不动产抵押权的设立 不动产抵押 不动产抵押-特征,不动产抵押-抵押权标的

不动产抵押,是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。是最普遍的抵押形式,由于不动产的特殊性,抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的,因此在实践中受到社会的普通欢迎。具有从属性,优先受偿性,补充性,特定性,不转移占有性。

不动产抵押_不动产抵押 -特征



不动产

不动产抵押是一种物权担保,因此,它具有物权的排他性和追及性等一般特征,同时由于抵押权的特殊性,使其又有自身的特征,从而也有别于其他担保。

1、从属性。不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的,其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于主合同,即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面:成立上的从属性,消灭上的从属性和处分上的从属性,抵押的成立需要以存在相应的债权为前提,不能摆脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止,抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权,也不可只保留抵押权而转让主合同。

2、优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法,通常也是以此为立足点的,例如,1964年制定颁行的苏俄民法典第192条规定:“由于抵押,在债务人不履行抵押担保的债时,债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性,以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中,规定则更为明确。

3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时,才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此,不动产抵押人承担责任具有朴充性,如果债务人履行合同义务,则不发生抵押人承担责任的问题。

4、特定性。包含两个意思:一是抵押担保的数额是一定的,抵押物的价值与担保的债权也大体是一致的。(担保法)规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”如果抵押物的价值小于被担保的债权,则债权人就可能无法全部清偿。在这种情况下,抵押权人虽可要求抵押人就超出抵押物金额部分作为普通债权偿还。但无疑增大了抵押权人受偿的风险。二是抵押标的是特定的。用作保证的财产是不特定的,而抵押物则必须是特定的。抵押物的特定化是物权排他性的必然要求,对此,各国还规定公示登记制度,对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。

5、不转移占有性。不动产抵押均不转移占有,抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。这是区别于其他担保的一个显著特点。不转移占有,有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力,有利于抵押权人避免因直接占有所带来的使用、收益、维护和保管的种种不便,减轻 抵押权人的负担。有鉴于此,抵押成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。


不动产抵押_不动产抵押 -抵押权标的


抵押权的标的依其性质可分为:
(1)不动产;
(2)不动产的用益物权。如土地使用权、典权等;
(3)准动产。主要指车辆、船舶、航空器等;
(4)动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。

因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性,因此,本文所指不动产抵押贷款包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。

不动产抵押_不动产抵押 -抵押权设立


一、不动产抵押设立要件
(1)抵押人必须具备主体资格。应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权;
(2)抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《担保法》和
《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。
A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;
B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;
C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;
E、产权关系不清或有争议的财产;
F、来自全体共有人书面同意的不动产;
G、未取得合法权证的违法建筑物。
(3)价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报
告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值;
(4)办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。


二、不动产抵押权合同


不动产纠纷1、不动产抵押合同的签订
一般来说,签订不动产抵押台同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。
因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。

2、不动产抵押合同的登记
不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效:同时《担保法》对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。


三、抵押的程序


渣打银行首推无抵押贷款不动产抵押的程序较为复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款,为了表示能够按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款,请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。

在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是,首先借款人与金融机构建立借贷关系,签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构,签定不动产抵押担保合同(附属合同),建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门,申请办理不动产抵押登记,完成抵押活动的全部法律手续。

在抵押活动过程中,首先要审查借款人身份,资信及商业证明,其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况,检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列,确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有,并且不存在任何法律上的瑕疵,应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估,并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值,确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前,金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查,以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。

不动产抵押_不动产抵押 -房产押抵风险


不动产抵押专家表示,用房产抵押贷款去投资风险较大,投资者需谨慎。

房产抵押快速融资的方式有3种:

一、是将房产抵押至银行获取贷款

目前从银行获得抵押贷款是成本最低的,只需付给银行贷款利率即可,年利率约在7%左右,若证券投资全年赚取的利益在7%以上,则可获利。不过,据理财机构伟嘉安捷负责人称,目前银行办理抵押贷款原则上是不允许进行风险投资的,一旦发现该笔资金用于风险投资,就会被收回。

