买房需要考虑的问题 在买房之前(比如成都),有哪些问题是必须考虑清楚的?

刚刚买完房的人来强答。

(首先说一句,这个回答并不是针对成都,而是我觉得每一个买房的人都要有这些考虑,所以写的适用范围比较广,仅供参考)

看了问题下面的一些答案,大家的建议都集中在了“怎么买”这个问题上。但是我认为,在“怎么买”之前还有两个需要考虑的问题。分别是“买不买”和“能不能买”。

首先,买不买。

买房需要考虑的问题 在买房之前(比如成都),有哪些问题是必须考虑清楚的?
可能有的答主觉得,既然题主说了要买房了,那这个问题自然就可以不用考虑了。但是其实很多人对这个问题并没有考虑清楚。举个例子,上上周 在群里说想在上海买商住两用房,但是在聊天的过程中,大家发现李老师对于商住两用房了解的并不多,因此本来是一场“怎么买”的讨论,硬生生的变成了“该不该买”。

关于该不该买,我先说我的结论吧:

1、如果你是土豪,那就别买;如果你是一般工薪阶层,那就买。


目前中国的楼市租售比很低(以北京举例,大概在1:500-1:600之间),对于有钱人来说,他们有着更多元的投资渠道,买房的钱用来做其他投资,获得的收益肯定远超过租同样房子的房租。此外买房需要占用的资金量太大,并且变现不够灵活,而且,目前房价也已经过了暴涨的阶段了,所以买房对于有钱人来说并不是一个非常好的投资渠道。

但是对于工薪阶层来说,很多人并没有太多的投资渠道,所以通过买房,一方面能够解决住的需求,另一方面,也可以通过房价的上涨来抵抗通货膨胀。

2、小城市别买;大城市买。


小城市别买,指的是,如果在自己的老家有住的房子(或者是不打算回老家工作,但是目前父母有房子住的),那就没必要再买了。因为在小城市,房子很难租出去,所以买来不住的话,房子基本就是闲置在那里,等于浪费了买房子钱所能获得的生活舒适度享受。此外由于地方政府过度依赖土地财政,导致很多小城市土地供应过多,房子供过于求,在这种情况下,房价上涨的速度会很慢。等到将来如果在工作的城市有买房的需求时,由于不是第一套房,买房时所需要付出的额外成本(比如契税比如利率优惠等),这也是要在原来房子的收益里面减去的。

而在大城市买房,首先买房并不意味着束缚,把自己将来就定在了那个城市。哪怕将来不在这个城市工作,也能把房子租住去,用这个租金来去别的城市租房子住。另一方面,我个人觉得中国的房价还是挺危险的,但是在北上广深这样的大城市,毕竟有这么多住房的需求,所以房价至少要比小城市坚挺一点吧。

3、商住两用的别买,普通住宅买。


倒不是说商住两用真的不能买,只是买之前要了解商住两用房的优缺点。商住两用房其实是一些限购城市的畸形产物。买这类房子可以不用被限购。但是这类房子还有很多缺点,买之前一定要考虑清楚。商住两用房劣势如下:

不能落户;土地使用年限短。工业用地50年,商业用地40年。并且根据法律规定,土地续期的时候,住宅用地是“自动续期”,商业用地没说;贷款比例低,最高50%,贷款年限短,最多10年;水电气物业。商住两用房的水电没有一个明确的规定,所以接入什么水电主要看开发商的实力。接入的水电有可能是商用水电,贵。并且通常没有天然气接入。物业费也贵;物业管理问题。商用的邻居可能会比较吵,人员进出杂;再卖不容易出手。税高首付高,所以买的人少。
其次,能不能买。


考虑完上面的买不买的问题,如果是买,那就继续考虑能不能买。关于这个能不能买主要考虑三个方面。


1、购房资格。现在越来越多的一线城市限购了,对于别的地方限购政策我不了解,所以就讲讲北京的限购政策吧。北京的限购政策是这样的:

这里解释一下,未婚一套,结婚以家庭为单位两套是指,没结婚的只能买一套,结婚以后,这个家庭只要有一个北京户口或者居住证就可以了,可以买两套。但是如果婚前两个人都有一套了,结婚了以后也不能再买了,因为家庭已经有两套了。

上面的四个条件是“或”的关系,也就是说,只要满足一个条件就能买房了。接下来再看一下每个要求分别需要哪些条件。当然了,户口就不说了,如果毕业的时候没有北京户口,那基本就很难再有了。

(1)工作居住证。办理工作居住证首要条件是毕业两年以后。公司也需要有申请工作居住证的资格。当一切都满足了以后,公司需要准备这么多东西:

个人需要准备这么多东西:

(2)纳税五年。五年纳税的要求如下:

五年纳税重点解释一下,每年只要有一次就算,并不需要连续60个月纳税,这个和很多人理解的不一样,甚至很多中介都不明白(我买房前咨询了一个我爱我家的中介小哥,他就不知道)

