北上广一套房 普通人要经过怎样的努力才能在北上深买一套房?

这是一个很认真的答案,也是给很认真地想在一线城市买房的人看的。你首先要有足够的勇气正视北上深Bug般的房价,不要去妖魔化它,如果做不到这一点,就不要往下看了。

以目前的房价趋势来看,如果今年上海市土地拍卖的几大地王在一年内开工,建设周期假设也是一年,那么一线城市的房市的上升势头至少还将维持两年,以下回答均以以上假设为前提。两年以后,我不作预测,你要问我两年以后房价跌了怎么办,抱歉我也不知道。


在北上深,买房的第一要务,是“先上车再说”——在自己能力范围之内,先买第一套房子再说,日后不管房价是涨是跌,就都有了一个置换的基础。是的,买房很烦,装修很烦,但是买房时最要不得的思路就是“一步到位”——事实上,买卖过一次房产,你可以积累下很多经验,这些经验如果就用这么一次就浪费掉是很可惜的,应该善加利用。我的很多同学朋友,都是从一套小房子起步,随着家庭经济条件的改善,以及需求的改变,不断地置换,从小房子变大房子,从外环外到内环内,从一套变两套三套……而我自己,因为父母在上世纪九十年代就分了大房子,居住环境一直都很富余,反而没有买房/置换的动力,近几年才刚刚上车,起步就已经远远落后于同辈人。


下面笔者就以一个上海土著的角度,以在上海买房为例来和各位搞一搞在在一线城市买房的路子。


首先,你作为一个工薪族,首次在上海这样的一线城市置业,就盯着500万级别的房子,你当然会觉得买房超艰难的——再强调一遍,普通工薪族在一线城市首次购房一定要摒弃“一步到位”的思路——你还没结婚或是刚结婚,买房需求却是按生二胎加长辈过来帮忙带孩子也要够住来定的,你说你是不是想太多。500万这个价位已经属于改善型住房,而非刚需型住房(普通人首次置业)。


那么正确的选择是什么?答案是300万以内的刚需型住房。


选择一:在上海中心城区(中环内)有大量50平方左右,总价300万上下,建设时间在2000年以前,层高六层内的无电梯公房(也就是所谓的“老破小”,其实也就是房子外观差点,管道在几轮旧住房综合改造工程中基本都换好了,装修好一点也不破也不小)。


那么“老破小”有什么优势呢?


第一当然是总价低。大概在2000年前后(确切时间查不到了),上海市政府出过一个指导性意见,可能很多人都不知道,就是“原则上不再新建55平米以下的小户型住宅”——这一意见的直接结果就是中心城区50平米左右的小户型基本以“老破小”为主,在小户型中“老破小”几乎没有竞争对手。事实上,2015年的上海房市,成交率最高的就是这种中心城区200多万的小户型(现在相对应的则是300万上下的房子),这是真正卖给外地入沪落脚的“新上海人”的“刚需盘”,只要城市化进程未结束,你就不用担心这样的房子卖不出去。而且低总价高需求决定了这种户型的涨幅至少在平均线以上(不要相信“老破小”涨不动的鬼话,“老破小”的单价是不能和同板块的新盘/次新盘比,但以涨幅百分比来算,绝对在平均线以上,涨得比较慢的其实是单价不低、性价比不高的老高层和面积较大、总价较高的老公房)。


第二是得房率高。因为公用面积远小于电梯房,所以“老破小”的得房率通常都极高,一般都可以达到85%以上,有些福利分房性质的房改房,由于办房产证时厨房和阳台算的是半面积,得房率甚至可以高达95%以上,而次新盘电梯房,得房率能上75%已经算是良心了。你是要室内实用面积多5个平方还是要宽敞气派的大厅加双电梯,自己权衡一下。


第三是税少,物业费低。在上家普遍要求“到手价”的市场现状下,“老破小”当中“满五唯一”的比例是最高的。而且由于小区老,物业费通常都低到可以忽略。


第四当然是出行方便,配套齐全。这一点其实就是数十年发展的地段加成,不再赘述。


买“老破小”除了要注意房子本身的品相和小区物业是否靠谱之外,顶顶重要的,就是选好中介!首次置业的工薪族当然是想用足首套房的政策——付三贷七、尽量多贷公积金,利率打折。但是买老房子最大的障碍就是贷款——很多银行出于风险控制的缘故,对老房的贷款政策很苛刻,比如评估价远低于市场价,贷不满七成(请注意,银行放贷的额度是按他们评估价的七成算,而不是成交价的七成,比方说一套成交价300万的房子,银行评估下来250万,贷七成就只有175万,其实只贷到了总价的六成不到),公积金贷款额度受限等。但这属于银行内部风控策略,执行起来是有弹性的,这时就需要中介和银行关系好,在这些项目上就可以通融,让买家拿到相对优惠的政策。大型连锁中介在搞定银行方面比较有优势,像链家(链家是以全面收购德佑地产的方式进驻上海,而德佑当年也算是上海房产中介中的三大,所以在上海本地资源方面链家并不弱)、中原、信义这样的大中介通常都和数家银行的信贷部保持着良好关系。


