爱华网发改委顾问国世平 如何评价发改委顾问国世平的「赶紧卖掉房子，一套都不剩」言论？
关于国教授的观点，我同意的看法，此人乃众多大嘴教授之一。预测房地产跟预测地震一样，每个月来几次，坚持不懈总有猜对的时候。对于国内房地产市场的预测，也无外乎两大死硬派，看涨的坚持看涨，看空的叫嚣崩盘，各说各话许多年，我等小老百姓切忌听风就是雨，得自己分析，纵向横向对比，即要了解国籍惯例，又得考虑特殊国情。
先说我的结论：国内房地产市场，包括一线城市，泡沫化十分严重。但咱也得说，未必是泡沫就一定会破，就算破，哪天破，怎么破，也还是个未知数。全世界资本泡沫周而复始已不是头一回，随着泡沫翩翩起舞，最后全身而退赚个饱的人，也大有人在。如果身家够硬，投房地产已经尝到甜头了，还愿意再赌一把看看最大能赚到多少，继续持下去也随便，就算最后亏了，估计也不会真亏到血本无归。如果是老百姓，普通工薪阶层，就不建议再趟这混水了，按照惯例，击鼓传花，通常接盘的都是这批人。尤其是如果之前没赶上头十几年的大高潮，现在终于凑够了点钱想跟着下水捞点金渣的，决不建议进场了。最后，那些到现在还想玩儿杠杆融资借钱炒房地产的，我只能祝你平安。
至于手里的现房怎么处理，我不至于像国教授那么极端，让你一套不留，我的建议是：在任何单一城市有两套以上的房产，都建议出手套现。换句话说，自住需求可以保留，保值抗通胀的作用也还可以，但投资需求的房产，就应该考虑出售了。
为什么说国内房地产市场泡沫化严重，很多指标可以看出来，其一就是租售比，房屋，尤其是住宅，其本质属性就应该是满足居住需求，租售比这一值最能反映一个市场上房屋需求程度。国际惯例是月租金和售价比不应超过1：400，超过了就说明有严重泡沫。举例来说，新加坡的住宅，CONDO（商品房公寓）的租售比基本在1：300左右，去年帮朋友买了2套价值80万的单间公寓（带经装修），明年交房，预期的租金在每月3000-3500左右，而且随着售价上涨，租金基本上是等比提升（过去8年新加坡房价上涨了70%）。HDB（政府组屋，类似我们的经济适用房概念，全新加坡80%的人口住在HDB里）的租售比大概是1：150-1：180 左右。之前的房东的一套90平米使用面积的HDB，3间卧室，去年10月卖出去的时候，卖了56万新币，而当时整套出租的价格大概是每个月3000-3300新币，算一下的话租售比大概在这个范围。
反观国内的房地产市场，有几个城市的房子能达到这个比例？现在一百万买个毛坯房，装修完毕添上家电算一百二十万。能租上每个月三千不？还不提咱们的房屋产权只有70年，相比国外很多的房产都是永久产权。
除了租售比之外，看一下城市的人口/住房总量的比例。新加坡全岛一共531万人口，全部的住宅仅有150万套（120万套HDB+30万套CONDO+少量别墅），算一下，平均每个可住人的的房子里要住3.53个人。香港720万人口，住宅总量260万套，平均每套住宅住2.77个人。对比全北京常住人口大概2100万，总住宅现在已经有1320万套了，算一下比例，每户住宅平均才1.6个人。就算按照每户3人的标准来算，北京现有住宅，不用再建了，可以容纳4000万人，如果达到新加坡的每户3.53人的比例，北京现有住宅可以容纳4660万人……你可以想象4000万人挤在现在的北京么（交通，给排水设施承受得了？）所以，还相信教授们忽悠的刚需么？
国内其他的城市的人口和住宅数据我没太查，欢迎补充，不过可以说如果城市人口/住宅总量低于2的话，完全不存在所谓的“刚需”，纯粹按供求关系来讲，已经是供大于求。
再说一下另外一个方面：一手，二手房成交比例和成交难易度。有些城市的房价纸面上还在涨，新盘开了总暴高价，二期开盘都比一期高，给人造成一种错觉就是买晚了就吃亏，买了房子肯定涨。但要知道，房子买到手之后，即便周边的楼盘开盘价更高，也不代表你会赚到钱，只有出手了成交了才算获利，不然都算浮盈利。随着新盘的大量供给，二手房成交价和成交量都在下跌，已经有不少而三线城市（尤其是房价已经停涨的城市）出现了新房到手就赔钱，原价挂出去卖不掉（与其买二手，不如买周围新开的一手盘）的现象了。
