婚前买房离婚怎么分你们是怎么买房的？-爱华网

大家有关于经济和房产的问题可以去值乎提问，我尽量回答的详细些，当然是收费的，跟买房子的投资比我自己觉得很便宜了，就是好玩而已，不然我也确实没时间一一回答，谢谢理解。我看问题的角度跟你问朋友和中介肯定不一样，而且我的话您可以当作忠告，因为跟您也没有利益关系，回答会结合宏观面，个案太多也确实没法逐一解释。

17年二月更新：
跟去年一样先回顾去年初的几个预判，大多数城市上半年价格冲高符合预期，本人今年综合考虑后投资了重庆朝天门的项目，在黄佰佰离任后涨幅明显。通胀跟人民币贬值是难兄难弟下半年实际已经发生。小城市价格回落游资多的省份不建议投资也是靠谱的。股市从去年二月更新算到年底如果你没高吸低抛总帐肯定是盈利的。我自己的投入整年没有动过有10%左右的收益也让我满意。17年初分享对于今年全年的大概的几个判断：
1: 16下半年各地出台的限购政策在17年会继续，除非国际经济出现重大黑天鹅事件这个政策根据惯例会有2年以上的连贯性。意味着投资或者自住的人可以慢慢选择，卖方市场由于政策会局部转为买方市场。
2: 未来几年大城市人口净流入趋势不变，意味着价格不会有大幅变动，供应减少人口增加说明已经购置多套的人的房租收入会有明显增加。目前看到的数字到2030年前城市净流入人口会超过2亿，这个数字分到每年2千万左右，其中80%可能会在省会城市以上。附图为10-15实际按省份，但是请注意排名靠后的不代表省会城市没机会比如郑州，而是那些省份小城市高危。
3: 投资的角度考虑政策因素可以放缓速度但是个别大城市处于低位的非常值得关注比如重庆。之后的城市发展在10年周期计算的区间内会有重大分化，GDP上万亿或即将上万的前15大城市安全，地方型小城市非常不安全。
4: 人民币汇率17年仍有下行压力，尤其是房产市场蓄水池功能变相缩小的情况下。股市是另一个也是唯一的出口，17年股市会比16好是大概率事件。
5: 消费从茅台到实体零售在过去几个月持续回暖是个好现象，17年内需会继续扩大，辅助中国经济转型。
6: 川普是个潜在的大黑天鹅，如果美国要求中国升值人民币相对楼市短期不是利空，但是会消耗中国政府大量外汇储备，远期对于人民币稳定是利空。但是我们还是要相信中国政府的调控能力和行政命令的有效性，人（du）民（cai）政权唯一的福利就是这个。
7: 一带一路往北那路经过这一年观察不看好，要警惕当地绿（YSL）化的危险。往南一路会好很多，西南还是会有机会。

16年二月更新：
去年的几个判断基本准确，政府扛不住会放水，重点城市会涨，几个点名的城市全年涨幅也较大如深圳上海北京西安重庆成都大连等。16年趁年初根据自己的经验再来预判一下，依据的数据太多我只列几个特别重要的，给大家一个大概的判断：
1: 年初刚放行的三线城市税收优惠是风向标，这种政策一般年内不会改，今年全年就这样了，接着放水。可能还会扩大，或者各地政府偷偷的放更多。
2: 人民币去年增发13%，GDP只有6。加上美元外流的同时政府没有做足对冲动作。通胀是肯定的了，人民币有下行压力，房价没问题钱出问题也意味着继续涨。
3: 政府一向不要脸，所以这次放水之后后续一定推房产税，请君入瓮先，然后关门打狗。经济不好的时候优惠老百姓买房，买完用一系列税收让你卖起来不方便，顺便把房产税也征了是大概率事件。
4: 小城市不建议投资，数太多懒得整理，爱信不信，我看到的数据不支持小城市房价保值。
5: 大城市还会上涨，上半年可能就会完成冲高，要投资趁早，但是后期一定会收你房产税，别说没提醒。
6: 大家可以百度下城市级别，T3以下风险很高，以上的也不代表非常安全，举例浙江这样的游资过多的省份看看就好了。
7: 如果纯投资的话一定要研究当地交易政策，至少你得把交易成本算清楚再考虑值不值当。
8: 钱印的多了还有一样东西会涨，虽然大家都不看好股市，但我今年喜欢股市比楼市要多好多点点，一样挣钱还跑得快。当然如果涨到位了你不跑被套不要怪我。别问我个股别问我什么时候买什么时候卖，我自己不操作今年全买的私募和基金包括海外。大的形势把握好，资金量大些的找专业团队做比自己听消息分析碰运气好的多，去年我的朋友们自己做的亏损的好多，爆仓的也不少，都是至少千万级别的资金。不听劝的现在都在家哭。我去年的资金大概10%投在股市盈利在30%以上，今年估计也差不多这个策略，大头我喜欢放在固定收益，其他的比如房子去年收成也好，除了浙江人欠钱跑路之外总账是很不错的。