这里插一句,如果很在意公积金贷款和商贷的那点利差,想多贷公积金,就不建议买“老破小”了,各行对于1990年(含)以前竣工,面积在55平方以下的“老破小”,公积金贷款卡得都比较死。


以笔者表妹今年刚刚买的婚房为例。男方是山东某三线小城市来沪,表妹上海土著,但是是双胞胎之一,双方父母能资助的首付不多,表妹结婚时已怀孕,要求住得离父母近帮忙照顾小孩方便,于是开始在家里附近看房子(虹口,内环内),预算300万。最后相中一套93年竣工49平米的“老破小”,前任房东精装修家具家电全送,小区管理也比较好,成交价290万各付税。旁边一家链家、一家托尼地产和一家无名小中介都有挂牌这套房,一圈问下来,只有链家的中介能够在中行拿到278万的评估价,远高于其他几家中介(这套房子无名中介到农商行评估下来只有220万,活生生要多付40万首付,就超预算了)。


选择二:外环附近的次新盘,比如嘉定新城、上大板块的次新盘。


外环附近新盘优势不用说了,房子新,品相好,银行贷款一般都能贷满,公积金贷得多。非常适合积蓄不多,但有一份不错的工作,月收入较高,公积金缴存较高的年轻人。


以我大学同学为例,父母是回沪知青,退休后回上海买了套小房子养老,已经花光了家里所有的积蓄。同学大学毕业后一直租房,直到2015年结婚,买房才提上日程。房子是今年上半年买的,嘉定城区的次新盘。女方是上海人,但是家庭条件比较差,最多只能拿出30万,同学大约有40万的积蓄,问老板借了20万,一共90万作首付,预算300万以内;但是同学和他老婆收入比较高,同学税前月薪25K,他老婆也有15K,两个人一个月公积金缴存有6K多(含补充公积金),如果能贷足七成,公积金贷满120万,那么每月除去公积金冲还贷,只要再还6K多一点的房贷,对生活品质基本没影响。


那么买外环附近的次新盘要注意什么呢?其实在我本人2015年置换房子时,也考虑过住得远一点,房子大一点,把父母接来同住,市区房子租出去。但是到外环实地看房很痛苦。在市区看房交通方便,不开车乘地铁,只要计划好,一天也能跑三四个区域,看N套房,碰到不靠谱的中介,灵活性也很高。但去嘉定、宝山、大场之类较偏远的地区看房,即便是自己开车,一天时间也要全搭进去,而且网上看好的房子,联系好中介,到了现场中介和你说你看中的房子卖掉了,还有几套差不多的要不要看,明知是被中介的话术骗了,也只能任人鱼肉。当地的房源也比较单一,不论找哪家中介,给你看的总归就是那几套房子。所以外环附近的房源还是以网上搜为主,搜到合适的,一定要和中介敲定,临时跳票也不看别的。


房地产网站中,搜房和安居客都充斥着大量虚假房源,从里面挑真实房源很费精力(当然我也见过把在网上刷房子当乐趣的-__-!),悟空找房和链家相对靠谱一些,真实房源比例较高,本地房产论坛和微信号也可以看看,比如篱笆网的“房产福利社”和“互助买房”,房源真实性很高,58同城和百姓网没关注过,不评价。中介里,链家、21世纪不动产、中原地产都算口碑比较好的。严重不推荐立好信房屋(六星地产),网上挂牌九成是假的,约中介看房九成会跳票,看不到预约好的房子。我个人在信义有过不愉快的经历,所以也不评价。


总结一下,想要在一线城市置业,当然不容易,但也没你想象中那么难。以上举得例子也都是普通人,他们(包括我自己)都已经成功在上海买房/置换。当然,你首先要有一份中上收入的工作,在上海,家庭月收入15K可以考虑200万+的一房,家庭月入25K可以考虑300万+的两房(得房率高的情况下,40平米一房夫妻两人住,50平米两房夫妻俩加一个孩子够住了)——这个数字在二三线城市可能算高薪,但在上海本科毕业工作8年,也就是30岁的时候,算中上水平吧,要达到并不是很难。


比较难的是100万左右的首付,这的确是一个硬门槛,一个年轻人要在8-10年内攒100万出来是比较困难,所以不要硬挺着不肯接受父母的资助——在一线城市买房,接受家庭资助不丢人,因为在房价上涨的大背景下,你今后置换时,可以还相当一部分钱给父母。我们来简单算个帐(暂不计税款):假设你第一套房首付100万贷款100万(200万的“老破小”贷满七成的可能性较低,能贷五成算不错了),五年后你的家庭收入显著提升,能够承受更高额的贷款,于是准备换房子,假设这五年房产增值40%(这个数字算“温和上涨”哈,2015年上海房价涨18%,2016上半年涨10%,北京深圳涨得更凶),你还掉贷款到手约180万,你置换一套420万的房子(我们假设五年前300万的两房也涨40%),首付三成,即126万,这样你五年就可以还父母54万(如果五年内房子再经历一轮暴涨,那么你置换时大概可以把100万全部还清)。


最后,还是那句话,在一线城市现有房价趋势不反转的情况下,在北上深的买房策略就是——不要考虑一步到位,量力而行,先上车再说。

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