爱华网这几个月楼市很火，楼市的话题也很火；可是不知道大家注意到没有，近期有关唱空楼市的声音逐渐多了起来，这是2009年之后第一次。
因为上一波根据传统经济理论及市场经验预言楼市要崩盘的经济学家们，在2009年之后都被骂的不敢出门了，有些甚至还受到了人身威胁。
市场上开始流传的一个守则是“京沪永远涨，沪深永远疯”，因为在实体经济凋敝的环境下，大量资金要寻求升值，然而出国受到限制，就只能跑到股市和楼市里面去。
然而股市对于普罗大众更像是个绞肉机，说赌场都是赞美它了，因为一个健康的赌场还秉承着公平竞争概率均等的原则，不然没法好好开下去。
楼市至少看起来就要比股市透明多了，从1998年一路涨到现在，除了2008年稍有波动外几乎是只涨不跌，各路唱空的经济学家一次又一次的失败。
难道真的是他们错了吗？中国楼市到底隐藏着什么只涨不跌的魔力？唯一的解释就是，这根本不是一个真正的市场。笨虎觉得下面这篇文章分析的有一定参考价值，在此分享给大家（有删节）。
原作者：谢逸枫/刀客地产董事长
房价波动，按经济学原理是市场供求关系表现。事实上，中国房价一直以来都深受“政策市”“计市”的无形之手控制，市场化排除在外，导致房价不断的上涨，暴涨。尽管使用房价收入、去库存周期、租金回报率、商品空置率去证明房地产存在巨大的泡沫，会崩盘、会暴跌，甚至采取日本、美国的大量案例去说明，中国房价存在严重的泡沫，一定会崩盘。恰恰相反的是自1998年-2015年，除2008年房价负增长的小幅度回落外，房价一直都是上涨，甚至暴涨。
首先让老谢带大家一起来看看，过去十八年，中国房价上涨、暴涨的因素究竟有那些值得我们去研究、注意的。
其一是货币超发，即M2与信贷新增量宽松及加杠杆、低首付。
其二是土地管理法。即招、拍、挂，货币补偿市场安置与地价上涨、地王。
其三是收入翻倍增长与城市发展不平衡。即富人越来越多，集中于少部分主要城市。
其四是土地制度与保障房制度。住宅土地供应减速与保障房大跃进建设。即保障房占住宅指标过多与新增住宅土地减少及地方政府卖地管控模式。
其五是经济发展模式与增长模式的弊端。即投资型经济发展思想与房地产作为经济增长的火车头、引擎器、驱动力，新型城镇化就是最好说明。
其六是高成本。即高税费、高利率、高人工、高补偿、高地价、高配建。
其七是政策市。即供不应求、需求旺盛，住宅供应与库存不足。
其八是投资渠道窄。即股市、债市、期货市、理财市、金市、汇市风险大，唯有楼市。其九是人民币贬值。即保值增值。其十是分税制。即地方需要土地与房地产税费收入，需要还债。
其次是老谢带大家认识下房价暴涨幕后的十大黑手。
第一是体制（政治业绩-监督不当、法律缺位）。
第二是中国经济体制-经济增长与发展模式、城乡二元户籍制、土地制度－高地价（国家土地、垄断土地供应、土地出让招、拍、挂）、财政制度－高税费（中央6：4地方）、住房制度（保障房制度不完善、高房租）、投资制度（投资渠道少）。
第三是央行-货币超发、通货膨胀[热钱疯狂]、流动性过剩、人民币贬值。
第四是银行金融机构-高利率。第四是地方政府-政绩观、土地财政、房地产税费。
第五是代理公司、中介机构-高利率。链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。
第六是场外配资机构-高利率（小额贷款公司、互联网金融平台、自买自卖转按揭、首付贷、众筹、P2P）。
第七是外资投资机构-信托、基金、保险、证券。
第八是中国民间、香港炒房团。
第九是商品房预售制、房地产项目资本金制。
第十是政(府)＼产业＼人＼企业和房地产之间的特殊关系，导致各个渠道都想在房地产这块肥肉上狠狠赚一笔，从政(府)卖地，到中间开发商运作，银行＼材料＼建筑商的加入＼再到最终的售楼销售，最后到把房子卖到购房者，期间经过了众多的中间环节和把控。正是由于环节层层过滤，最终导致开发商的油水越来越少，拿地也越来越紧张，房价越来越高。
最后让老谢告诉你，房地产火爆与暴涨背后的逻辑关系，是如何运行的。如果按照正常的经济学基本原理，目前中国房地产库存创历史新高，市场属于供大于求。在中央去库存的供给侧改革指导，房价应该是降价，不是疯狂的涨价。为什么没有按照正常的经济学逻辑降价反而涨价，原因在于非市场的、非正常的中国经济运行逻辑：即产业与金融、债务与政府、汇率与人民币之间的关系。一旦房地产不行了，必然爆发连锁反应危机。
这揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：
1、凯恩斯主义的政府刺激需求。
2、马歇尔计划的一带一路。
3、克林顿的互联网加万众创新。
4、弗里德曼的货币供给理论。
5、里根的供给侧改革，还有熔断制。
最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……这就是老谢一直判断的中国经济重返房地产时代的最好证明。全国城市建成区有4.48万平方公里，占全国国土面积的0.33%，可以看看这0.33%国土面积上产生了多少GDP。现在房地产行业8万亿的销售额，哪个产业的营业额比房地产更高，汽车、钢铁，或者其他任何一个产业，没有比房地产更多的。如果说它不是支柱产业，什么是支柱产业？
中国经济指标显示，中国经济已到了最风险、最危机时刻。其一是PPI连续经历48个月的断崖式下跌。其二是占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数。其三是大部分制造业工厂都关闭。其四是钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭。其五是消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。
在经济下滑严重的情况下，必须增加需求端的需求。最核心当然是支柱产业的房地产，而房地产已经占据国家经济总额的40%以上。因此，在进行供给侧改革的时候，必须适当扩大总需求，尤其是房地产产业。其二是很多企业、个人、家庭目前无法有效配置高收益资产，而房地产恰恰是满足众多高净值用户的资产配置需求，目前房地产热潮恰恰就是风口。其三是各种新的金融模式，如众筹、房地产中介金融等，也起到相当关键的作用，这和之前的美国房地产贷款机构类似，起到了高杆杠的资金配置作用，使得根本无法首付的人群也能够买上房，但是杆杠比例已经达到10-20倍。
这就是房地产热潮的背后逻辑：政府需求、外汇管理要求、需要适当扩大总需求以及资产配置要求、金融资金需求导致了2016年初在去库存背景下的房地产热潮，虽然是和去库存背景相背离的，但是也是符合背后的逻辑关系的。
补充：据凤凰财经3月11日的最新报道，中国商业银行持续上升的不良贷款可能继1999年后再次以债转股的形式剥离。这本是商业银行法明文禁止的，但一个锅物院特批，就可以突破限制。
这就是天朝特色。尔等西方小国，谁敢不服？
上面文字转自我的微信公众号煮历史品金融（微信号pinjinrong），你免费的理财保镖。
