爱华网（首先说一句，这个回答并不是针对成都，而是我觉得每一个买房的人都要有这些考虑，所以写的适用范围比较广，仅供参考）
看了问题下面的一些答案，大家的建议都集中在了“怎么买”这个问题上。但是我认为，在“怎么买”之前还有两个需要考虑的问题。分别是“买不买”和“能不能买”。
首先，买不买。
可能有的答主觉得，既然题主说了要买房了，那这个问题自然就可以不用考虑了。但是其实很多人对这个问题并没有考虑清楚。举个例子，上上周 在群里说想在上海买商住两用房，但是在聊天的过程中，大家发现李老师对于商住两用房了解的并不多，因此本来是一场“怎么买”的讨论，硬生生的变成了“该不该买”。
关于该不该买，我先说我的结论吧：
1、如果你是土豪，那就别买；如果你是一般工薪阶层，那就买。
目前中国的楼市租售比很低（以北京举例，大概在1:500-1:600之间），对于有钱人来说，他们有着更多元的投资渠道，买房的钱用来做其他投资，获得的收益肯定远超过租同样房子的房租。此外买房需要占用的资金量太大，并且变现不够灵活，而且，目前房价也已经过了暴涨的阶段了，所以买房对于有钱人来说并不是一个非常好的投资渠道。
但是对于工薪阶层来说，很多人并没有太多的投资渠道，所以通过买房，一方面能够解决住的需求，另一方面，也可以通过房价的上涨来抵抗通货膨胀。
2、小城市别买；大城市买。
小城市别买，指的是，如果在自己的老家有住的房子（或者是不打算回老家工作，但是目前父母有房子住的），那就没必要再买了。因为在小城市，房子很难租出去，所以买来不住的话，房子基本就是闲置在那里，等于浪费了买房子钱所能获得的生活舒适度享受。此外由于地方政府过度依赖土地财政，导致很多小城市土地供应过多，房子供过于求，在这种情况下，房价上涨的速度会很慢。等到将来如果在工作的城市有买房的需求时，由于不是第一套房，买房时所需要付出的额外成本（比如契税比如利率优惠等），这也是要在原来房子的收益里面减去的。
而在大城市买房，首先买房并不意味着束缚，把自己将来就定在了那个城市。哪怕将来不在这个城市工作，也能把房子租住去，用这个租金来去别的城市租房子住。另一方面，我个人觉得中国的房价还是挺危险的，但是在北上广深这样的大城市，毕竟有这么多住房的需求，所以房价至少要比小城市坚挺一点吧。
3、商住两用的别买，普通住宅买。
倒不是说商住两用真的不能买，只是买之前要了解商住两用房的优缺点。商住两用房其实是一些限购城市的畸形产物。买这类房子可以不用被限购。但是这类房子还有很多缺点，买之前一定要考虑清楚。商住两用房劣势如下：
不能落户；土地使用年限短。工业用地50年，商业用地40年。并且根据法律规定，土地续期的时候，住宅用地是“自动续期”，商业用地没说；贷款比例低，最高50%，贷款年限短，最多10年；水电气物业。商住两用房的水电没有一个明确的规定，所以接入什么水电主要看开发商的实力。接入的水电有可能是商用水电，贵。并且通常没有天然气接入。物业费也贵；物业管理问题。商用的邻居可能会比较吵，人员进出杂；再卖不容易出手。税高首付高，所以买的人少。
其次，能不能买。
考虑完上面的买不买的问题，如果是买，那就继续考虑能不能买。关于这个能不能买主要考虑三个方面。
1、购房资格。现在越来越多的一线城市限购了，对于别的地方限购政策我不了解，所以就讲讲北京的限购政策吧。北京的限购政策是这样的：
这里解释一下，未婚一套，结婚以家庭为单位两套是指，没结婚的只能买一套，结婚以后，这个家庭只要有一个北京户口或者居住证就可以了，可以买两套。但是如果婚前两个人都有一套了，结婚了以后也不能再买了，因为家庭已经有两套了。
上面的四个条件是“或”的关系，也就是说，只要满足一个条件就能买房了。接下来再看一下每个要求分别需要哪些条件。当然了，户口就不说了，如果毕业的时候没有北京户口，那基本就很难再有了。
（1）工作居住证。办理工作居住证首要条件是毕业两年以后。公司也需要有申请工作居住证的资格。当一切都满足了以后，公司需要准备这么多东西：
个人需要准备这么多东西：
（2）纳税五年。五年纳税的要求如下：
五年纳税重点解释一下，每年只要有一次就算，并不需要连续60个月纳税，这个和很多人理解的不一样，甚至很多中介都不明白（我买房前咨询了一个我爱我家的中介小哥，他就不知道）
还有一点，纳税的税种是个人所得税，除了每个月领工资的交的那种税（那叫工资薪金所得）以外，比较正规的兼职纳的那种超过800块钱就要交20%的那种税也算（那叫劳动报酬所得）
举个例子，我就是通过五年纳税获得的购房资格。今年是2016年，这一年纳是税不算，往前数五年，15、14、13、12、11这五年每年只要纳过一次就行，其中我12年我刚工作，公司有各种避税手段，所以我的基本工资都没达到基本纳税额，只有12月份因为年终奖纳过一次税。11年因为我在新东方做过兼职，有一个月工资超过了800块钱纳了一笔16块钱的税，这样我11年也算纳税了。
