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最近，因为预见到房地产行情可能会启动，就催促家里赶紧买房，结果因为各种原因，拖到临近中秋，才有时间飞回去看房，也由此见证了一场“中秋行情”，不免感叹到中国房地产的疯狂和无奈。
我们开着车，花了三天的时间，从成都南边新区，到东南和西南的房子，都挨个看了个遍。约莫估计，十几个楼盘，几十套新房二手房，简直累出翔来。看的多了，也瞧出一些诡异的端倪来。
比如，开发商联合中介捂盘，一顿午饭的时间就告知一个远离市中心的郊区现房被卖出去了。
又如，房产销售中心疯狂提价，同样的楼盘和户型，只是隔了三天时间，就提价近10%，涨了14万人民币。
还有，离市中心几十公里，号称是未来高新区学区房的新房楼盘，在学校施工的影子连个毛都还没有看到的时候，就已经被炒到了仅次于最核心区域房价的价格，不到三个月的时间，将近翻倍。
成都位于四川盆地，得益于平原的地理环境，有大量平整的土地可供开发。同时，受制于人均收入和地震等影响，在过去几年的时间中，成都的房价并没有大规模的上涨。
以百城价格指数为例
过去五年，北上深几乎是同步上行，相比之下，成都房价几乎没有变化。过去五年，北上深几乎是同步上行，相比之下，成都房价几乎没有变化。但是，从今年6月开始，成都房价开始一路上行，图中八月份的时候，均价仅在8000左右，但是九月份中秋时，东南、正南、西南这三个方向，已经没有低于一万的房价了。金融城，高新区附近，普遍在1万8到2万3左右。整个成都，以城南金融城为核心，向南扩展的天府新区，领涨了全城房价板块。
天府新区在2014年，被批为国家新区，市政府又南迁至金融城附近，国内BAT三家企业，在西南的分公司也坐落于南边的高新区附近，IT和金融两大潮流产业，支撑起了南边的房价，同时还有广大人民群众的预期，以及最富有人群购买力的集中。
一开始，我买房的打算，也是本着像二级市场买龙头一样，想去入手城南的房子。同时，瞄准了 IT 从业人员的租房需求，想要获得尽量稳定的现金流，对城南的趋势也一片看好。直到我打开了天府新区的规划图，顿时看的我发愣。
因为，政府规划的新区面积，居然比整个成都老城区加起来还要大的多的多。这已经完全超越我对传统意义上新区的理解，甚至比卫星城概念还要庞大，完全等于新造一个规模更加庞大的成都。
带着好奇心，找了一些天府新区的资料，发现几个有意思的地方。
1.
天府新区规划于2010年，08年四万亿之后，政府在按揭贷款上面也推出了很多优惠政策，比如按揭贷款利率能够打7折，导致基建和居住一起腾飞。在这个时候推出一个庞大的新区建设，似乎也是非常“恰如其分”。
2.
想要建成一座新城，最重要的是有人口的流入和汇聚，而人口流入的核心要素之一，就在于有工作机会，也就是有产业落地。如上图所示，天府新区的规划中，7个片区，有4个是规划到“高新”、“创新”、“新兴”这类产业中去，虽然名头换了3个，本质上大家都心知肚明是在指向IT、互联网这类产业。
而龙泉的制造业，从老城区开始就在自我发展，并没有需要搬迁的意图。右边的两湖一山，说白了就是旅游业，成都稍微成熟点的旅游配套，都在都江堰、青城山、西岭雪山等地，更原始的风貌，可以开车去内部的阿坝，九寨等地。至于，现代农业功能区... ...excuseme？？？
3.
确实，现在西南的 IT 产业，有很大部分落在了成都南边的天府新城，阿里巴巴和腾讯，都在那里有分公司。不过，据我了解，成都的 IT 从业人员并不如想象中的多，目前仅有30万人。而且作为 IT 产业的最高薪收入人群，同时，也是购房租房主力军的码农，或者说研发团队，大部分还是留在了北上深。
天府新区的规划人口是600万人。即便是非常宽松的人均工作面积，目前 IT 从业人员再翻一倍。可能也仅仅只占一个天府新城的面积，剩下的还有六个大区，几百万套在售和新建的住房，需要什么样的人口来填充？
4.
