二线城市房价 为什么重庆房价相对于其他一二线城市低那么多?

重庆房价从2010年至今几乎没怎么上涨,就算部分区域上涨,涨幅也不大,整个城市的均价也被大量郊区低价楼盘拉了下来。一个GDP增速5年高居国内前列的城市,房价几乎不涨,这绝对不是一个正常的现象。

目前重庆房价不高大家基本上都是有了共识:土地供应非常充足,每年新建房源非常多。除了土地供应充足之外,政府还用了大量手段控制房价,比如大建公租房,要求重庆土地价格不得超过房价的35%等。

土地供应太充足,新建楼盘太多,除了房价涨不起来,同时也给重庆带来了一些弊端,最大的特点就是造成了一定量的库存,这几年重庆的楼市还是一个去库存阶段。虽然重庆的房价让老百姓感到很幸福,但是现阶段任何地方政府都很依赖于土地财政收入,重庆房价不涨,对政府来说其实并不是一件好事,特别是楼市的库存,这可是一个比房价上涨更严重的问题。

现在的现象是重庆政府主动利用市场调控打压房价!通过造成略微供过于求,让重庆的房价不涨。

那么问题来了,为何重庆市政府宁肯造成房地产市场的库存,也不放松对土地拍卖价的限制,让房价上涨?
土地卖得少点,卖得贵点,地方政府土地拍卖收入不但不会减少,还会一开始就遏制库存。同时也会有更多的土地资源慢慢卖。从可持续发展角度来说,这都会是一个更明智的选择。

作为我们如此懂经济学的黄市长,难道一开始就没有意识到这个问题么?

重点来了:





重庆是一个旧城改造十分艰巨的城市,曾经的重工业城市和山城的地貌,就算在渝中区这样寸土寸金的黄金地段,曾经充斥着无数诸如十八梯这样的棚户区,像沙坪坝九龙坡大渡口这样的老城区,也充斥着无数产业淘汰后的破旧厂房,其旧城改造的难度和体量甚至超过了部分一线城市。

可以看到这样一句话:“会上,黄奇帆还给大家算了一笔账,重庆拆迁1200万平方米,每平米如果需要5000多元,总共需要近700亿资金,国开行已经授信的资金为270亿元,计划授信的有280亿元,剩余资金可以通过商业银行、PPP来化解,总体资金总量平衡。”

如果重庆的房价在这些旧城改造区还未完成改造的时候上涨,势必会增加拆迁成本。重庆1200万平方米的拆迁任务,如果放在深圳这样的地方,那无疑会是天价。700亿的预算,放在北上深能够拆一两个城中村都很不错了。

所以,重庆政府通过以海量的廉价土地供应,来维持房价不涨,其实是一种 “利用空间换取时间” 的方法,来给重庆艰巨的旧城改造任务争取更多的时间。一旦房价开始普涨,那么旧城改造恐怕就来不及了


如果有兴趣的朋友可以在渝中区靠近长江边的下半城转转,白象街,储奇门,南纪门一带,几乎全是各种即将拆迁或者拆迁后的工地,现在渝中区最大的拆迁难点就是朝天门批发市场一带。(有人指出之前关于朝天门批发市场这一段描述不准确,答主是最近周末的一个下午去考察的,可能错过了批发市场的早市和集中时间段,此处感谢指出这个问题的朋友,相关内容已删除,但并不影响本回答的结论)。

在重庆廉价的房价下,这些地方就算诞生了钉子户,征地成本也不会太高。在全国目前的大城市里面,恐怕没有哪个城市的拆迁进展能够像重庆这样顺利。

九龙坡区谢家湾的建设厂,拆迁后建成了万象城,无数重庆的老厂房和旧城区,很快都会被新的住宅小区和购物中心所替代。

现在重庆的拆迁进度进展已经过半,渝中区黄金地段的不少区域已经拆迁完毕。在全国“去库存”的大环境下,重庆也开始有意缩减土地供应量:


也就是说,重庆通过打压房价降低拆迁成本的方式,已经初步取得了成效。下一步进展怎么走,就看市政府的规划和重庆的发展了。
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2016.10.30更新
给两个链接,对比更直观:




答主本人现在在深圳,最近深圳水贝村几乎火遍了全市各个热点话题。虽然深圳水贝村户均赔偿2亿这个已经被证实是谣言(据答主所知,水贝村的赔偿款是180亿,600户平均每户2000万的样子,造谣者直接把数据加了一个零,深圳这边的房产中介太特么坏了),十八梯拆迁赔偿也是2010年的数据,从中也可以看出站在重庆政府的角度,打压房价带来的收益其实是巨大的。

