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这个问题比较合胃口，鉴于去年已经成功命中一回，今年也试着再来一回。
友情提示，图表较多，手机党慎入。
我们一个问题一个问题的来捋一下：
1.城镇化何时是尽头？
首先来看一下我国总人口增长情况，从下图来看，1987年是近三十年来新增人口的一个最高峰，1987年至今，每年的新增人口总体上是呈现出下降趋势的。
假设1：2014年以后新增人口量按照1987至2013年的线性趋势减少。根据这种线性趋势得到2014年每年人口增长量的预测值（见下图红色部分）。预计我国人口在2028年左右达到峰值，峰值人口大约为14.08亿人。（这只是本人不严谨的简单预测值，请勿严肃引用）假设1：2014年以后新增人口量按照1987至2013年的线性趋势减少。根据这种线性趋势得到2014年每年人口增长量的预测值（见下图红色部分）。预计我国人口在2028年左右达到峰值，峰值人口大约为14.08亿人。（这只是本人不严谨的简单预测值，请勿严肃引用）
再来看一下建国以来每年新增城镇人口情况，见下图。从图上来看，1996年以来我国新增城镇人口进入加速阶段，1996~2013年每年新增城镇人口稳定在1900~2100万人之间。（我不清楚为何1996年之后新增城镇人口一下子暴增了）再来看一下建国以来每年新增城镇人口情况，见下图。从图上来看，1996年以来我国新增城镇人口进入加速阶段，1996~2013年每年新增城镇人口稳定在1900~2100万人之间。（我不清楚为何1996年之后新增城镇人口一下子暴增了）
假设2:2014年以后每年新增城镇人口2108万人（1996~2013年新增城镇人口平均值）。2013年全国总人口为13.6072亿人，其中城镇人口为7.311亿人，城市化率为53.7%。根据假设2，我们可以预测出2014年以后每年的城镇人口，再根据前面得到的总人口预测值，得到城市化率预测值。假设2:2014年以后每年新增城镇人口2108万人（1996~2013年新增城镇人口平均值）。2013年全国总人口为13.6072亿人，其中城镇人口为7.311亿人，城市化率为53.7%。根据假设2，我们可以预测出2014年以后每年的城镇人口，再根据前面得到的总人口预测值，得到城市化率预测值。
预测：预计到2018年，我国城市化率超过60%；预计到2026年，我国城市化率超过70%。预测：预计到2018年，我国城市化率超过60%；预计到2026年，我国城市化率超过70%。
参考其他国家的城市化率：各国城市化比率，我国城市化超过70%基本可能到尽头了。
房地产业的根本需求来自于城市化进程，而城镇化到头之时，基本也可以断定是房地产业到头之时。
2. 未来房地产行业还有多少需求？
2-1 总需求是多少？
我个人认为房地产的根本性需求来自两方面：其一是改善住房的需求，2000年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差，2000年之后有较大比例都会购买新房；其二是新增城镇居民的住房需求，主要是2000年之后的城镇居民进入城市后会购买住房。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我这里还是采用日本的数据做参考了。
2000年前原有城镇人口：4.3748亿人。
2000~2013年新增城镇人口：2.9363亿人。
2014~2026年预测新增人口：2.7399亿人。
假设3:2000年前原有城镇居民2000年购买新房比例为70%；2000年后的新增城镇居民购买住宅比例为100%。（这里找不到假设依据，人懒，也不想去找了，有合适依据的欢迎提供）
根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求大约为262亿㎡。
实际上新增城镇居民购房比例不可能达到100%，部分居民可能会选择经适房或保障房、廉租房等等，而这些是不计入商品住宅需求中的，因此商品住宅总需求应该是小于262亿㎡这个数据的。
2-2 已经被消化了的需求是多少？
根据国家统计局的数据，2000-2014年11月，我国商品住宅销售面积总量为92.6亿㎡。这个数据是实实在在的已经消化了的需求量。从下图来看，2014年销售面积几乎不可能超越巅峰的2013年了。
同期我国新开工商品房住宅总量是同期我国新开工商品房住宅总量是121.3亿㎡，这个是这些年来的实实在在的供应量，即使有些开工了但还没拿到预售证，但他们迟早也会进入商品住宅市场的。新开工数据的峰值出现在2011年，2014年全年估计很难超越2013年水平。
2-3 未来需求还有多少？2-3 未来需求还有多少？
已销售的商品住宅总面积92.6亿㎡除以总需求262亿㎡，35%。
新开工商品住宅总面积121.3亿㎡除以总需求262亿㎡，46%。
考虑到这个总需求有水分，那我们再适当的往上估计一下，预计已销售占总需求可能已经达到了40~50%。
