日本房地产泡沫崩溃 房地产、银行、贷款、政府、贫民、富民、泡沫、经济崩溃，他们之间是什么联系关系？

发布时间：2024年11月06日 16:38:05分享人:细收沧桑白发来源:互联网1
不请自来。这个问题问的太好了。

阅读本答案不需要任何经济学基础，请放心食用。

题主的问题【房地产、银行、贷款、政府、贫民、富民、泡沫、经济崩溃】中有8个词，总结一下，变成6个关键词，这6个词可以概括成2个核心词。
「房地产」、「银行」、「经济崩溃」，可以概括为「泡沫经济」
「贷款」、「政府」、「贫富差距」，可以概括为「通货膨胀」（信用型通货膨胀）

整理总结一下，其实题主问的是「什么是泡沫经济？为什么泡沫能导致经济崩溃？并且泡沫经济如何影响银行、贫富差距？」


这个问题比较复杂，需要用一个很长的故事来解释。

======================第一段分割线==================

一，关于这个问题，如果想了解学术上的定义，推荐 的回答。
戳这里，其经济学上上的定义已经说的非常清楚了。Fundamental Price和实际资产价格的偏差，可以定义为泡沫。
这位朋友的答案写的特别专业，基本能完全解释。

如果没有经济学基础，并且不喜欢看各种图表和专业名词的话，直接看本答案即可。

关于通货膨胀，推荐我自己的回答，。

二，我从另一个角度浅显易懂地回答一下这个问题。

正式回答这个问题之前，需要先解释两个名词「投机」、「资产」，这两个概念会贯穿本题始终，希望首先理解。

名词解释：
投机（Speculation）：通过短期价格变动，获取价差套利的行为。
以本题中出现的「房地产」为例，房子原本是用来住的，正常买房的目的应当为获取住房的使用价值——居住（自住或者出租）。
而有些人买房不为了居住（包括出租），而是买入住宅之后空置持有，等待房屋价格上涨之后卖出，赚取差价。这种行为就是「投机」。

又或者股票，股票的原本目的是吸收社会资金投入企业，帮助企业发展生产，返还投资者企业利润（股权分红）。
而有些人买股票目的不是为了投资企业帮助企业发展获取分红，而是买入股票之后等待股价上涨之后卖出，赚取差价。这种行为也是「投机」。

资产（狭义的）（Asset）：可以以金钱价值衡量，并且可以在将来获取收益的「经济的价值」
定义资产，需要满足两个条件：1，可以以金钱价值衡量，例如股票、有价证券、房产、土地等。2，可以在未来获得收益，例如房屋（出租或出售），股票（股权分红或转让）等。
资产的价格由供需决定，供给小于需求，资产价格上涨，供给大于需求，资产价格下降。后面会一直提到这个。
了解「投机」「资产」以后，开始正文。

================第二段分割线==============

1，资产，本身作为商品，价格也是由供需关系决定。买的人多，自然价格就高，买的人少，自然价格就低。从大米玉米，到衣服鞋子，再到房子车子，莫不是如此。
原本购买这些商品的人，目的是在于获取他们的使用价值（房屋——居住，粮食——食用，衣服——穿。）

2，但是由于供需关系，买的人多了，价格会上涨，于是会出现一个现象「买的人多的时候价格高，买的人少的时候价格低。」
于是就有人动歪点子：「我虽然对这些东西没有使用上的需求，但是我为什么不在价格低的时候买进来，然后价格高的时候再卖出去呢？」
然而这些人的这种想法，原本就会造成需求增加，价格上升。


如果这样说很难理解，举个例子，

例一：原本5个人需要房子，房子一万一平，后来10个人需要房子，房子变2万一平，再后来20个人需要房子，房子4万一平。
这些人买房子都是真的需要住，因此他们的需求称作「真实需求」。

例二：原本5个人需要房子，房子一万一平，突然有5个投机分子想：「好像大家对房子需求会增加，不如我们赶紧买，然后卖给新来的」，于是10个人（5个真要房子的，5个投机的）“需要”房子，房子2万一平。
这时候，其实真正需要房子的就5个人，房子应该一万一平，但实际上卖2万一平，因此有1万的「泡沫」。
然后，又来个5个真的需要房子的5个投机的，这时20个人“需要”房子（其中10个真要的，10个投机的），房子卖到4万一平。

