中国房价为什么那么高中国的房价为什么这么高？-爱华网

【特别声明】全部论述均为非专业性思考，仅供参考。
因为ZF longduan着土地，它可以控制土地的供应，为了维持土地财政，需要有限量地供地，加之货币超发，房价必然快速上行。
那很多人说，ZF不是也希望降房价么？那我只能跟你说：你不懂什么叫专业。
若ZF真想降房价，很简单，大幅增加土地供给便可，还搞什么调控，调控限购就是为了制造稀缺感，一方面保持房价稳定上行，一方面给人以关注民生的姿态。
只要ZF直接或间接依赖土地赚钱，这个局面就只能等人口大幅减少或存量大量吐出后，即使减少供地也无法扭转买少卖多局势时才会有所改变。
当然这套简单的理论没玩好的时候，就会出现中小城镇的现在面临的问题。
对于很多小城镇房价畸高，人口还不断减少，很快就会泡沫破裂，对于大城市，诸位就慢慢等吧。

======= 2016.3.1【低收入与换房链】========
几年前写的东西，今天还有人点赞，但说实话，之前写的太不成熟，现在有了一些新的见解。
首先土地财政会倒逼某些地方政府饮鸩止渴，即供给的土地已经足够多了，但为了财政收入不得不继续卖地，从而导致大量库存的产生。说白了，由于某些原因，比如太贪婪，追求GDP，债务危机补漏洞等等，之前供给超量，想压缩的时候已经不行了，进入恶性循环了，控制不住了，就是前面说的策略节奏没玩好。
而对于特大城市，直觉上看，房地产供给不足的情况下，貌似政府即使大量卖地也未必能直接抑制房价，因为人们都希望向中心城聚拢，政府把六环外的大片地就算都批了盖楼，你也未必去买，你可能宁可花更高的价钱去买城里的房子。真的是这样么？
以进入二手房时代的北京为例，城中心的土地供给已经十分有限，房价的主要决定因素是二手房，那么二手房的房价为什么这么高呢？这就要讲到递进效应。
朝阳的群众想买东西海的房子，海淀的群众想买东西城的房子，昌平顺义的群众想买东西海朝的房子，有房子的卖掉自己的房子再添加一些钱，通过杠杆就可以买得起，而没房拿不出600万的，就买那个昌平换房人的房子，这样一个链条就建立起来了，西城的房子间接的和远郊的房子形成了某种联系，假如某一天连远郊的房子刚需都买不起，那么这个链条就要断裂，房价就会跌下来，如果有人把这些关系建成模型，再用宏观数据（比如租房人数、二手房交易量、人均贷款能力、人均储蓄量）代入，也许能估算出目前房价的一个顶点。
讲这些的意思是，大家不要直观地觉得我们人均收入才6000块，怎么能买得起1000万的房子，6000块的人可以去买一两百万的房子，付不起首付可以把老家的房子几十万卖掉，那个卖了一两百万房子的就可以去买三四百万的，三四百万的去买七八百万的，进而托生出1000万、2000万，都不在话下，在回过来说供给，很多人要卖房，一看房子涨，就不卖了，或者狂提价，进而加剧了供给短缺，从而导致房价容易瞬间上涨，但如果他们涨到超过了这个链条的供应能力，就没人买了，自然就落下来，但如果涨上去落不下来，还有人买，就说明这个链条的供给能力充足，就不会那么容易崩盘，什么时候达到稳定呢？就是北京城远郊的房子刚需都买不起了。注意是稳定，不是崩盘。没有大面积的经济性风险，哪里会暴跌，暴跌一定发生在整个社会的财富结构发生了大的变化，比如存量财富突然变得极不平均，大面积丧失贷款能力。
其实说了这么多，就是告诉大家，对北上广的高房价要重视客观市场规律，如果你想搞清楚到底房价的顶在哪里就要用数据去分析，我手里没有数据所以不能估算。
还没完，回到那个问题，远郊的土地供应是否影响北京的房价？这里面有个很有意思的环节，就是链条的末端是远郊的房产，远郊的房产卖掉才能进入递进环节，那么如果远郊的土地供应量足够大量高品质的新盘入市，就会大大削弱远郊二手房的销量，进而影响到整个链条。你看，绕回来了，特大城市的土地供应也仍然影响着整个房价走势，所以，如果特大城市对于土地供应太严格，就会对房价上涨起推挤作用。
这里盗个图，说明这个链条

另外不得不说一件事情，房价过高的坏处，就是房地产吸纳了大量的储蓄和信贷，不但造成了新的财富不均衡（早期的炒房团、拆迁户坐享新生代的大量财富，其实就是一个时间和空间不对称的掠夺），也造成了新生代消费能力的颓弱。

=== 2016.3.15 【收入、经济形势】===
前两天说的挺有意思，回来接着聊，说经济和收入问题，就是如果经济走下坡路，对房价有没有影响呢？有人说你看实体经济不好，老板们钱没地方去，又放了这么多水，都注到楼市里了，经济不好，这楼价还蹭蹭涨吧，但风险就来了，在限购的情况下，成交量里的大多数还应该是普通老百姓，前面说的换房者和首套房者，实体经济若真的不好，工资效益就不好，尤其是通缩的情况下举债，是很危险的，因为比如有的人两口子每人两万一个月，总共四万，房贷就两万，好，经济不好了，其中一个人事业了，或者两个人总收入下降到了三万，傻眼了，背着每月两万的债呢，要是一个人没工作了，这日子就没法过了，每个月的收入都让银行收走了，喝西北风么？假如剩三万，还好点还有一万块，之前孩子上的幼儿园可能就一个月5000，还有一万五生活，现在就剩5000了，月光了生活质量还下降了，钱是攒不下来了，将来想换房也难了吧，那个链条就断了吧，整个社会进入这样的新常态，你想想房价还要涨不？涨！政府想让涨，还是有办法，什么办法？放开限购呗，老百姓别玩了，让温州老板们、山西老板们、互联网新贵们来玩，每个人多买一百套，房价就又涨起来了。你看办法有的是嘛，保持房地产的长期稳定很容易嘛。甭管经济什么样，保持房价上升，政府有的是办法。所以说只要政府的手在哪搅和，房价的走向其实就是政府的意志。