而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50~60%。
房地产市场的半程已过，从数据上看，过去是上坡，未来十年将会是下坡。拐点就是上坡变成下坡了，当上坡变成下坡之后，带来的影响是行业规模缩减，中小房企大量破产，行业垄断加剧，行业裁员等等……
3. 房价是否会下行？
个人认为房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。
供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格下降。
货币政策宽松，房贷利率低，首付低，且发放门槛低，刺激需求增加，房价上行；货币政策紧，房贷利率上浮，房贷发放门槛与周期提高，需求降低，房价下行。（货币政策本质上还是影响了房地产市场的供求关系，货币政策的波动加剧或者平衡了房地产市场需求的波动）
如前面所述，房地产市场发展的半程已过，但总需求的下降未必就一定会带来房价的下降。总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳的。我认为而随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，房地产行业的供应量也会逐步降下来的，未来货币政策大放水的可能性也不高，09年市场那种疯狂很难再出现，房价保持平稳的可能性最高。
以上是整体情况，而具体城市又要具体分析。
我很赞同上述三个问题中的最高票答案，一二线城市集中了我国最好的政治、经济、教育、医疗等资源，人口持续流向一二线城市是客观规律，是不可逆的趋势。
人口会持续不断地流向大城市和特大城市，这些城市的房地产需求是高涨的，平抑房价最直接有效的措施就是增加供给，但是国家去年年初又出台了一个政策——。需求端高涨，供给端有限乃至缩减，价格怎能不涨。
供求关系对房价的影响见成渝两地的例子。
再放张图，感受下2009年货币放水的盛况：再放张图，感受下2009年货币放水的盛况：
再放张SHIBOR的图，感受下2013年年中的“钱荒”：再放张SHIBOR的图，感受下2013年年中的“钱荒”：
2013年下半年房贷放款周期似乎就变长了，14年春节后房贷利率也普遍上浮5%，后面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地产市场下行很大程度上受了房贷收缩的影响，2014年年中开始央行开始不断“微刺激”，SHIBOR也变得平滑而温柔了，房贷利率也慢慢下来了。9、10月份房地产市场也基本到达阶段性的底部了。2013年下半年房贷放款周期似乎就变长了，14年春节后房贷利率也普遍上浮5%，后面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地产市场下行很大程度上受了房贷收缩的影响，2014年年中开始央行开始不断“微刺激”，SHIBOR也变得平滑而温柔了，房贷利率也慢慢下来了。9、10月份房地产市场也基本到达阶段性的底部了。
4. 2015年房价会怎么走？
前面说了这么多，现在预测大家最关心的2015年房价走势。
需求面显著恶化了？没有。（台阶会一步一步下，不会一下子摔倒一楼）
供给面显著增加了？没有。
货币政策会收紧么？不会。宏观经济下行压力大，CPI下行，可能会进一步降息或者降准，房贷利率有望进一步下调。
货币会再次大放水？不会。前面说过，09年那种疯狂很难重演。
既然一切都没有显著的变化，而货币政策有望进一步宽松，2015年房价的走势也就是整体平稳或者温和上行，一线城市及部分二线城市上涨或更加凶猛。
分时段来看，现在成交量已经显著回暖，预计节后价格将开始明显回暖，价格上涨的城市将会越来越多。市场热度将会自春天持续到秋天，如果货币政策能继续放宽，维持这种热度的动能将会更加强大。四季度么，如果今年是很热的一年，要小心市场又开始转向了；如果今年是温和的一年，也许这种温和能够贯穿全年。
分城市类型来看：
一线，涨；
二线，大多涨或者平（要看供求情况）；
三线，大多跌或者平（要看供求和经济发展情况）。
最后，献上北上广深的数据，2014年1-12月份新建商品住宅价格指数同比走势。
大于100，房价同比增长，小于100，同比下降。虽然12月房价同比还是下降的，但是小心了，仔细看10月、11月、12月数据，同比已经在收窄了（底部的信号啊有木有！！！降的越来越少越来越少，然后就是负转正了，反转的脚步已经越来越近了），深圳甚至12月同比数据已经高于11月了，该市12月环比确实已经开始上涨了！
一线城市里有计划买房的，钱准备够的，可以动手了！
由于缺乏其他地区基础数据，难以对具体城市做具体分析了！各位见谅。
预测会根据宏观经济数据以及宏观市场数据适时修正。
2015年1月19日。
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2015年1月22日补充：
本文系原创。