对比例一和例二，可以知道，在例二中，实际需求人数为5人的时候，房子已经达到实际需求人数10人的价格。实际需求人数为10人的时候，房子已经达到实际需求人数为20人的价格。

因此投机分子的需求，我们称作「虚假的需求」，由这个需求造成的价格的虚高，我们称作为「泡沫」。

3，看到这里，肯定有朋友会问：「虽然这些人是来投机的，但是他们买来不是用来卖的吗？他们卖的时候，供给不就增加了吗？供给增加的时候，价格不就又下来了吗？」

没错，这就是泡沫最大的问题。

只要房价还在涨，这些投机者就不会卖。
「房价年年涨，急什么，等房价到顶再卖。」

然而供应房子的人，却不知道哪些人是真的要房子，哪些人是来投机的，因此只要有人“需要”房子，他们就要不断增加供给。
房子不是衣服，说造就能造出来，造房是个很费劲的工作，土地供给也不是无限的，因此房屋供给的增加并不是很快，尤其是一二线城市，住宅用地尤其紧张。

反而，由于房价一直上涨。
真正需要房子的人：「妈呀，房价一直涨，赶紧买，再不买就买不起了。」
投机者：「房价一直涨，我们赶紧进去赚钱！」

于是真正需要房子的人和投机者均大量涌入，导致需求迅速增加，而且这个增加速度远远超过房屋供给增加速度。导致房价更加上涨。

这里也可以解释，为何我国住宅价格不断飞涨但还是供不应求，反而商铺很不好卖。
有真实需求者，才有投机者。住宅的真实需求者非常多，所以投机空间很大，反而商铺真实需求者并不多，因此投机空间小。

======标记-1-=======

4，这个时候，房价涨到一定程度，大家没钱了，房地产开发商没钱周转了，投机者也没钱炒房了，真实需求者也没钱买房了。
于是房价不再涨。

投机者们：「房价终于到顶了！到了套利跑路的时候了！」

于是投机者们纷纷出售手上屯着的房子。
这个时候，由于投机者不再买房子了，反而出来卖房子。房屋供给激增，需求暴降。

按照供需关系，房价大跌。
虽然破产了一批房地产企业，少了一点GDP，但是经济还能稳定运行，没有伤筋动骨。

看到这里，肯定又有朋友要问了，「不是说没什么太大问题吗？那为什么说房价崩溃经济就崩溃了呢？」

别急，看到这里，各位有没有发现一个问题？什么问题？
大家花的还都是自己赚来的钱对吧？

对，这就是问题，如果大家花的都是自己赚来的钱，虽然有泡沫，也会导致其他消费减少，但是泡沫是有限的。
这个时候泡沫破了，问题不严重。


我们乘坐时光机回到-标记1-，故事继续。


=========接着标记-1-============


5，房价一直涨，投机者看到房价还在涨，继续持有。买房人看到房价一直涨，急着买。开发商看到房价越来越高，赶紧盖。

泡沫越来越大，但是大家的钱总是有限的啊，真实需求者需要钱买房子住，投机者需要钱「进货」，房地产开发商需要钱周转（房地产开发是一个资金回笼周期特别长的行业，因此需要大量周转资金）。

大家都没钱，怎么办？

「问银行借啊！」开发商、买房人、投机者异口同声。

关键是银行的钱也是吸收大家存款，银行的钱也有限，银行钱也不够怎么办？

政府：「废话！居民投资有需求，能拉动经济，印啊！房地产能拉动经济，发展房地产提高GDP啊！印钱！！！」=======标记-2-======（记住这一处标记，很重要！）


6，于是政府加足马力开了印钞机，银行有了钱，房地产开发商，买房人，投机者都借到了钱。


于是房地产市场继续繁荣。
投机者美滋滋地看着房价涨，买房人心急如焚看着房价涨，开发商在家点票子。

看到这里的朋友，应该发现，前面的12345，是不是只提到「泡沫」，6是不是多了点什么？
没错。


在第6段，发生了「信用型通货膨胀」，俗称「信用膨胀」。

名词解释：
信用膨胀（信用型通货膨胀）（inflation of credit / expansion of credit）：由于中央银行大量增加货币供给，实行一般货币政策或者量化宽松。通过各种金融手段（证券化、贷款授信等）投放市场，使得市场中货币大量增加。