=== 2016.3.28【投机、限购、稀缺资源、收割中产】===
这个论题非常有意思，今天接着淡壁。前两天上海深圳出了新政，很多人解读为管理层担心未来房价断崖式下跌。这个想法有一定的道理，按照中国人炒股的思维，暴涨引发的暴跌往往是灾难性和踩踏性的，但是房子毕竟是有居住属性的，所以未必有担心的那么严重，因为肯定有人反应是迟钝的或者无感的，就是再怎么跌也不能把房子卖了无家可归吧，但如果里面的投机客比较多，也足以引发交易边界的快速下滑，造成量价齐跌，这对整个经济体系是不理的，因为银行大量的贷款都是质押的房地产，虽然大部分都是打折质押的，但是下跌严重就引发了质押物贬值超过贷款的情况，从而引发一系列经济风险，所以为了我们伟大祖国的经济系统稳定运行，避免一切不利于人民团结的因素都应该予以预防，所以政府要在关键时刻出手才行。限购是个极好的手段，一方面，刹住暴涨的风气，让房价进入平稳上升通道，另一方面，可以依然制造增长预期，你看房价只有限购才能稳住，你们有脚趾头想想，是不是需求很大啊，是不是人们都想买房啊，政府暂时不让他们买，你们能买就先买着吧。
回过头来说大城市核心城区的房地产，因为进入了二手房时代，变得非常有意思。房产数量突然不变了，就像黄金一样，固定数量，或者新增极少，那么就具有所谓的保值能力，但是大家也看到黄金也跌得不像样，这种固定数量的所谓保值品真的能保值么？不见得，这主要取决于市场上的资金流向，如果有更加好的理财渠道，那么房子这种流动性极差的资产就会被抛弃掉，尤其是收了房产税以后，房子就有了持有成本，就更加不划算了。那么大城市的房价的涨跌在一定程度上取决于投资环境。这是投资市场的逻辑。
但如果我们假设因为限购，北京的房地产都被真是的刚需占据了，那么房价的走势就跟人员的变动有关了，如果大城市人群继续涌入，优势资源又集中在城区，那中心城区的二手房供应就容易下滑，但若郊区具有独特竞争优势，可能情况就不同了，比如孩子已经长大的西城居民，会把老破小卖掉，因为学区价值买了2000万，然后去中央别墅区买了个别墅养老，这样的年轻人涌入城里，老年流入城外的流动会有益于房价的稳定，所以建议政府在郊区制造良好的环境氛围，促进这样的循环，均衡的资源分布有益于稳定的房价。

顺便感慨一下，一些新晋的中产阶级，就这样被一波波上涨的房价隔了韭菜，沦为房奴。

=== 2016年03月31日【房产税】 ===
今天过来说说房产税
本质的有价值的房产税计量方法是一份不动产的价格*房产税率*持有年份。
美国有完整的报税制度，个人每年直接报税就好了，中国没有，那怎么收比较好呢？交易环节收也是可以的，反正给你丫记着，比如你是炒房客
2016年购入了一套房产500万，房产税1%的话，有两种算法，一种以购买额算
每年5万，等到五年后你卖时要交25万税，第二种算法，以卖出价算，比如5年后，你要1000万卖，按5年50万的税来算，算作你的持有成本。如果五年房价涨一倍，一般来说这点房产税是不痛不痒的，但是房产税的关键在于增加了持有的担忧，一方面担忧房产税使得市场上涨动力转向，另一方面，在市场行情不好时，加剧了抛售的欲望，尤其是在房价不能暴涨的情况下，房产税会使得炒房客望而却步。当然如果设定每个人有一定的免费面积，那么就有一个问题，如果面积太大，房产税收的太少，对亏空的地方财政就没什么意义了，另外如果只在交易环节收，成交量小也会导致税收不够，很导致税收不均衡，所以，为了税收地方政府更可能推动与本地区住房面积相适应的房产税办法，而这种办法最容易增加持有环节的成本，从而对炒房具有极大的抑制作用。