这张图，是过去五年重点城市的新增人口。
可以看到，过去五年，成都新增总人口才仅仅 50 余万人。天津的滨海新区，重庆的两江新区，都比成都的规划的要早的多，而且还有海运贸易优势，即便到目前位置，常住人口也不到300万人。而那时候，还没有二胎政策，现在，我们面对的将是二胎政策的失效和人口增长拐点的到来，失去时间窗口的天府新区，要再造一个新成都的难度，可想而知。
5.
目前成都老城区面积 1006.7 平方公里，常住人口 1572.8 万左右。 城市本身对人口的容纳率就已经很宽松了，我截取了一个成都老城区热力图，时间是深夜一点，代表居住分布。
可以看到，光是东三环内和三环周边，就有大量未开发的土地，其面积几乎等于天府新城。更别提外围的一圈四环。分别对应了现在次一级的下级辖区，龙泉、温江、双流、郫县等等。这些下级辖区已经有了常年累积的周边配套和居住人口，无论怎么看都比再造一个天府新区要靠谱。
然后，再来看看成都的地铁规划。
成都因为平原的原因，地铁的规划基本都用中心发散，加环城路线的方式，这样能够最高限度的利用公共交通。所以从整个公共交通的布局来说，老城区几乎占了地铁 80% 的线路，而成都老城区的土地都并未全部开发，贸然再造一个比老城区规模更大的新成都，从经济效益上来讲，十分不合理。
那么问题来了，既然经济效益不如扩展老城区，为什么要打造新城区？在找资料的过程中，发现了两个有趣的一个八卦，一个是2013年的时候，成都实行北城改造，效果拔群，媒体大肆宣传。后来，却由于因为政府认为不利天府新区的发展，禁止了北城改造的媒体宣传和进一步规划，重心重归南面。
第二个是，2016年初，总理考察成都，“提出”对天府新区要打造成新经济中心，吸引全国高科技人才的愿景，也因此传出，省政府会搬迁至“兴隆湖”的八卦，所有的售楼中心和链家中介都以此为推销热点。虽然，我到现在也没有查到任何关于省政府搬迁的媒体报道，或者政府文件。
而且，兴隆湖在哪呢？
这个地方几乎都是大片的农田，距离市中心直线距离估计30公里。只有一个所谓的科学城，和挂名入住的高校教授。
可以看出，将天府新区打造成新成都，带有极强的“政府意志”，就如一开始所说，这个始于四万亿之后的天府新区，很有可能一开始步子就有点大。产业政策和财政政策在执行中，有个最大的问题就在于，他不像市场经济一样可以随时调头。地方政府会因为政绩，或者惧怕上层怪罪等因素，执着于沉没成本，一旦开了弓，很难再有退路。而现在，面临经济的下行压力，再造一个新成都，也承担了保住GDP下限的重任。
在美国历史上，也曾经有南加州某个地区，因为所谓更清新的空气，更宜居的环境，一时间人群趋之若鹜。但是，在两年后，人们才意识到，缺乏配套设施，低人口密度带来的高昂生活成本，和不便的交通，是多么的恼人，房价也随之暴跌。
目前的城南天府新区一带，由于政府画的大饼，外加全国楼市的火热行情。导致这一大片几乎都是农田的新楼盘，半年价格翻了1-2倍，均价10000-20000不等，与市中心周边配套上成熟的住宅小区相比，在价格上不遑多让，极大的透支了民众预期。这与土地供应，房价供需已经没有任何关系，本质上是饥饿营销、羊群效应、认知失调、预期透支的累积效果，就我所知，在天府新区，投资性购房需求远远大于刚需和改善型，北上广深的一些人也有意参与成都看似便宜的房价，而南边的高新区、金融区对于一线城市的人来说是很好的风向标。
总之，天府新区很有可能在酝酿一场区域性泡沫。
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