上海买房子上海的房子都被谁买走了？-爱华网

（主题宏大，长期更新）

团支书以宏观的top-down(自上而下)，分析了买房人群。
我以bottom-up(自下而上)，分析了买房人群的分化演进。
由于缺乏微观的inside-out(由内而外)内幕，部分核心数据是缺失的。

比起其它楼盘碎片化的开发，世纪公园板块是2000年开始兴建的，上海市最大片针对外来人口的富人区（还有一大块虹桥古北有空再说）。从上海绿城到碧云小区，开发时间差不多，买房人群差不多——外地土豪购房者多，上海人购房者少。

什么人买富人区？什么人买平民区？
如同林志玲给了40岁以上的女性青春的希望，富人区给了外地人地位上的认同——上海其它地方不能给你的，这里都能给你。
（又黑程序员）（又黑程序员）

在改造成富人区的过程中，穷人区被富人穿插分割包围歼灭，最后被压缩到边缘蓝圈。也有被遗忘的角落，吉云公寓(右上)名字如一片祥云，里面是一片【哔】。

富人区穷人区不是看你家建筑的外观颜值。
某些外观普通的小区被我划成了富人区，比如牡丹。
某些外观漂亮的小区被我划成了平民区，比如锦绣。

首先，看你的邻居有没有北京人。
如果连一个北京人的邻居都找不到，恭喜，屌丝区。
北京人不远万里，来到上海，不是来摆摊卖煎饼果子的，人家就做一件事——做你丫上海人的领导。
我见过上海人黑香港人、黑台湾人、黑天津人、黑广州人、黑温州人，没有敢黑北京人的。

其次，看小区里研究生的比例。

先看上图红色。
世茂湖滨花园，研究生比例1:10。
万邦都市花园，上海滩赫赫有名的硬茬小区，江湖人称“磁悬浮终结者”。研究生比例1:6，力压世茂湖滨花园。正是有这种高贵的气质，才能克住磁悬浮，否则早被推土机推平了。
最牛逼的小区，研究生比例1:4，基本上每家一个研究生。

再看下图蓝色。
7个蓝色平民住宅区，研究生比例1:50。7个难兄难弟把研究生加在一起，还没1个富人区多。即便有别墅又如何？

小结：判断自己的小区是不是富人区，先找一下北京人，再找一下研究生。
即使你在乡下造一个白金汉宫，也不配叫“富人区”。

红圈富人区+篮圈平民区的总人口为257000人。
红圈富人区的面积占2/3（去除世纪公园），有常驻人口=119000人
篮圈平民区的面积占1/3，有常驻人口=127000人
（还有11000人口的差距，是外国人）
也就是说，一个富人享有的居住面积，等于2个平民的面积。
所以富人区的房价，也是平民区的2倍。

有个逗逼站着说话不嫌腰疼：
我抄起一块带血的姨妈巾闷死他。我抄起一块带血的姨妈巾闷死他。
我特么容易吗？把一百个楼盘的百度数据汇总。心疼我的话赶快点个赞！

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为什么红圈地区为针对外地土豪的富人区？
因为在上海人眼里，地段有上只角和下只角之分。
上海本地土豪的购房重心在浦西上只角（英租界法租界），那里是专门为上海土豪定做的。
剩下的全是下只角，自然为外地土豪定做。
开发商最擅长的事，把上海人眼里的乡下，包装成外地人眼中的高端楼盘。
而红圈内的楼盘，是典型的针对外地土豪设计。

之所以买得火，是这里的畸形设计，牺牲本地人利益，取悦外地土豪。
比如教育，全面倒向外地土豪。东方幼儿园金苹果双语平和双语进才国际耀中国际 Dulwich 等贵族双语学校扎堆，都针对出国的中小学生。造这么多本地人没法上的学校，考虑过本地人的感受吗？
比如交通，地铁不通，公交车寥寥无几，完全是排斥屌丝的设计。外地土豪自备豪车，当然不在乎的。
比如物业，进出小区时，保安立正敬礼，外地土豪就吃这一套。
比如物业费，3~7元，和顶级商用办公楼一样，数十倍于普通公房。（2010年价格）

