支线任务 逃出生天 逃出“北上广”,进入“三四线”



 潘伟明

  本轮调控凶猛而来,中小房地产企业应该发挥“春江水暖我先知”的灵敏,到三四线城市去,以农村包围城市,到泡沫薄弱的地方,去寻找健康的市场。

  任先生与两只鞋子已经成为当前地产的热门事情,与此同时,菜价也成为舆论的重点报道,按照舆论先行、锣鼓先鸣的做法,这似乎已经暗示加息通道将要悄然打开,下一步,房地产市场的宏观调控,是否暴风雨会来得更猛烈些,则取决于房价这只骄傲的海燕是否还在高海拔之上骄傲地飞翔。

  良民好当,刺猬难为。任总收获了一双鞋子,成为高房价愤怒民意的聚焦点,房价是否合理已经不是一个经济学上的问题,而是一个政治经济学课题。总理有言:“公平正义比阳光还要光辉”,高房价的民意沸腾,已经成为施政的难题,任志强先生在企业家的位置说企业家的话,错在挑战了民意。

  曾经沧海难为水,回顾以往的房地产市场宏观调控,购房者对房价下调的期望是“多收了三五斗”,房价问题已经挑战到政府的公信力,毕竟如何不再重复那些已经被证明效果有限的方式,不至于重蹈再一次宏观调控后的上涨峰值仍然是个严肃的问题。然而这次不是“等待戈多”,“戈多”凶猛而来。乱世重典,4月新政之下,一线城市楼市成交量急剧萎缩,任总也说了,房价必将下行,严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步,不然, 在后继房价减速的过程中,将手刹、脚刹一起踩。种种迹象表明,开发商应早点抛掉那种以往“点刹”调速一切很快会过去,春天很快会回来的幻想。

  然而,谁是调控的对象谁是调控的朋友这仍然是调控的首要问题。目前中国还处于工业化进程中,信息化正在加速。未来中国的经济高速增长的引擎在二、三、四线城市,这些城市的经济发展和城市建设正在加快,居民生活水平明显提高,可以预见的是,人们对居住品质的要求将被提上日程,因此,被调控遗忘的三四线城市房地产,每轮政策调整之下,并非重点对象。

 支线任务 逃出生天 逃出“北上广”,进入“三四线”
  未来几亿人进城不能完全依靠一线城市,我们在城市化上面已经走了一些弯路,一线城市的高房价高生活成本已经产生挤出效应,逃出“北上广”已经成为新民间语文,往下感冒高烧传递,二线城市房价有些泡沫化的曲线。2009年以来,民营企业很难抵挡国企在一二线城市土地市场的势头,国资资金雄厚,且对运营成本不敏感,国企背景资金在一二线城市大手笔拿地,高企的地价迫使中小开发商将关注重点移向次重点的区域,比方说郊区县,从而造成土地市场需求的区域位移。

  再说本轮调控凶猛而来,中小房地产开发企业怎么办?怎么迎来中国房地产的后调控时代,应该发挥市场敏锐度高。春江水暖我先知的灵敏,到三四线城市去,以农村包围城市,到泡沫薄弱的地方去,去寻找健康的市场,在三四线城市,价格是主导客户做出购买选择的关键因素。但随着对品质的要求提升,三四线城市的价格有一定的稳中有升,利润空间已经彰显。中小房地产开发企业应该在三四线城市集中力量,争取在局部市场形成优势,通过局部的胜利,积小胜为大胜,提高自己的市场地位,促进自己的发展。以中国之大,这是中国式民营企业求生存发展的解决之道。

  “房少、钱多、价涨”,一线城市在政策焦点下如此乱象将不会在短期内再次呈现,宏观调控助推开发商进入三四线城市,中国城市化的福祉将普及到市县两级,问题的关键是,我们是否会两次踏进同一条河流?我们在一、二线城市的房地产乱象是否会击鼓传花到三四线城市?我们在市场无形的手之外,寻找何种预防机制来规避泡沫在三四线城市的当春乃发生,这让人信心满满又忧心不已,这其间的功过是非,若干年之后,又将是口水纷呈。

  (作者:福晟集团董事长兼总裁)  

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