爱华网夏斌 必须把房地产市场调控政策之一的金融政策，置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的长期考量中。 当前宏观经济领域中，房地产市场的讨论是问题最多、意见最不易统一的领域。鉴于此，目前要选择从长期看来是正确的调控政策，必须先就讨论中经常出现的似是而非的观点，从宏观角度予以理论上的澄清。基于澄清后的正确认识，可以说调控房市的长期政策取向本应是清晰简单的。 房价的长期与短期关系 媒体经常将上海、北京房价与香港比，认为中国房价将持续上涨。确实，如果看好中国经济持续高增长、中国人均收入水平不断提高的前景；看好中国城市化进程的加快，由于土地资源有限，从长期看，房价会呈上涨的趋势。但是，也应看到，因为经济周期调整的原因；房地产市场尚未成熟，政策尚需不断完善；人口老龄化，城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素；以及宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。 这些不确定性，决定了在某个历史时期，房价未必一定涨，也许会跌，或者涨的趋势不是人们预期的走势。所以，讨论房价问题，要防止舆论上将长期与短期问题混淆。 民生与市场的关系 居民住房问题不仅是市场问题，也是民生和社会政治问题。调控房市，首先必须保障每个公民有最起码的居住权，对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房，从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。 因此，基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点，基于国民福利水平的提高是渐进过程的特点，在调控中，只要确保宏观经济的基本平衡，即使面对居民改善性住房及其他房价的上升，舆论上的引导，不能给居民购买改善性住房和大学生毕业没几年就可以按揭买房，以更高的期望值 。 同样，在调控中，面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌关措，应尽量由市场规律发生作用。因为只要宏观经济保持了基本的平衡，短期内房价出现较大幅度的涨跌，并不意味宏观调控出了问题，需要研究解决的可能是一个不成熟房地产市场中的其他政策制度的问题。只有区分了民生与市场的关系问题，宏观调控才有主动权，才有空间。 支柱产业与虚拟资产的关系 毫无疑问，房地产市场已是我国重要的支柱产业。但也应承认，当前中国，买房既可作为消费，又可作为投资。如果政策引导不当，房价上涨预期较快，这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素，虚拟资产的特征会明显突出。而在实际生活中，支柱产业因素与虚拟资产因素又是混合、同时存在的。虚拟资产因素往往又是宏观经济周期过度波动的干扰因素。 因此，基于宏观调控的长期政策思考，第一，应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；第二，即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好，似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策。因此对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其在增长与物价诸平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。
（作者：国务院发展研究中心金融所所长、国务院参事、央行货币政策委员会委员）