是通货膨胀的一种。也是泡沫经济、次贷危机的主因。

7，这个时候，大家不跟之前小赌小闹，开始玩大的了。
这叫做杠杆投资。也就是大家花的钱不再是自己的了，而是银行借来的。

银行：「借给你们的钱一定要还哦！」
房地产开发商：「问银行借了那么多钱，房价不能降啊！降了还不起银行钱。」
投机客：「房价不能降啊！降了还不上银行钱了！」

8，房价越来越高，然而大家还是就那么点钱。
于是更多的钱需要问银行借，原本自己拿50%，问银行借50%，后来自己拿30%，问银行借70%，再后来自己拿15%，问银行借85%。

这叫杠杆率增加。实际上就是次贷（向借贷者贷出超过其还款能力的钱）。


9，由于社会资本（新发货币、社会资金）迅速流入房地产业。
而前面说过，房地产是一个需求越大，上涨越快的东西。

因此开发商和投机客靠着房地产的繁荣赚的盘满钵满。借钱给投机客和开发商的银行也富得流油。（投机客不光指个人，包括任何投资房地产的主体，包括但不限于各种保险公司、信托、资产管理公司。）和房地产相关的行业也大赚一笔（家具、钢铁、水泥）。而与房地产无关的行业（例如各类制造业），因为房地产挤压消费市场，大家的钱都去买房了，开始萎缩。相关从业者相对变地贫穷买房人因为房地产欠了大笔债务，可支配收入减少。由于信用膨胀造成社会物价上升。（信用膨胀也是通货膨胀的一种）
以上四个原因，造成社会贫富差距迅速拉大。


10，所有跟房地产无关的人：「玩个屁啊！房地产那么赚钱，我们辛辛苦苦一年赚的钱还不如买套房子放着在家睡一年。不干了！走我们也炒房子去！」

工厂关了，来炒房了。
工作辞了，来炒房了。

于是大家都加入投机客行列。


11，不识字的老奶奶都知道要买房子能赚钱了。


==============结局-1-========

「什么？！不识字的老奶奶都知道来炒房子了？看来房价应该到顶了！」投机客说，「走！跑路！」

于是有一批投机客开始抛售房子，市场上房屋供给迅速超过需求，房价开始下降。
其他投机客发现房价开始跌了「赶紧跑！再不跑套住了！」

于是供给继续增加，需求继续减少，房价开始断崖式下跌，GDP也没了。

跑得慢的投资客：「对不起，我跑晚了，借你的钱还不上了。」
房地产商：「对不起，房价暴跌，卖不掉了，借你的钱还不上了。」
买房者：「对不起，我欠你600万，现在重新买个房子只要300万了，你的钱我也不还了。」

银行卒。

银行一死，经济崩溃，全国完蛋。

这叫硬着陆。


参考例：
1929年、2008年，美国。
1997年，香港。
==============结局-2-=========


政府：「什么？房价这么高了？」

政府：「银行！过来！」
银行：「在！」
政府：「以后只要企业借钱目的是买地（房）的，一律不借！」

因此需求大减，房价不再上涨。
投机客：「房价到顶了！跑！」
…………
以下同结局1。

这也叫硬着陆。


参考例：
年，日本。


==============结局-3=========


政府：「什么？房价这么高了？」

政府大喊：「以后个人欠银行钱不还，会被加入征信记录黑名单，不准坐车，不准干任何事情！」
买房人：「……就是说我们借的钱就算不想还也不行是吗？」
政府：「对！」
买房人：「……」

政府大喊：「以后不准再借投资客钱！」
银行：「这……您看隔壁日本，当年就因为这个，最后嗝屁了……」

政府：「我有日本政府那么蠢么？！只要不借投机客钱就行了！房地产开发商的钱继续借！」
银行：「那真实需求买房人呢？」
政府：「不光要借！还要多借！我已经告诉他们了！他们欠的钱不能不还！如果房价降了，他们的钱能还上，你们银行就不会死！」
银行：「高明啊！」