至于有朋友问到关于买房的问题,答主也是才疏学浅,所以也就只好这样回答:任何人为控制经济的行为最终都会回归市场。另外,答主本人已经买了一小房纯当投资了。
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二线城市房价 为什么重庆房价相对于其他一二线城市低那么多?
2016年12月29日更新
最新消息:黄奇帆卸任重庆市长
未来这一系列政策还能否贯彻和执行,静观其变
图侵删图侵删
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2016.1.17更新

本来这个回答一开始是默默无闻,几乎没什么人关注的,因为最近重庆发生的大事,短短十几天的时间内一下子快达到200赞了,并且成了重庆买房讨论的焦点,答主本人也受宠若惊,没想到自己的观点能够得到那么多人认可。本人不是房地产从事人员,只是一个重庆城市规划的爱好者,喜欢在重庆新老城区瞎逛,喜欢关注重庆市基础建设,因为我一直想看到重庆的未来究竟是个什么样,所以对具体楼盘以及行情也可以说一无所知,自己的回答也尽可能从城市规划和城市发展角度进行分析。其实本回答的观点,答主当初恍然大悟的时候自己也吓了一跳,后来查各种数据,新闻,以及实地调研部分区域,接二连三证实了观点,于是就po了上来。

关于一些常见问题,首先本人坚定看好未来重庆房地产市场的健康正常有序发展,重庆拥有海量的土地储备,政府的手腕也足够强硬,这意味着有了强大的土地市场控制力,感谢黄市长,就算他离开了重庆,也给重庆留下了几乎全国最好的土地政策和工具。重庆作为很多新政策的试验地,诸如地票和房产税制度,相对于别的城市而言,多了更多的综合房价调控手段,这段时间的对外地购房者收房产税的调控方式,对打击炒房投机,那真是一针见血,刀刀精准。

其次,由于全国各大城市在快速城市化过程中,留下了很多的后遗症(比如深圳,在快速城市化阶段时候,由于无法解决大量外来人口入住问题,于是鼓励村民在土地上自建房,导致现在大量城中村的出现),而重庆几乎都可以利用强大的土地政策和储备进行规避,这同样感谢黄市长,不仅把当年浦东开发的经验运用在重庆,也把很多教训转化为经验运用在重庆。

这两三周以来,不少外地朋友问我在重庆买房投资的事宜,我对他们的回答是如果你只是打算短期进行买入卖出赚取差价,也就是俗话说的“炒房”,不太建议购买,虽然房子肯定会涨,但是最大的问题在于变现困难,因为刚需能够在房价较低的郊区得到充分释放,重庆不会出现你过了这个点就买不起房子的情况。但是如果你是想作为固定资产配置,比如长期持有,买来出租甚至是自住,重庆的房地产是一个不错的资产配置产品,因为经历了打压房价的这个阶段,已经形成了一个价格洼地,房租收入和房价增长带来的收益,跑赢通胀是没有问题的。

延伸一点题外话,城市规划方面,重庆的执政者其实非常具有远见,放眼别的城市的稀缺资源,不外乎学区、商圈等少数几个方面。学区方面,由于很多名校结合土地资源,拓展了很多分校,无形之中扩大了很多教育资源,使得诸如传统的沙坪坝区的学位房并没有被炒作起来。分校的老师大多是本部的老师带出来的,师资水平也有一定的保障,并且部分学校采取整体搬迁等方式,进一步扩大学校规模。商圈方面,重庆的组团式分布,也有利于资源的分配,平时逛街吃饭往往可以在居住的地方就近,如果要在区域间通勤,比如前往发达商圈,重庆的轨道交通通车里程在二线城市中首屈一指,全国城市里排除北上广深后,仅次于南京,对于上班族来说,不会出现没有方便的交通方式。并且组团式城市发展还有一个优势在于,少量的几条线(但是长度要够)即可串联大部分区域,所以建成的重庆的3号线就长达66.49km(含碧津至举人坝段),6号线(含国博线)长达72.26km,并且近两年会通车5号线、10号线、环线。发达的轨道交通会有效覆盖市区郊区,满足部分郊区的刚需购房者的出行需求。

总而言之,重庆的房价不会出现全面爆发式上涨,至少短期内看不到这个迹象,除非执政者希望房价暴涨,大幅减少土地规模,对加杠杆炒房睁只眼闭只眼。未来的趋势应该是房价随着收入和通胀同步上涨。担心过了这个村就没有这个店而买不起房的朋友们可以放心,很多看似不便的郊区未来会变得很方便,满足刚需是妥妥没有问题的;还有准备投资而非投机的朋友们也可以放心,内环以内可供大面积开发的土地已经快没有了,这些地段房价上涨是不可阻挡的。至于很多问到购买照母山和中央公园的朋友们,首先考虑的问题应该是住在那里环境好不好,生活方不方便,而不要跟风去炒房。

在下一个大政策出来前,暂时停更  

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