感谢某热心朋友告诉我这文章被盗了。
被盗地址：
我自己也跑去围观了下，看了评论区，一边倒的骂声，我是不是该感谢一下盗我文章而不署我的名的这个APP呢——你们这是在保护我啊！！！
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2015年1月26日补充：
券商的研报里看到一张好图，根据70个大中城市房价指数做的图，房价趋势一目了然：
手里没有2012、2013年的数据，整理数据是个很麻烦的过程，有空了争取把12、13的数据弄出来，然后再分分类，大致分成北上广深、省会和部分沿海城市、其他城市等三大类，房价趋势应该会更加分明。手里没有2012、2013年的数据，整理数据是个很麻烦的过程，有空了争取把12、13的数据弄出来，然后再分分类，大致分成北上广深、省会和部分沿海城市、其他城市等三大类，房价趋势应该会更加分明。
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2015年1月27日补充：
有对2014年房地产市场形势和2015年市场预测有更多了解的朋友，请看世联行的报告《胸有惊雷，面如平湖 中国房地产市场2014年回顾与2015年展望》，比我文艺，比我专业。
世联行报告百度文库地址：（如有侵权，俺删掉）
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2015年2月9日：
看到楼下匿名用户提到同地段公寓和住宅，他肯定选公寓。其评论区关闭了，我之前算过公寓的账，忍不住在这里插几句嘴。
二手商业产权的物业在交易时产生的税费远高于二手住宅产权物业，同地段的酒店式公寓要比住宅售价低13%以上，未来按照相同价格出售时，才能获得相同的投资回报率。
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2015年3月6日补充：
答题区两位酷炫与霸气的牛人一唱一和的批评了我，评论区部分人士也指出了我屁股存在巨大的问题，今儿发现虽然这个答案点赞数依然排第一，但是顺序已经排第二了，不知是否是点反对的人已经大大增加了？大量群众虽然没留下只言片语，但是却用默默的行动对我的屁股投下了不信任的票？
我很痛心，我很疾首，我终于羞愧的增加一个补充说明——我是一名男性，而男性是下半身思考的动物，而我下半身重要组成部分之一的屁股又是个房地产的屁股，因此这肯定是个不正确的屁股，这肯定是个只有贪心没有良心的屁股，屁股不正则脑袋残矣！！！
我坦白的交代以上预测纯属扯淡，答题动机只为忽悠，本答案100%为房地产洗地的软文。
不过，为了公司卖的好，为了年终奖发的高，我还是要将忽悠进行到底：
北上广深的朋友，想买就赶紧动手！过了这个村又要多花几个子儿！
省会为主的二线城市朋友，耐心比选，适当观望，沉稳出手！着重考虑教育、交通，优先选择成熟片区。
三四线城市的朋友，请把房子当做消费品，有需要你就买，没需要你就等待，纯投资你不要来！
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2016年1月19日更新：
一线城市：齐头并涨
一线城市3月份以后一路高歌猛进，金九银十稍有喘息，但年末环比增速又有上升趋势。
分城市来看，深圳领跑全国，上海涨幅也不小。一线城市上涨在预料之中，但我年初没料到一线城市涨幅会如此之大，尤其是深圳，不想说什么了。深圳房价的问题，我在这个问题里简单阐述过：分城市来看，深圳领跑全国，上海涨幅也不小。一线城市上涨在预料之中，但我年初没料到一线城市涨幅会如此之大，尤其是深圳，不想说什么了。深圳房价的问题，我在这个问题里简单阐述过：
二线城市：几家欢喜几家愁
整体上看，复苏较为温和，走势较为平稳，年末基本收复了年初失地，2015年年底房价相比2014年年底变化不太大。
分城市来看，以南京为代表的15个城市上涨，以包头为代表的18个城市下跌，涨跌互现。涨幅最大的南京为7.9%，跌幅最大的包头为3.7%。分城市来看，以南京为代表的15个城市上涨，以包头为代表的18个城市下跌，涨跌互现。涨幅最大的南京为7.9%，跌幅最大的包头为3.7%。
三线城市：愁云惨淡万里凝
走势来看，全年都在泥淖中挣扎，光明也仅仅是环比跌幅收窄而已。
分城市来看，温州、金华上涨，其余31个城市都是下跌。温州上涨1.8%，丹东领跌达5.3%。分城市来看，温州、金华上涨，其余31个城市都是下跌。温州上涨1.8%，丹东领跌达5.3%。
跟答案无关的破事
那两位热切期盼打我脸的呢，来来来，半张脸伸出来给你打， 、 ，老改名，还删答案，真让我好找啊。某位酷炫狂拽的答案虽然删了，但你的结论我截图了呢，还精心保存着的呢（心眼就是这么小，来来来，打我！！！）
题外话：
各位就别再邀请我蒙2016年的房价了，这不2015年也没完全蒙准。
这一年又涨了这么多用户，我如果蒙了，指不定又跳出来几个迫不及待打我脸的，小心眼的我实在应付不过来。
再次强烈拒绝瞎猜2016年房价走势。