=== 2016年05月12日 ===
最近点赞的频率明显减少，说明近期搜索相关信息的人也明显减少，可以看成是房价阶段性回调的一个标志么？

=== 2016年05月20日【泡沫、城市规划】 ===
今天来说泡沫，泡沫很难定义，但当泡沫破裂的时候，我们会认为之前的高价格是一场泡沫，那么中国楼市具备泡沫破裂的基础么？
不太具备，因为中国的楼市没有进行纯粹的市场化，所以没有机会发展出整个泡沫的自然发展过程，从形式、到暴热到破裂的过程。正是如此，房地产商才敢如此大胆地豪赌未来房价的上涨，以至于近期地王频出，继续不断打破历史记录，大家过两年再翻到这个帖子回来看看现在的地王成交价可能会发现真的好便宜耶！
但话说回来租售比这么大，实体这么不景气，楼市上涨的基本面已经没有了，还能这么涨？
第一、分化。三四线城市可能未来死得永无回头之日、一二线城市的不好的地段、太老的房子可能面临难以上涨的问题。但新房，改善性住房、优质学区房可能仍受热捧。
第二、如前面所说因为没有真正的市场化，现在的一线房价可是北上限购的情况下发生的，可想如果没有限购会暴涨成什么样？所以政府有意无意的在控制着整个局面，避免过快上涨引发的暴跌事件。
第三、看一下中国居民储蓄状况，2015年末52.66万亿，2015年6月末北京市居民储蓄余额12.5万亿，中国人又是买房都不要命的主，全部存款用来买房还加杠杆，加之一线城市明显供地不够，很容易形成房价的上涨。试想假设北京市只供应一套房子，你说这个房子价值100亿算泡沫么？所以，空谈租售比、年可支配收入来说泡沫是没有意义的，整个游戏中还涉及政府的土地供应、居民的储蓄余额、卖房者的心里预期。在这么复杂的局面没有给予泡沫自由生长的空间，何况他还受到某些意志的控制。而且真的就算房价腰斩了，现在6万一平降到3万一平，也不过回到2011年的水平而已，2011年的房价大家不也是瞠目结舌么？
北京市南邵都干六环了卖了那么贵，开发商到时候不卖6万一平都赚不回来，为什么？说白了，就是北京市政府搞饥饿营销，懂了吧，还是那句话，垄断着土地，为了赚取高额利润，就挤牙膏，供不应求嘛！
与其讨论房价的涨跌，不如多多讨论如何改善我们的生活环境，现在在北京花500万买的房子那个面积、那个小区环境、那个周边配套，都是差的不要不要的。要让人民住有所居，还要让人民住的有尊严，城市规划者其实有更大的责任，你们如果这个城市规划的好，未必房价会这么高，这么高价的房子也未必这么不值。
说到城市规划，大家可以去查一下18亿亩耕地红线的故事，北京这种未来超级城市的苗子，居然保留340万亩耕地，这是什么样的思想情怀？都说中国科技落后发达国家20年，我看城市规划得落后一百年吧？
=== 2016年6月7日【房价下跌和断供】 ===
继续淡壁啊淡壁
这两天大家都在说香港的楼市，那个拦腰斩啊，那个李嘉诚明智啊，那个香港经济空洞完蛋没希望啊，咱们就不说了，好歹人家是自由市场经济，楼市能跌也算对得起人民，大陆的炒房客赔一点也对得起香港人民。至于国内的特大城市们能不能步香港的后尘就不好说了，毕竟有赵家人的意志在，鬼见愁。
今天要说的是如果房价下跌，对进了门的韭菜会是怎样的结局。首先你不敢不断供，因为你怕损伤你的信用，以后都没法从银行贷款了，所以你会继续供着，问题出现在房价下跌，因为你的房贷是用你的房子做抵押的，当你的房子的市值已经低于债务值时也就是资不抵债时，银行就会敲你家门要你多还一些债务，以维持至少资能抵债的局面，如果持续下跌，你就得持续还债，如果你这个韭菜有点生猛，当时严重看好DANG和国家的做多意志不幸压上了几乎全部积蓄付首付，并每个月的还贷额达到了月收入水平（正常情况下月还贷不超过税后收入的一般，但中介都会帮你想办法），那么意味着每个月你几乎不能再攒下钱，这也就意味着你们多余的钱去增加还贷额，如果你不能及时补还贷款，银行就可能收走你的房子，一旦房子以市价卖掉，就意味着：第一、房子没了，第二、剩余贷款额-房价是你还欠银行的钱，第三、你之前的首付白扔了。是的，下跌太多的结局对于这样的韭菜真的是很惨的，弄不好要出人命的，本来你有体面的工作，家庭税后月收入已达10万元（真不知北京有多少这样的人，看现在房价这涨势，好像这样的人还是很多很多的），这几年你身为中产已经攒了500万（算是富足了，算中产么？），为了过上体面的生活你买了一套1500万的房子（现在1500万在北京的房子才能算得上住的还算不错，当然也就是个三居或者四居），每个月还53072.67元，恭喜你，因为你月收入高，你每月还剩将近5万，一年还能攒下50多万，两年后房价腰斩，跌到750万，你需要不足250万，才能继续抵押，可两年你只攒了100来万，要么你从亲戚朋友借150万，要么断供，让银行收房子，你打电话借钱，发现亲戚朋友们的房子也面临同样的问题，还想管你借钱呢，你傻了眼，房子没了，500万首付白交了，两年还的100多万贷款白换了，你这两年攒的100多万要还银行，最后你还欠了150万的债，你未来的三年还要给银行打工，如果你这两年是挥霍过来的，那么你可能就攒不下100万，你可能要给银行打更多年的工哦？你看看，是不是想起了当年融资炒股的哥们，为什么你买个楼还能发生人生的突变，这不科学啊，在系统学里面有一个词叫稳定性，套在这儿，就是你人生的稳定性不行了，我们面临了一个哲学问题：我们如何过一个稳定幸福的人生？
韭菜啊韭菜，你本来小有所成，虽不是大官贵族富甲一方的显赫人物，好歹是人中龙凤，过着轻奢的生活，现如今怎能落到这不田地？
思来想去，还是房价不要跌的好哇，我的房子继续升值，当我的房子两年后涨到2000万，我的身价就是2000万，而且我还有额外100万的存款，每月还有5万块供我消费，如果房价一辈子就这么涨下去多好啊，做个中产也是蛮不错的嘛！
所以准备做韭菜的各位，供一尊佛保佑我们的赵家人让房价不要掉头好了，没有买房或买不起房的各位你们也供一尊佛保佑你们明天的双色球大奖被你拿走，要求不高，中了1500万就心满意足了，哦，最好是2000万，因为人家都说了，在北京资产没有2000万没有进入中产的资格。好了这篇回答写到这儿，已经就是被封的节奏了，祝愿还能看到这个的人明心明志、早日实现指数增长。