政府还想清理掉投机者。

政府大喊：「让你们投机！以后只准买一套房！限购！
让你们投机！以后买房5年以内想卖，交税！
让你们投机！以后买房不住的，交税！」

于是再也没有投机客进入房地产了，需求减少，房价有下跌趋势。
但是房价下跌不是办法啊……

于是政府大喊：「所有真正买房子住的人，你们问银行借钱，我给补贴。如果是自己住，降低首付，让银行多借钱给你们！」
一部分买房人：「您看，房价真的太高了，我们买不起啊……」
政府大喊：「不买房？！上学不买房不给上！户口不买房不给上！」
买房人：「好好好，我们买。」

于是这部分买房人带来的需求填上了投机客减少的需求，没有引发投机者大规模退出导致的房价暴跌。
慢慢地，投机客渐渐退出，买房的都是用来住的。

政府：「差不多了……投机客走光了吧？」
政府：「好了！买房人们，我也不鼓励你们买房了。」

这个时候，需求回复到正常水平，也没有投资者去抛售房产。
房价不再涨了，但是买房人会按时还贷银行的贷款都能收回来。
房地产公司也不会因此破产，银行也安全。
投机带来的泡沫完全消失，虽然实体经济受到房地产冲击，但是冲击不大，很快经济回到正常轨道。

这叫软着陆。


参考例：没有。
====================================
整个都说完了。

泡沫实际上是由于「投机」带来的「虚假需求」造成的。
「泡沫」往往伴随着「信用型通货膨胀」，因此二者是密切相关的。
（资产泡沫和信用膨胀二者并不存在直接联系，并没有必要条件和充分条件的关系。但是由于实际情况，二者往往一起出现。）
贫富差距增加是主要由于 1，信用膨胀造成的通货膨胀。2，各行业投资回报率差距悬殊。泡沫造成经济崩溃由于1，泡沫行业过度挤压其他行业。2，泡沫崩溃导致贷款收不回来，坏账增加。银行体系崩溃，进而与银行联系的所有行业崩溃（现代经济社会，基本所有行业同银行有关联）。同理，大部分泡沫崩溃的过程本质上就是「信用收缩」。

简单来说，这些就是各个名词之间的联系。



而化解「泡沫」的办法就是消除这些「虚假需求」，将他们变成「真实需求」。
我国的政策目前都是按照这个原则：减少投机者，增加真正需求者。

我国的目前的困境是怎么来的？
还记得「标记-2-」么？是因为这个。
因为政府最初依靠房地产拉动经济的决策造成的。
所以目前的问题的起因是因为政府的错误决策，没什么可洗的。


我国目前政府的套路，也能很明显看出来，是结局3里面的套路。

中国的优势正是在于强大的政府，中国能够依靠各种政策强制创造刚需，例如住房捆绑户口、住房绑定教育，并且有能力以政策手段（征信制度）强制防止信用违约。
我们抛开这些政策合不合「道义」，显然这些制度很多都是伤害百姓基本利益的，但是在对抗泡沫中，却成了非常有力的武器。（我们这里只谈论事实，不讨论政策本身对错，希望不要就这个问题争论。）
政府依靠强有力的政策手段能创造出「刚需」，这点在欧美日是不可能的，因此对于中国来说，有强大的刚需基础，是对抗泡沫的强有力手段，这是中国比当年美日香港都强的地方

不过目前效果并不理想，因为个人认为并没有清理投机者，反而投机者从2016年开始在增加。而且目前房地产的高收益率想阻止人来投机，也不现实。君不见宁愿假离婚也要来投机？
中国政府虽然某些方面比较流氓，但好歹也是个原则上讲道理的政府，不像当年只要「投机倒把」一律抓起来判个「投机倒把罪」，现在的中国政府是干不出这种事情的，中国政府虽然诸多不足，但也是基本尊重市场尊重人权的，利用暴力手段防止泡沫崩溃也不现实。

因此平心而论，并不看好我国政府的「软着陆」政策，虽然我国政府目前方针很正确。


这个答案比较长，不过我觉得应该可以解释题主的那一堆名词。




另，本人不站队，就事论事，不黑政府也不赞同政府。
别在评论里撕。   1/4    1 2 3 4 下一页 尾页
日本房地产泡沫崩溃 

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