还有一点,纳税的税种是个人所得税,除了每个月领工资的交的那种税(那叫工资薪金所得)以外,比较正规的兼职纳的那种超过800块钱就要交20%的那种税也算(那叫劳动报酬所得)

举个例子,我就是通过五年纳税获得的购房资格。今年是2016年,这一年纳是税不算,往前数五年,15、14、13、12、11这五年每年只要纳过一次就行,其中我12年我刚工作,公司有各种避税手段,所以我的基本工资都没达到基本纳税额,只有12月份因为年终奖纳过一次税。11年因为我在新东方做过兼职,有一个月工资超过了800块钱纳了一笔16块钱的税,这样我11年也算纳税了。

(3)社保五年。社保五年的意思是,连续60个月,中间不能断。

2、首付款。首付款并不是只是需要房价的30%就可以了,或者说,并不是有30万就能买100万的房子了,因为还会有一些其他的费用。尤其是付首付时需要找朋友借钱的人,预算一定要做精确一点,因为毕竟如果把朋友都借遍了以后,忽然再差个几万块,借都没地方借。在这里新房和二手房还不大一样,先看一下新房:

新房的出首付款以外的大额费用主要也就这几项,契税的税点理论上都是3%,只不过面积小点或者首套房会有优惠。

维修基金也是很多人不知道的一笔支出,这个也是拿到钥匙以后就交的,有的是按照面积来,一平米没电梯一百有电梯两百,有的是按照房价的百分比来。

如果是期房,房子建成以后,最后的面积可能和当初签合同的不一样,这就需要多退少补。这里需要注意了,如果面积差超过3%,可以要求退房的。

二手房需要付的款就更多了:

其中契税和新房一样,就不说了。

关于营业税,之前还没营改增的时候是看下面的图,营改增之后计算的挺麻烦的,不过总体来说会比之前的少一些

个人所得税,免的条件是满五年和房主*(以家庭为单位)名下唯一住宅同时满足才行,否则的话就要交差额的20%。下图中那个合理费用是本次网签价的10%,不是90%,写错了,刚刚才发现,手机码字暂时改不了图片,sorry。对于搞不清楚原价的房子,个税交1%。大概是这样的:

北京还有一种房子叫经济适用房(回龙观很多很多),这种房子如果想买,还必须交房屋总价10%的综合地价款。当然了,还有一种更坑的经适房,要交70%差价的综合地价款,这种房子一般没人会卖,因为卖不出价。不过有的经适房,虽然符合下图的第二种条件,但是可以视为上面那一种。至于什么情况能视为什么情况不能视为第一种,没有明确的标准,具体的可以问小区附近的中介小哥。


关于中介费,除了链家,都能砍。

还有,二手房银行贷款是根据评估公司评估的价格来贷款的,比如一套房子房主卖100万,但是评估公司评估的价格是80万,那么银行最多只会给你贷80万的70%的款,那这中间差的20万,还是需要自己掏。

3、还贷款。银行贷款有两种方式,一种是等额本息,一种是等额本金。

(1)等额本息。等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的。这种方式的优点是,每月还款额固定,缺点是还的利息多。关于不同贷款总额和不同年限,按照基准利率,请看这个表,当然了如果公积金利率会低一点,商贷银行也会有利率优惠,这个表大概是让大家看一下,自己能贷的一个范围:

(2)等额本金。是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式特点是开始的时候多,其他越到后面越少。优点是,还的利息少。

关于贷款方式,我个人觉得,如果没有明确的提前还款的需求,尽量选择等额本息,年限尽量长。这样虽然利息会多,但是人民币是在不断贬值的,现在的1万和30年后的1万可不是一个概念,毕竟刚改革开放那会还有个词叫“万元户”呢。

(贷款的等我有时间再多讲讲)


最后我想说一下我对学区房的一些想法。我认为题主暂时可以不必考虑学区房的问题。理由有以下两个:

1.以我对题主的了解,我觉得题主考虑学区房的主要原因是,想一步到位,怕来回换房麻烦,懒得折腾。但是我们一般老百姓买房,几乎很难一步到位。哪怕买的觉得是一步到位了,在今后几十年的生活中也可能会逐渐发现自己新的需求。所以最好的办法是,着眼于现在,买目前需要的就可以了,其他的需求,等真的出现的时候,再去置换呗;

2.以北京举例,北京目前好的学区房大概要值150万,是在房子本身价值的价值上再加上150万,只不过这个钱均摊在了面积上了,面积大的每平米均摊的就少一点,面积小的每平米均摊的就大一点(这个理论是 告诉我的,我听到以后深以为然,所以在这里直接引用了)。所以学区房的本质是,牺牲学区溢价所能带来的居住舒适度(比如这笔钱本来能买更大的面积更好的楼层更好的装修等),来换取学区就读资格。一般人对学区的需求频率是很低的(哪怕生二胎,一生也就需要两次),对于一个价格高但是需求频率低最好的办法是租赁而不是长期持有。所以学区房最好的办法是,需要的时候用舒适度换学区,用完了以后再用学区就读资格来换舒适度。


最后,给附上这节课的笔记,记得点赞哦
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