二、把房产典当给当铺逾期前赎回


典当典当其特点是能够快速融资,但是成本较高。据宝瑞通典当行朱小姐称,月利率为3.2%,不过如果手续齐全,三个月内就可获得资金。如果能保证在证券市场上获得高于这个利率的收益,则可以获利。

第三种是私募资金

国内私募资金仍然存在,如果是把房产抵押给另外一个自然人,只需要到房地局进行抵押登记即可,在双方约定的利率中,不能高于银行同期贷款利率,这种方式非常简单,一般发生在亲戚朋友当中,不过这种方式涉及情感因素,比较容易发生纠纷。

抵押贷款投资有风险

投资就有风险,更何况是大多数人投资风险相对较大的股票市场。而抵押贷款,对于银行、典当行和个人都存在不同程度的风险,各方还需谨慎。

对银行来说,最大的风险是很难把控消费者对贷款的使用。银行对贷款用途都有限制,比如装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品;作为一种消费贷款,银行是不允许消费者把贷款用于投资炒股、购买基金的,因为投资有风险,一旦失败,便很难偿还银行贷款;但是由于银行很难约束众多的消费者,因此有可能出现贷款人把贷款用于投资,结果无法偿还贷款的风险,只能拍卖房产,而拍卖所得有可能出现无法清偿债务的情况。


房贷对消费者来说,风险主要是还款压力比较大。因为与普通二手房按揭贷款最高期限30年,最高成数8成相比,抵押消费贷款的贷款期限一般为10年,最高15年,贷款成数最高为7成,无论是贷款期限以及贷款成数都更低,而且二手房贷款能够享受优惠利率,而抵押消费贷款只能使用基准利率,这就意味着贷款人的还款压力更大。比如说房产总价为50万元,二手房按揭贷款按照贷款8成,期限30年计算,执行优惠利率,月还款额为2350元;而抵押消费贷款按最高15年,成数7成计算,执行基准利率,月还款额为3115元,两者相差765元。还款压力大,无法按时还款的可能性增加。

对典当来说,还得小心典当房产成为绝当的风险。尽管这种情况很少出现,但是也不得不防。一家典当行的负责人表示,有些来典当的人,一看就是拿钱去炒股,但为了典当成功编造各种借款理由。炒股风险大,做基金照样有人不赚钱,万一血本无归,房子、车子就成绝当了。尤其是房产,届时如处理住着人的绝当房产,手续相当麻烦。

因此,提醒广大中小散户,用贷款来做股票等风险投资项目,看上去收益很大,但潜在的风险更大。此外,通常的抵押贷款一般为一年期或半年期,到期必须归还,且一般为分期归还,如果归还贷款的时点,正好是股市的低潮,你肯定不愿意在低点抛售,因为投资的股票或基金没有达到收益率的要求,这时风险就产生了。贷款必须还款,逾期不还,自己的信用将会增加污点。

投资人抵押投资注意事项


房贷(1)办理抵押消费贷款较为简单,不过对于贷款用途有一定的限制;在办理前,消费者需要对抵押消费贷款还款压力较大的现实有理性的认识,充分考虑自身的还款能力,避免以房产冲抵债务的不利局面。

(2)消费者在申请个人住房抵押贷款时,一定要分析自身的家庭结构、工作性质、收入状况等,以便能够正确把握个人的贷款总量以及贷款期限,尽量避免由于考虑不周带来的贷款风险。

(3)抵押房产需是借款人名下房产,如果是与第三人共有的,在抵押时必须出具共有人同意抵押声明书;

(4)在提供的婚姻关系证明书中,有离婚情况的,需提交离婚协议或法院判决书;如果是离婚后单身,需要提供离婚后未再婚证明;

(5)需要明确贷款用途,抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品(购车等)等消费项目。

另外,目前各银行规定,拥有市人民政府颁发的房地产证的物业权利人可以申请抵押贷款。据此,下列物业不能申请抵押贷款:依法查封或者经其它形式限制房地产权利的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;依照政府有关房改政策,按成本法购买的政府福利房。

不动产抵押_不动产抵押 -参考资料

[1]五色土抵押网 http://wst-mortgage.com/

不动产抵押权的设立 不动产抵押 不动产抵押-特征,不动产抵押-抵押权标的
  

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