以上，纯从供求关系来看，国内的房地产已经完全处于供大于求的状态，泡沫已经很明显了。下面谈谈国情的特殊性，讲讲为什么我们的房地产市场疯狂到了今天这个地步。
自打朱相确立了房地产为主打产业的目标之后，这股疯狂就开始了。大力发展房地产作为经济推动力这条路，别人也走过，也不能说算错，房地产行业确实能撬动上下游很多产业，加上房贷的杠杆，是一个迅速提升纸面经济数据的好手段，过去十几二十年咱们两位数增长的强劲势头很大程度上得益于此。但任何一个政策路线，都是利弊并存，在获利的同时要靠其他配套政策手段调整，控制大方向不至于走偏，甚至脱缰，这个层面咱们就做得差很多了。
负面效果之一就是房地产的高利润对实体经济带来的绞杀效应，分显性和隐性两个层面，显性：越来越多的企业选择把大量资金投入到房地产市场，而非扩大生产和创新，房地产利润率最高，实体经济，制造业的利润率太低而且周期长，大家都炒房，一年轻松赚50%，你做家电一年累死赚5%，你还做实业么？同时房地产行业的暴力也扼杀了社会创业的积极性，天涯上有个2008年的帖子，讨论有钱的话应该是创业还是买房，最近又被翻出来鞭，说你看看，08年创业的活了几个，08年买房的现在都笑死了。其实这是个很可怕的现象。
从隐性层面来讲，发展房地产带来的高货币投放导致高通胀，加上国内缺乏其他有效的投资渠道，造成了投资房地产基本成了国内唯一有效的抗通胀手段。中国人本来就是出了名的高储蓄率（没办法，社会福利太差，得存钱傍身），现在花出去的钱，很大程度上又都投在房地产上，结果就是消费给制造业/实体经济的比例越来越低，更加剧了实体经济的悲惨境遇。
另一个负面效果就是造成了国内家庭的财政健康程度低，大家感觉一下自己或者身边的人，国内的家庭，多大比例的资产是在房地产上？是不是想当的高？已经高到一个不健康的比例了。除了自持的房产之外，还有相当多比例的现金资产以各种形式流入房地产及相关行业（比如地下钱庄，私人贷款等），房地产市场一旦有什么波动，绝大多数家庭的财富将迅速缩水。
除此之外的其他副作用：国家宏观调控能力减弱，二级市场融资能力下降，等等。
房地产行业现在已经成了一个怪胎，泡沫化严重，但是又绑架了全国经济，绑架了多数国民（尤其是城市居民）的家庭财产，更重要的是，分税制之后房地产已经成为地方政府的收入主要来源，贡献了地方政府50%以上的收入，所以说即便这个怪胎再畸形，泡沫再严重，还是有相当大比例的既得利益群体想把这个泡沫继续维持下去，这也是为什么中央的调控政策屡不见效的原因之一。毕竟由俭入奢易，由奢入俭难。再者咱们国情特殊，凡事必须政治挂帅，稳定优先，捅大漏子的事儿谁也不敢干。就这么放任自流。
中国的房价已经完全超脱了市场的正常供求关系和自身价值的轨道。变成了国家振兴经济，地方提高收入，企业盈利和个人家庭保护财产安全的综合产品。接下来房价怎么走，也是个政策市，关键看大方向：如果再多几个四万亿，那没跑房价还得涨，到时候再翻出来国教授这篇文章（和我这篇分析），肯定有人骂SB，2013年让我卖房。可我觉得现在房地产过热带来的弊端应该已经在高层达成共识，挤泡沫是肯定会有的。没解决的问题主要有二，一个是地方政府的财政收入的落差如何填补（关键是地方政府的高额债务如何偿还），二是挤出来的大量流动性往哪儿导入。第一个问题咱就不操心了，向来不怀疑政府赚钱的能力。第二点其实是是关键，失控的话容易引发动荡。
对于我等升斗小民，其实是兴百姓苦亡百姓苦。穷全家之力付了个首付，然后背几十年的贷款才把媳妇儿娶进门，接下来房价继续涨，也没法变现，但是通胀肯定会继续，所以工资和其它非房产资产会相对贬值。要是房价跌了，也是惨，自住房不敢断供让银行收房，只能咬牙继续还超出现价的贷款余额……
现在手里有多套房的相对富裕阶层，还是最开始的那个建议，应该开始减持，降低房产在自身家庭总资产当中的比例。
写的比较零乱，欢迎讨论，谢绝口水。 1/2 1 2 下一页 尾页
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