这么不敬的回答还是匿了吧，再次声明立场：社会主义好！我是为了国家殚精竭虑杞人忧天啊！

=== 2016年8月9日【永远的高房价和稀缺性、低利率、汇率压力、限购涌出】===
最近的行情可以用火爆来形容，现在1000万的房子在北京只能算是普通、够用、暂且算宜居了，要想住的好又大学区又好，像万柳地片，已经是1000万垫底了，2000万能买到不错的房子，翻到这个帖子，回头看看2007年的这个帖子，真是耐人寻味，作者提到的各种高房价问题，今天依然被很多人津津乐道，都说高房价鼓励了炒房投机压抑了科研创业，可是2008年到今天，中国的发展依然是高速的，高房价似乎也没有对经济产生多么负面的影响，看看今天的M2增速，跟2008年那个时候真的是没法比，四万亿一出来，M2增速都能感到27%左右，而今天却只有11%~14%的样子，但这轮房价上涨的速度基本不亚于2009年和2010年，为什么呢？第一个因素就是经济的不景气，房地产的吸金保值价值突显，第二个因素更加供不应求，北京现如今几乎已经不供地了，土地又不是私有的，保有的城区基本只能靠二手房了，仅存的稀有新盘，都直接上天价房没商量，连北苑这种鸟不拉屎的地方，都涨到7万5了，任大侠说80万一平的时候，你是不是也觉得说笑来着，莫笑，用不了半个月北京的二手房均价就将突破5万大关，迎来历史新高，西城核心城区现在20万一平的比比皆是，到达80平米也就是四倍的关系，北京的房价小几年就可以翻倍，2的2次方是4，20*4=80，还不就是两次翻倍的事儿，这个趋势，十年后西城核心城区妥妥上80万。这个的大前提就是政府现有做事风格不变，什么风格，就是经济一旦不好，就放水，彻彻底底的凯恩斯主义，这种方式对经济能造成什么样的灾难是经济学家讨论的问题，但至少目前来看，今天的我们就像刚才那个帖子里面的愤青一样，无论何时你都会觉得房价高，无论何时你都要奋斗，无论何时你都被释放的大水缴纳了通胀税，因为你的钱要买房子，所以即使进来CPI不怎么涨了，你也是压力重重，因为每个中国人都有一颗买房的心，每一个老婆都一个买房才有安全感的潜意识。所以只要是好的地段、好的房子、好的小区和好的学区，您就放心，就算房价真要大跌，他也抗跌，甚至可能还要涨，因为北京城里建满了又破又小又无法拆迁的房子，靠近城里又能数得上的房子真的是非常少，我转遍了整个北京城北部区域，小区物业好、周围商圈成熟、商业发达、学区又好的房子真的是太少太少了，因为缺乏系统的规划，很多地方简直可以用垃圾场来形容，在这些垃圾场的衬托下，哪怕没商业小区环境好那么一点点的都要价奇高，最最恐怖的是，现在无房可售。
说个极端的例子，趟过这些好的小区全部都是自住了，你想买都没地儿买了，所以在ZF没有出台房产税之前，你要感谢投资客提供给你了买上这种房子的机会，你也要感谢那些换学区或买别墅的业主，正是他们冲去了虽然老点但是学区好或者房子大但周边荒的地方，才给了你一点点机会能买到这些房子，因为是更加被动的二手房市场，优质的房源将会越来越稀缺，这些房子将义无反顾地走向80万。就算房产税出台了，持有多套房的房主扛不住了，卖出来了，房价出现回调后，还会继续上行。这个前提是人口规模稳定的前提下，当然如果北京这种地方开始大量的人口负增长，就另当别论了，这种可能几乎为0吧，我的理解是当整个中国的人口规模开始大规模下降的时候，小城市应该是灾难了，北京这种地方顶多是平稳或小幅下调。从世界范围内看中国的城市化，尤其是大城市化还远远不够。
2016年的利率已经是近些年的新低了，当然还有下调的空间，为了保经济，甚至可能出现更低的利率，虽然提出了供给侧改革这种真的有可能拯救经济的办法，但有些人如果玩不好，可能又玩回了四万亿的老套路上来，那就是利率进一步下跌，幸好有外汇管制这道墙，不然加上汇率压力，中国经济真的是难上加难，目前来看由于管制反而可以有大的运作空间，就是放水空间，所以经济不好，又不敢加息，只能任凭楼市疯狂。
本波上涨的另一个巨大动力就是外地户籍满五，2010年限购以来，无数的新增外地户籍人口被挡在了买房大军的墙外，而2010年新增常住人口高达102万创历史新高，2011年下降为57外，之后一路下降到2015年的19万，可以明确的看到这波房价上涨大潮中外地户籍购买的比例非常高，就是因为当初被限的这一波终于被释放了出来，所以当他们在2015年不断解禁后，出现了2016年上半年的疯狂行情，加上上涨预期强烈，卖房者惜售，买房者爆棚，北京将有可能出现2015缓慢上行、2016疯狂上行连续两年的上涨行情。而在2017年才有可能出现压力的缓解，从时间上对应2011年新增常驻人口增幅下降的情况，但直到2015年常驻人口也是在增长，所以上涨的压力是一直有的。
所以从供给和人口的基本面上房价上涨的动力十足，房价的变数主要集中在政府的货币政策和财政政策了，货币政策前面提了经济不好，水还是要放的，息肯定是加不了了，财政政策，房产税的出台虽然雷声大，但是以一贯的作风和办事效率，5年内能出台都是上天的恩惠，何况北京买地赚的盆满钵满，暂时没有动力推行房产税，不像小城市已经急疯了，没有税源了，急疯了也没用，就算出了房产税，小地方的人民收入低，你们还要搜刮，难道要逼人造反不成，所以小地方征收也面临大难题，所以说这个东西真要落地，我给5年的时间，这5年，都是楼市继续疯狂的理由。
最后一个基本面，经济状况，如果经济状况持续恶化，那么大家也不要想房价跌了，就算他跌了你可能也买不起了，因为你已经失业了，连贷款银行都不给你。最后一句总价，虽然你的幸福指数低，但是高房价给你制造了奋斗的情绪，对于国家的发展反而可能是个好事，至少贡献了GDP，这就叫舍小家为“大家”。

=== 2016年8月22日【无房可买的市场、涨跌无所谓的刚需】 ===
今天来说说策略问题，很多时候，你如果认真看房，现阶段几乎在售的房子都有各种各样的问题，比如遮挡、顶层漏过雨、拐角房、临街等等各种问题，作为刚需真心不能忍，还不诚心卖，要么说我没买到房不能签约，要么给个远高于之前成交价100万左右的价格，要么就是对周期、首付情况有各种要求，要么不满五唯一，税费奇高，不能高贷款，这意味着买房不是老子有钱说买就买的，所以如果在房价上涨期，必须注意以下几个问题：
1. 如果对房子有极强的安全感依赖，千万不能先卖后买，要不然心理上必然承受巨大的压力。
2. 如果是市场疯狂上涨期，千万不要企图谈价或者再想想，不抢在前面就失去了绝佳的机会。
3. 不要幻想租房也很美好，你会发现真正优质的出租房源极少，房子装修状况十分糟糕，基本不能宜居。
4. 在大情况变化之前，通过这个细节的市场我们几乎看到的就是这样一个市场，他涨的时候房源多一些的时候，你犹豫买不上，当市场降温，成交量下降的时候，你会发现，你未必有房可买，整个北京，如果你是一个买房者，有一定的生活品质要求，你真的会发现，优质房源在市场上十分稀少，为了找到那套符合你的房子，你可能需要付出大量的心血，大量的脑力和体力的损耗。
5. 即使未来降价的概率是10%，你也无法承担那90%上涨的概率，现在这种经济状况，幻想政府加息几乎是不可能的，但由于房地产泡沫严重，政府又不敢再次降息降准，两难境地。房价上涨预期如此强烈，而供给又严重不足，未来上行压力依然很大，而且外地户籍的限购基本已经起不到作用，北京也很难出台更加严格的限购措施，现有的购房人群基数依然很大。尽管如此，我们在换房时，几乎不对未来涨跌做假设，因为我们是刚需，如果未来涨了，我依然维持了资产保值，如果未来跌了，我未来赚的钱可以帮我做更好的置换，所以持有房产对于我个人而言是一个对冲产品，无论涨跌都无所谓，唯独不能空仓，空仓的最大危机是无法应对房价上涨，快速上涨的房价导致你未来购买优质房产的能力越来越弱，除非你有指数级增长财富的能力，所以上涨期的关键秘籍就是：不能空仓！！！不能空仓！！！不能空仓！！！
当然，如果你空仓了也不一定绝对是个坏事：
如果你是个拖延症，没准儿空仓会给你加把力，让你快速完成换房。
而且，先买后卖也有很多问题：
比如卖家一般对周期都有要求，会让你谈判的筹码降低，甚至很多房子买不了，另外，由于手里房子没卖，可能没有那么急的买，导致想买的房子越来越贵，虽然你的也在涨，但是差价越来越大，反而买不起了。
但是心理脆弱的人，还是记住那句话：不能空仓！

