有些债权关系复杂，股东背景深厚。从此角度看，都市圣景的资产质量已算不错，“拆迁是可以通过花钱解决的，而仅通过花钱能解决的问题都不是问题。” 这是黄朝阳在北方的重要落子。按照他的策略，中骏置业当前全国布局为“两重两轻”：重点拓展海峡西岸经济区与环渤海经济区，关注长江三角洲与珠江三角洲。 海西经济区为以福建为主体，涵盖浙江、广东、江西三省的部分地区。福建为中骏发家之地，黄朝阳计划继续巩固大本营，精耕细作，甚至会深入乡镇市场。“我很看好‘泉州模式’的潜力，它打自主品牌，未来价值体现会更高，民间财富增长空间很大，一些发达乡镇的房价可能超过中西部省会城市。”黄朝阳说。 而环渤海经济带，中骏考虑的重点为北京、天津、唐山、济南、辽东半岛一带。不过，这也是大佬云集的战场，自2008年以来，环渤海房地产市场同比增长超过珠三角与长三角，万科、绿城、龙湖、中海均向此区域重点倾斜资源。 在大本营，中骏获得土地的成本相对较低。目前它有超过2/3的土地来自项目股权合作以及与政府协议收购，只有不到1/3通过招拍挂获得。除旧城改造外，福建一带，工业企业如果有大型投资，当地政府往往会以土地形式回馈。而对它们来说操作地产项目并非内行。黄朝阳在当地商圈人缘颇好，许多企业都带着项目找上门来合作。 中骏挖掘土地价值的专业水准，也是吸引合作者的主要原因。与临近区域同类项目相比，它的楼盘销售溢价均能超过20%。安踏集团董事局主席丁世忠与黄朝阳熟识，安踏曾有一块地，本打算自己开发，售价在5000元/平方米左右，后将此地块与中骏置业合作开发，售价即提升到8000元/平方米。 “我们的条件是一定要控股，如果你没有团队，就交给我们来管，当个财务投资者，而我的账目很透明。”李维说。 在房地产行业已经变成一个大资本的游乐场时，“合作”可能是很多中型地产商的生存之道。不过，黄朝阳也意识到，低价拿地并非长久竞争力，未来招拍挂肯定会成为主体。“招拍挂的利润比较均衡，我们会对项目进行财务分析与测算，希望销售净利能保持在15%-25%之间。”黄朝阳说。 他希望每年新增加土地储备量在200万-300万平方米之间，即保有3-5年的开发量，“以我们现在的规模，没必要一下子储备太多土地，钱全部沉淀进去资金成本很高。”黄认为最大的风险是让速度变得不可控，“2012年，土地储备达到1000万平方米，公司的盘子也就真正稳了。”