所以这里购房的人，不愧于土豪的称号。
即便是犯罪，业主们也都是清一色的经济犯罪，否则都配不上“高档”商品楼。

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购房比例：

第一部分空置房
（巨坑待填）

约40%被上海人买走。
这地方对上海人来说，2000年前就是块荒地，交通不便，不通地铁。户主里官员军官投行教授总工程师外企高管留学出国背景之类很普遍。

计算方式：
我不是公安，没法查房产证。
只能间接推导：
居住在本街道，户口在本街道，那房子肯定买在此。否则光屁股睡马路上？
剩下的房子，自然是外地人买的。
上红框上红框世茂湖滨花园，1159人中，有360人是户口在此，上海人购房比例31%。（由此推导出，剩下69%为外地人购房）
下红框某区小计(地图上红圈内)，28372人中，有11419人是户口在此，上海人购房比例40%。（由此推导出，剩下60%为外地人购房）

约25%被西北部矿省买走，山西陕西内蒙。（数据来源，我可以说，无可奉告。你又不高兴怎么办?）
土豪特征明显，就是任性，宁愿空关，也不住不租。

约33%被沿海民营企业买走，江苏浙江福建。（数据来源，我可以说，无可奉告。你又不高兴怎么办?）
特别是温州鹿城和瑞安，警察叔叔就是它！这么多年了我还记得，好多户主登记为这个地方人。

约2%被境外人士海归买走。台湾人是最多的外来投机者，韩国人买房的比例人数超过所有其它外国人。美国人虽然人数最多，但租多买少。其余的被外国公司买走，比如航空公司，给高级员工住或出差员工住。
（扒外国人不犯法。红圈内的外国人数，不是全上海）

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我见过很多住户活人，不是团支书的平均人中位人。

1. 首先，团支书的答案不能反映重复买房的房主。
为了避免同一个人被2地重复统计，人户分离的情况是必须摸清的。而同一家人，买2套房 3套房买一层房，是很普遍的情况。
我见过的最高纪录是一个台湾人，买了14套房。

2. 其次，团支书的答案分不清外地人，是先买房子再变新上海人，还是先变新上海人再买房子。
这个数据会影响的上海人的买房比例。
我调查的居民小区离张江高科园区很近，他们是新上海人比例最高、智商最高的群体。
（附图表红框内）

26262个居民，你麻痹有4235个研究生。带上住家保姆和小孩，6个居民中1个研究生！
可事实告诉我，（高新技术科研类）新上海人能买房的比例，低于西北矿省和江浙民营企业家。
对于广大用户，我可以透露，这里户主的职业很少是程序员(在2010年)。
买一套房子，其难度远高于变成新上海人。

3. 我看到的天津山东广东人比较少，也和团支书答案有差别。
我特地问过天津山东广东人，他们对浦东的评价很没劲。上海浦东和天津滨海深圳前海比，政策上根本没吸引力，他们赚不到钱，不想来。

4. 高档小区有一个很诡吊的现象——从来没有红白喜事。看不到婚礼，也看不到葬礼。
我问做几年的物业经理，他也说这里住的都是神仙，看不到人生，也看不到人死。
只能用买房者全是35岁以上，全是外来者，流动性大且不自住来解释。
(评论区有误解，小孩很多，但不等于在此结婚的人多。)

5. 如果不进屋，你不知道这些房主从哪里来，到哪里去。
房间里的装修从极东方到极西方，从极复古到极现代都有。
地下车库是豪车展览会；儿子开豪车，老妈在公共花园剥毛豆，都是小区一景。
我影响最深刻的是一个身在外国的大员（带我敲门的领导对他爹妈脸笑若桃花，估计是本地退休老干部。），挂着墙上的他儿子的玩具，是一副美国50州的拼图。

6. 很多房产空关，不住人。
基本上是能买房的都出国了，能出国的都买房了。
说老实话，这房子送给屌丝住，屌丝也养不起。物业费3~7块钱，最小140平米。

7. 上海人的购房比例和物业费成反比。
3块的物业费，上海人买房还是蛮多的。有近2/5的比例。
5块以上的物业费，上海人买房比例急剧减少，1/5都不到。
还有更贵的别墅区，上海人买房比例连1/10都不到。

8. 团支书的数据，最不能体现的是二八定律和马太效应，不是每个人平均的只买一套房。
谁买走了房子？这个调查最难的地方是，你根本见不到买房主力。
如果某人只有1套房，你找他很容易，因为他只有1个地方住。
但如果某人买了10套房，神龙见首不见尾，你根本联系不到这个人。
即便对全国人口普查和公安局，很多敲不开的房门的户主是谁，依然是一个谜。 1/4 1 2 3 4 下一页尾页

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