当然这里还要说一个购房建议，为了避免经济危机和房价暴跌的风险，还是不要冒险借钱和高贷，可以在低潮期这样，不能在疯狂期这样，因为那就是在赌博了，赌赢了算你厉害，赌输了你可能会跳楼，所以我们在置换时，最终放弃了高负债的购房方式。
最后请允许我再次吐槽一下帝都的城市建设，有的小区里环境优美，出门就是臭水沟环绕，贵国的街道办事处什么时候可以民选？不要求别的，街道办能民选就行。再一点很多优质的小区因为物业差，简直乱的一塌糊涂，如果有个好的业委会，生活质量就可能提升一个数量级，我们是不是有必要推广一下业委会组建意识呢？
最后吐槽一下中介，公司这么久了也不给经纪人做个税费计算器，我自己写了一个简直太方便了，每次经纪人算的都没我快，回头我把这个计算器做个APP放出来，专门给你们用哈！收费的！！！哼哼！买房的有需要的也留言哈，仅限北京计算法！另外，想到了一套完美的互联网中介新玩法，有机会让购房者体验到真正的好服务好产品，像爱屋这种就是披着互联网外衣的传统中介，完全没有走升级玩法，跟大多数p2p公司一样。
=== 2016年8月29日【房地产刺激的乘数效应】===
我们一直喜欢提的说法是，房地产泡沫会毁了中国经济啦，钱都进了房子实体怎么发展啦，全民炒房药丸啦，但大家很少讨论房地产刺激的正面作用，这次我们只夸房地产刺激，首先促进了房产价格快速上行，上涨预期将很多人拉入到购房大军里来，这就做到了【第一点，需求集中释放】，因为中国人高储蓄所以这个玩法很有效，买个房就从高储蓄变成了高负债，相当于把一个中国家庭变成了一个美国家庭，这就完成了【第二点，负债化】，负债增加就带动了金融体系，集中买房后，带动了装修，门窗、家电、废品、沙发、床、灯具、厨房用品、床上用品，防盗系统等等，带动了N个行业的需求，尤其改善型住房对生活品质要求的提高，会带动产业升级的需要，进而推动N个行业的发展，这就完成了【第三点、乘数效应】，高负债之后，一个人的压力就会变大，需要更多的钱，更加努力工作，就完成了【第四点、增加劳动力供给】，新增加的劳动力无处释放，就会引发新的失业和创业，进而完成【第五点、激发创新】，因为生存的压力逼迫人们积极寻找新的出路，还记得刚刚改革开放时富了什么人么？商业形态有机会进入一个新的平衡。因为整个社会和经济形态是以人为核心，人以家庭为核心，房产承载了一个家庭，所以使用房地产带动经济无论何时都是一个靠谱的方法，甚至可能比基础设施建设效果可能还要好，但话说回来，这个带动靠的是量，不是价，说白了，北京的房价就算涨到天上，每天只成交一套，那也没什么意义。当下状况，对于政府最好的情况是，让房价平稳并提高成交量，大城市适当增加供给，小城市加快去库存，当然如果本领高，让价跌的同时完成放量才是最完美的，但是很难，所以避免暴跌和暴涨，让房价平稳上涨应该是风险最低的方案选择了，胡诌完毕，谢谢各位看官！
=== 2016年9月2日【限购限贷政策狼来了】===
这两天上海新的限贷谣言把上海市民政局着实坑了一把。
说说关于限购限贷政策的思考吧。首先，我们要理清限制性政策的本意，就是抑制投资投机性需求，保持房价平稳，这两件事关乎两件大事儿：民生和金融。
抑制投资投机性需求为什么关注民生呢？设想你是一个北京生活的白领，经过多年的奋斗，已经熟悉了这里，想安居下来，准备买套房子，发现已经被温州人买光了，而且房价已经涨到只有富人买得起的地步，这个时候的房子还是以居住为根本的么？商品房、保障性住房的本质还是要人住的，不是用来炒的，这就是民生，如果一个城市的房子被大量压根就不在这边工作生活的人炒来炒去，这个城市生活的人们是不是会很崩溃？
保持房价平稳与金融，这就是老生常谈了，如果房价暴跌，带来的影响前面讨论过，大家也可以去看看历史上各国房价暴跌都伴随着什么？经济危机！几乎所有的房价暴跌都和经济危机在一起，我们不讨论因果关系，但就这种关联性，你觉得政府敢主动刺破这个泡沫么？不敢！但问题是现在已经把需求都抑制成这样了，还怎样对需求下手呢？这些天上海的限购谣言就是个例子，首套房首付五成，或者离婚一年之内按离婚前处理，这种逆天的想法都能想出来，说明什么？就是现在的限购已经相当严格了，再加码就只能变态了不人道了，首套房首付五成这种想法，就是为了保经济，毁民生了，两者不可兼得了，在当前的大环境下，如果房价继续疯狂到一定地步这种混招也不是不可能使出来的，但一旦使出来就真的是抑制刚需了，和之前各级政府反复提及的支持刚需的原则就相违背了，就撕破脸了，反正民生和经济相比还是要保经济的，大原则就是房价不能暴涨，但是问题就在于，政府非要走这一步么？首套降首付这种政策真的能保住经济么？他们有没有更好的办法呢？