（3）社保五年。社保五年的意思是，连续60个月，中间不能断。
2、首付款。首付款并不是只是需要房价的30%就可以了，或者说，并不是有30万就能买100万的房子了，因为还会有一些其他的费用。尤其是付首付时需要找朋友借钱的人，预算一定要做精确一点，因为毕竟如果把朋友都借遍了以后，忽然再差个几万块，借都没地方借。在这里新房和二手房还不大一样，先看一下新房：
新房的出首付款以外的大额费用主要也就这几项，契税的税点理论上都是3%，只不过面积小点或者首套房会有优惠。
维修基金也是很多人不知道的一笔支出，这个也是拿到钥匙以后就交的，有的是按照面积来，一平米没电梯一百有电梯两百，有的是按照房价的百分比来。
如果是期房，房子建成以后，最后的面积可能和当初签合同的不一样，这就需要多退少补。这里需要注意了，如果面积差超过3%，可以要求退房的。
二手房需要付的款就更多了：
其中契税和新房一样，就不说了。
关于营业税，之前还没营改增的时候是看下面的图，营改增之后计算的挺麻烦的，不过总体来说会比之前的少一些
个人所得税，免的条件是满五年和房主*（以家庭为单位）名下唯一住宅同时满足才行，否则的话就要交差额的20%。下图中那个合理费用是本次网签价的10%，不是90%，写错了，刚刚才发现，手机码字暂时改不了图片，sorry。对于搞不清楚原价的房子，个税交1%。大概是这样的：
北京还有一种房子叫经济适用房（回龙观很多很多），这种房子如果想买，还必须交房屋总价10%的综合地价款。当然了，还有一种更坑的经适房，要交70%差价的综合地价款，这种房子一般没人会卖，因为卖不出价。不过有的经适房，虽然符合下图的第二种条件，但是可以视为上面那一种。至于什么情况能视为什么情况不能视为第一种，没有明确的标准，具体的可以问小区附近的中介小哥。
关于中介费，除了链家，都能砍。
还有，二手房银行贷款是根据评估公司评估的价格来贷款的，比如一套房子房主卖100万，但是评估公司评估的价格是80万，那么银行最多只会给你贷80万的70%的款，那这中间差的20万，还是需要自己掏。
3、还贷款。银行贷款有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金。
（1）等额本息。等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的。这种方式的优点是，每月还款额固定，缺点是还的利息多。关于不同贷款总额和不同年限，按照基准利率，请看这个表，当然了如果公积金利率会低一点，商贷银行也会有利率优惠，这个表大概是让大家看一下，自己能贷的一个范围：
（2）等额本金。是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式特点是开始的时候多，其他越到后面越少。优点是，还的利息少。
关于贷款方式，我个人觉得，如果没有明确的提前还款的需求，尽量选择等额本息，年限尽量长。这样虽然利息会多，但是人民币是在不断贬值的，现在的1万和30年后的1万可不是一个概念，毕竟刚改革开放那会还有个词叫“万元户”呢。
（贷款的等我有时间再多讲讲）
最后我想说一下我对学区房的一些想法。我认为题主暂时可以不必考虑学区房的问题。理由有以下两个：
1.以我对题主的了解，我觉得题主考虑学区房的主要原因是，想一步到位，怕来回换房麻烦，懒得折腾。但是我们一般老百姓买房，几乎很难一步到位。哪怕买的觉得是一步到位了，在今后几十年的生活中也可能会逐渐发现自己新的需求。所以最好的办法是，着眼于现在，买目前需要的就可以了，其他的需求，等真的出现的时候，再去置换呗；
2.以北京举例，北京目前好的学区房大概要值150万，是在房子本身价值的价值上再加上150万，只不过这个钱均摊在了面积上了，面积大的每平米均摊的就少一点，面积小的每平米均摊的就大一点（这个理论是 告诉我的，我听到以后深以为然，所以在这里直接引用了）。所以学区房的本质是，牺牲学区溢价所能带来的居住舒适度（比如这笔钱本来能买更大的面积更好的楼层更好的装修等），来换取学区就读资格。一般人对学区的需求频率是很低的（哪怕生二胎，一生也就需要两次），对于一个价格高但是需求频率低最好的办法是租赁而不是长期持有。所以学区房最好的办法是，需要的时候用舒适度换学区，用完了以后再用学区就读资格来换舒适度。
最后，给附上这节课的笔记，记得点赞哦
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