北京之前是一直有的，那就是自住型商品房，这个东西做得很好，把新房价格拉了下来，但是中心城区已经是豪宅的天下了，二手房价格也是高的不得了，这种情况下，要不要抑制二手房的房价成为北京政府面临的问题，之前我们讨论过，只要周末供地足够，传导效应会使中心城区房价有所减少，所以理论上政府只要知道未来的供给情况，就可以预测是否需要再进一步限制需求以维持房价的稳定，目前的来看北京在下半年会迎来集中的自住房供应，地荒是这几个月的事情，影响的将是明年年中的行情，所以说这个问题，及时下半年不用面对，明年也必然要面对，现在这个局面和中国经济一样，都逼到了死胡同，货币政策既不敢降息也不敢加息，降息会影响汇率，加息会影响疲软的经济，只能维持不动，限购政策呢？也已经加码到极限了，总不能干脆不让买了吧，要是真不让买了，房价是稳了，中国今年的经济就费了，今年的经济还是要靠房地产来救的，想踢开房地产起码也得等各行业复苏了吧，虽然现在已经呈现企稳迹象，但不能立刻踹一脚吧，这是很危险的，所以我认为现在这个局面，不动才是上上策，动的话也不能大动，一点点抑制，否则就真如中科院的预言变成了2016年下半年房价断崖式下跌了。如果真像谣言中那样动，那就是大动了，相对于给上海楼市加入了极大的不确定性，弄不好的话，由于大幅度降低了杠杆，导致刚需购买力立刻下降，换房人的房子就卖不上价，一开始可能不卖，但房还是要换的，最后只能便宜卖了，进而导致改善性需求的供给端房子也卖不上价了，拖累中高端房产，从低端到高端就整个被拖下来了，进而导致价跌，不要小看了价跌，银行的抵押可是看房子近期成交价的，抵押就不足了，整个金融体系的风险就来了；那么抑制刚需有没有不跌的可能呢？不太可能，为什么？因为现在的市场活力就是换房链为主的，这是主市场，链条顶端的是有变现需求的人或者换别墅的，现在这种上涨的局面下一般来说投资客是不出来卖房的，所以现在市面上就没几个投资客，你限购后一样，如果有下跌迹象他们还要出来砸盘呢，我们暂且假定他们都不出来，那么顶端的就是纯变现需求的或者换别墅的，顶端也是刚需，他们要么要钱，要么亟待换上别墅生活，你让他们不卖了？所以这个供给基本没有变，而你抑制了刚需的贷款，没有抑制人数，所以需求人数也没有变，唯一变的是杠杆，杠杆小了，自然总价就只能下行来迎合双方了。从这个分析我们可以看到，首套房限贷这件事儿和去年股市的去杠杆的事儿是一样的，主动刺破泡沫，千股跌停就变成了千房跌停。那二套房非普限贷这事儿呢？这个是北京市今年7月的白皮书明文写的，“适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例”，这个就是我说的小调，小调对房价上涨的对冲就要温和的多。当然前面的讨论对于房价涨跌都是有效的，为什么？因为目前的情况，不是疯狂涨是慢慢涨，一年涨40%，每个月百分之几，无论涨到那个点位，首套限贷一出就会从当前点位按杠杆比例断崖式下调，比如谣言中说的30%变成50%，一下子就空出了20%的空间，杠杆倍数从3.3变成了2，购买力直接降低了40%，比如以前100万首付买330万房，现在就变成了只能买200万房了，凭空消失了130万的支撑。房价下跌40%也跟当年日本经济泡沫后的下跌差不多了吧？这半年多的贷款几乎就全部变成抵押不足了，他们又没有足够现金去不足抵押，他们就真的要疯了；当然由于地区指导线的限制，很多人的情况要好一些，但大趋势大抵就是这个样子滴。
这次的分析告诉我们一件事儿，就是一线城市已经没有什么限购政策空间了，如果一不小心出个昏招，像什么首套五成这种就是作死了，如果微调，像北京说的二套非普这种还是稳健的，认房又认贷也是个中等级别的武器，不排除被再次启用，都不会将刚需直接拍死。所以，刚需们大抵还是要相信一线城市不会出作死的政策的，如果出了二话不说，解约，抛售，坐等房价断崖式下跌。至于如果出了离婚这种政策，我看，大家就也二话不说，打掉牙往肚子里咽吧，人权都没有了，你还想要啥？人家真离婚的够惨了，还被你们这些假离婚的给连累，能不能气死？
这里面还有一则非常有意思的消息值得深思：
北京市规划和国土资源管理委员会曾表示，今年北京将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地控制在1850公顷以内，要拆多、供少，逐步“瘦身”。北京明知道减少供地会推高房价，还要这样搞，为什么？北京有明确的控制人口总量的任务，但从来没有明确的控制房价的任务，高房价一定程度上缓解了人口压力，所以房价缓慢上涨是会令市政府比较满意的节奏，所以适时推出微调的政策，抑制房价过快上涨，应该是北京市未来政策制定的主方向。

=== 2016年9月8日【谣言制造者被抓】===
我仍然好奇的是，彭博社援引的消息哪里来的我仍然好奇的是，彭博社援引的消息哪里来的

=== 2016年9月26日【炒房与赌博】===
最近这些日子，大家可以看到朋友圈、媒体都被房子刷爆了，很多人跑到不限购的地方疯狂抢房，有没有发现与去年的股市火热期类似的全民谈论股票的影子，现在到处都在讨论房子，很多人已经失去理智。今天我们来讨论的问题就是赌博。
我们每个普通人与成功人士一个最关键的差别就在于总是用贪婪算法在生活，而聪明的人都是在用动态规划算法在生活，所谓贪婪算法就是生活的每一步都希望走出利益最大化的一步，而动态规划是我走出这一步在眼下来看不一定能获取短期最大利益，而长期来看，有可能是最优解。
所以普通人看到股市跌跌不休的时候，不敢进，害怕进去就被套，而不想从大趋势上，现在是底部区域，而当股价上涨一次次刷新心理预期的时候，又害怕掉队，希望进去捞一把就跑，完全不考虑现在是顶部区域，更不要说仓位控制什么的了，一旦被套，就幻想反弹的时候能够解套，完全不考虑下跌趋势已经形成，从长远看割肉是远比等着解套划算的。
好在股市流动性还好，但大家却用炒股的思维来炒楼，楼市流动性这么差的东西你也敢玩儿，真要是跌了，想割肉恐怕都难。有人肯定要说，楼市只会一直涨，永远不会跌，你这句话有一半说对了，那就是有些地方、有些区域的楼市也许在未来十年二十年都不会跌，但是像固安这种炒概念的地方，你们也去买，我只能说这需要不仅是远见还有胆识。
注意，这里我不做预测，也不是说固安一定没有前途，我只是知道很多不再固安住的人，去固安买房，也就是炒房行为，当一个区域聚集了太多炒房客的时候，就是背离基本价值面的时候，就有可能变成下一个鄂尔多斯，所以当我们再炒作一个背离基本面的东西的时候，我们就是在赌博，毋庸置疑，更恐怖的是，很多不敢碰股市的人，敢碰楼市，在这个更大的赌局里，我真不知道有多人已经意识到了危险，中国人好投机却缺乏系统的赌博学训练。赌可以，但是要控制风险，我把赌博算到金融学里的一个分支，因为整个金融体系里，其实也充满了赌博，但金融学更大的魅力在于风险控制，通过巧妙的搭配方式，我们可以将风险控制在自己想要的程度，比如通过购买期货对冲现货风险，通过分散投资降低风险。
很多玩过德州扑克的人应该对估算概率来下注的策略印象深刻，我们的人生面临的种种状况又何尝不是如此，当面对未来的不确定，而需要我们做出选择的时候，我们应该谨记：
对于决定要去赌的人，要分析当前的形势，估算未来的各种局面的概率，面对不同的概率下不同的赌注。赌也要赌出水平，不要像无头的苍蝇。
对于不喜欢不确定性的人，要善用对冲和分散投资来降低你的风险。
无论上面哪一种，都要在失败的时候给自己一个大概率保障的机会。陈宇先生有篇文章写的特别好《未来几年赚钱的逻辑》，其中说道：
从我的角度来看，在你的安全边际越高的情况下，那么你承受风险的能力必然增加，而越能承受风险的人，所博取风险高溢价的可能性就会增加。这个逻辑是非常清晰的，保持足够的流动性，可以让你有机会去博取更高的风险溢价。而流动性不够的情况下，则会丧失各种机会。
我自己是一个业余投资人，五六年时间投了200多家公司，说实话，我什么都不懂，因为早期都是不确定的机会，我都是瞎投资。前几年，我见到一个不错的年轻人就会给他一点钱，很多人说我很激进，我觉得我一点不激进，因为给他的钱都是小钱。因为从我个人配置来看，我90%的钱都放在稳定的收益上面，每年赚取一部分的利息收入，然后我拿这利息收入去做投资，投完亏了就亏，对我不构成任何影响。
现在各种折价机会很明显了，我前段时间去了趟神木，发现很多老板都开豪车，住豪宅，但结果呢？没钱加油，为什么啊？因为没现金。从一定阶段来看，只有现金才是你的钱，其他都是假的。这个时候，谁有现金，谁就能博取高折价的机会。当然，一切决定是有很多前提的，陈宇先生做出这些判断的前提是他认为人民币有价值的，计算这些，当年日本人炒房的逻辑就是认为会一直通胀下去，货币会一直滥发下去，所以认为房价再高也会慢慢被抹平，但日本却收紧了货币的大门，日本的老百姓意识不到这些，他们看到的只有恐慌性购房，然后给自己找一堆理由和前提。
那么陈先生的说法和普通人又有什么不同呢，最关键的不同就是人民币即使大幅贬值，他也有利息作为对冲，他参与豪赌的部分是个人全部可支配资产的一小部分，这就是重要的风险控制。所以，无论了未来是什么样的情形，对他来说，不会因为赌博的风险导致倾家荡产。
反过来，我们很多实业家反而且在大赌，有些行业明明已经变得衰落，却还要死守，所以很多人倒下了，不要以为实业不是赌博，这也是在赌博，尤其是背负了大量的高利贷去救企业，就是豪赌，赌赢了皆大欢喜，赌输了真的是关系人命啊，那个时候你会发现，为什么金钱、财富，不过一个数字游戏却要了人的性命，因为他们不只是在做实业，而是在豪赌。
普通人挣死工资就不用承担这种风险，这是一种保守的风险控制，聪明的风险控制就是在可控情况下适当参与风险性项目，李开复老师经常说，希望中国的年轻人要有了一定的经济基础、人脉和工作经验再行创业，就是希望创业者不要豪赌，要具备一定的实力基础了，才能增加你成功的概率，有些同学，家境贫寒却一心创业，且不说责任心吧，但是风险就是极大的，他们不但拿钱赌，还拿健康赌，拿命赌，这也是一种豪赌。
总之，一句话：
聪明人做风险控制，赌徒才孤注一掷。说了这么多，回到房子上来。我对各位的建议是，刚需该买就买，要在自己可承受的范围内，缺少首付资金的时候，要评估好风险再考虑管七大姑八大姨借钱，比如你现在薪水高，就是首付不够，借个50万，一年就还上了，也可以，但如果你妄想的是借来的钱去买个固安的房子，搏一搏暴涨后的暴利，然后再还钱，把赚出来的钱放进腰包，那我觉得你这么做跟挪用公款炒股是一个性质。
所以，无论何时，不要孤注一掷，如果你正考虑咬紧牙关买房，希望我的话对你有所帮助。
=== 2016年9月30日【北京终于出手了】===
正如之前的分析，北京选择了微调杠杆的手段，这是明智的。
在这里我来分析一下本次限贷对北京楼市的影响，只说二手房和本次限贷政策。

1. 北京二手房现状。
45%是连环单，多数借助杠杆，首套置业者外地户籍极高，郊区可以达到50%以上，首次置业者普遍首付不足，许多需要借钱和消费贷，改善型刚需，包括户型升级、区域升级和学区升级，是优质学区、优质地段和大户型的主要需求端，也就是说，总价700万以上的房子的需求端多数都是换房者。
贷款方面，都是围绕北京市地区非普指导价走。
满五年唯一的普通住宅缴纳的税费最少，因而最受欢迎。
北京非普指导线为：五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套。
总价比较高的购买者一般为了避税，很多人都选择非普线做网签价，即如果一套房子买1000万，一般购房者会将网签价做成468万，贷款327万，其余的全部为首期款，约六七百万，首期款由税费、首付款和中介费构成。但很多首付不足的购房者，可能会考虑多缴税来高贷款，具体比例没有数据，应该不会太高，因为贷款500万为高贷，银行审核严格，需要家庭税后收入银行流水真的达到月均5万以上，这种收入水平在北京市是可以进入前1%的。
供需方面，由于一年多的火爆楼市，导致北京基本处于房源稀缺的状态，优质房源基本都被抢购一空。

2. 政策影响
本次的限贷政策主要四个方面：
1. 首套普通 35%
2. 首套非普 40%
3. 二套普通 50%
4. 二套非普 70%

先说已经签了合同还没有网签的购房者，会怎么样：
1. 网签价已经压在了非普线上，无法通过提高网签价来做高贷款额，否则必然突破非普，满五唯一非普的税费是5.6%，意味着多出了5.6% * 网签价的税费，来换取高贷款，一旦突破了非普线，网签价就可以按照首付能力，反向计算贷款额了，但由于非普40%的首付，意味着网签价要提高很多才能达到之前的贷款额度，而且还要考虑税费，没多贷款100万，就多为国家掏5.6万的税费。而35%多出来的5%，只影响10-20万的首付，所以算下来，还是多借个20万做首付比较划算。
所以对这类人群一般来说会选择多借20万来当首付，也就是说对于这类购房者购买力难度加大非普指导价*5%，比如四环到五环为468 * 5% = 23万，户型大的可能会再高一些，比如四环到五环139平米的普通住宅上限价为550万，影响购买力30万。
2. 对于郊区一点的房子，比如回龙观、天通苑这种，房价很多没有到374，可能仅仅通过提高网签价来做高首付款，比如网签340的房子，本来贷款额为237，35%之后变成了221，有两个选择多搞16万首付，或者网签价改成365，就可以了，改变网签价影响税费，满五唯一的只有1%，多出了2500元的税费，牛毛而已。但是这里面有一个别的问题，就是原来的合同价必须高于365，否则，房东不一定愿意配合你改合同，另外及时合同价高于365也有一个问题，就是房东可以不配合改合同，这样意味着你的该网签价的办法可能行不通，还得走提高首付16万的路子，如果房东配合，成本就只有2500元而已。
3. 对于已经超过了非普线的人来说，比如购买140平米以上的户型，或者本来首付不够，本来就打算突破非普线的购房者而言，这个的影响也是分首付和税费两个层面，由于首付提高了10%，那么就是网签价*10%，比如1000万的房子，600万的网签，就是60万首付的提高，第二个方案是再次提高网签价，原来600万网签贷款420，现在需要利用公式吧v网签价 * (0.6 - 0.056) = 原贷款额
来反算，为772万网签价，多出了10万左右的税费，这十万就充公了。所以这类人群是首付和税费都影响最大的一批。首付不足的人群来说，就是十万的购买力影响。
4. 对于非满五唯一的影响更大，因为上述各类人群，都试图通过提高网签价来提高贷款，结果会导致税费的上升，而非满五唯一的有很多的房子是原值比较低的，这样20%的个税影响还是比较大的，所以总体来说会拉大满五唯一和非满五唯一之间的差距。
5. 对于二套来说，影响比较大，可能会增加北京的离婚率。

总体来说，本次北京市的政策，对于郊区首套普通的人来说，不一定有太大的杀伤力，因为他们买的房子本身就没有超非普，首付成本只有几千块的税费影响，但是他们面临最大的问题是房东合同变更的问题。房东如果认为房价继续上行，可能会拒绝变更，这样他们的首付成本就变成10-20万的样子。

对于优质区域首套普通的人来说，多了大约10-20万的首付成本，但他们多数是改善型刚需，所以随便搞个消费贷，借个钱一般就能搞定，当然这些人当中也有一些已经卯足了劲往上够的，可能就会受到影响。

对于已经打算非普的购房人来说，就复杂的多，最低首付成本提升大概十万量级，如果不想缴税需要提高首付款几十万到上百万不等，算是影响比较大的群体。

那么对于还没有出手购房的人呢？通过上面的分析，对于不同的购房区域，不同的购房人群，面临的购房成本提升是不同的，有的人只有几千块的成本，有的是十几万，有的是几十万。所以会出现购房心理影响的分化。

首先远郊小户型的购买者将不受影响，压在非普线的购房者将受到略微的影响，140平米以上的房子的购买者将受到一定程度的影响，可能考虑转战非普线以下的房子。

对于房价的影响，我个人认为，确实不好说，从供需来说，如果是现在的供需状况，这个政策的影响十分有限，比如现在是三个人抢一套房，变成了两个人抢一套房，只能降低涨幅。
但是政策的心里效应要更加重要一些，现在购房人的恐慌可能受到平抑，购房者的因房东跳涨的气氛情绪可能导致他们多翻空，一旦进入心理上的看空，虽然潜在有两个购买力，但这两个人可能都跟房东置气进入了观望状态。没有进入市场的购房者也可能进入观望状态，所以实际的供需情况将让位与心理博弈情况，人心难测，所以房价的走势就难以预测。如果未来房价继续快速上涨，那么买房心理防线再次崩溃，就会继续进入恐慌状态，持续加剧供需矛盾，总的来说，北京依然是供不应求，必然有继续上涨的动力，除非北京继续加码限贷政策，直至达到供需真实的平衡，但是那个时候就不排除崩盘的危险了，从现阶段来看，继续疯狂是可能发生的，僵持与回调是可能发生的，僵持后再涨再疯狂也是可能发生的，崩盘是不太可能发生的。

额外说一句，限购和限贷不是一个层面的政策，限购其实更加严厉，直接干掉了一部分需求，限贷只是多加了一块绊脚石，比较温和，北京市不排除根据全市房价走势，逐步提高限贷的力度。但本次政策需要至少半年的观察期，对于很多人来说也算是利空出尽，心里一块石头落了地吧。 1/3 1 2 3 下一页尾页

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