原文-2015初:
第一套房大学毕业第一年买的，纯靠大学挣的没花家里钱，原因可以看另一篇回答，00年看房子涨的快，当时也没限购跟朋友搞了辆大巴到温州接人来上海看房，大巴花了30万，50人座当时算豪华的，温州报纸登小广告每次花3000，后来做的顺了有熟客带这钱也省了，每次收600/人一车人坐满30000，每次往返两天不包吃包住每周能干三回，3周车回本第四周盈利后来扩大营业一共干了3年，那时候没限购能买楼花，温州人看房就跟着买楼花，到上海都是整栋楼花买一个号2万，给楼盘销售5000，然后你就随便转合同名字，把号卖给门口排队的群众，一个号10-20万看楼盘而定，就没愁过卖，唯一出事的一次是上海有个楼盘叫万邦都市花园靠近磁悬浮，他们销售分赃不匀起内哄后来自己人打起来进了公安，整锅子被送进去严打了，真可怜也真蠢，这事还上过新民晚报。房子干到05年就收手了，那时候毕业7年记得手上没别的全是房。

如果要谈怎样赚钱买房的问题可能太宽泛了，过去15年我投资过很多城市的房产，如果你能解决资金问题，我分享以下投资房产经验给你，希望有帮助。

先了解中国几个大的房产周期的回顾会帮你有一个大概的对未来走势宏观判断。

95-05，黄金10年，没有任何政策限制，税费低廉，贷款宽松，适合批量投资，门槛较低，地段重要但是上海等超级城市周边原先非常低廉的房产涨幅超过市中心。这个时间段涨幅差不多5-8倍左右，如果你首付3成，回报会在15到20倍。主要原因是基数低，城市化初期，和货币量增加。这个阶段以后永远不会有了。了解这个是希望你得控制对房产市场未来的期望值，并了解投资房产需要对宏观经济有一定的认识。

05-12，这期间三年调控税费增加巨大，房产涨幅没有之前快且遇到短期瓶颈，08危机后没有政府行为就不会涨那么快，当年发行巨量货币一部分原因是因为美国和欧洲先后的量化宽松，人民币挂钩的是美元，一美金进来要印6块5人民币才能维持币值稳定。那年巨量货币发行量以及控制了三年的商业贷款突然放松刺激了1倍涨幅，这几年的涨幅不是房产价格出来问题而是人民币价值出了问题。当大家把存款再次投入这个中国三驾马车之一的房产后，政府又突然加大流通环节增税算是把投入资金锁定，解决了08危机对中国的影响，但是人为刺激了不正常的需求，政府首先考虑的是如何填补自己的资金缺口，未来如果再加房产税正好把对土地政策的依赖通过保有环节增长的来抵消，房产税推出之前一大批喉舌鼓噪责任在投机者和开发商是不负责任的，罪魁祸首是卖土地的，印钞票的和加税的，反正这三样你想想也知道是谁了。了解这个阶段是要明白中国政府绝对不是市场经济，我党只要不把老百姓逼到造反他就会继续逼你缴更多的税，对于房产税这种涉及民生的税种还必须要有舆论支持，所谓的牌坊就是这个意思。你要了解投资房产得看政府的脸色，看货币政策，而且就算有房产税了核心城市价格也不会下来，因为有一百种办法可以转嫁出去，加税唯一的获利者是政府，不要太天真。中短期刺激以后还会有，会刺激价格上涨，15年可能性很大，因为反腐和经济转型给经济和政府压力有点大了，政府会放水。
13-14，3线城市以下供给量严重畸形已经崩盘，我目前执有的全是一线城市房产。地段你懂的。这两年我一分额外的都没投过房产，但是不幸的是之前浙江放贷给一个当地开发商的资金出了问题，抵了10几套办公室过来，按照抵押价格（50%）出售都很辛苦你就能想象这些城市房产市场有多难。另一个原因是美国从13年下半年陆陆续续收量化宽松，跟之前放的时候一个道理，也就是为什么这两年银行存款那么难拿，不仅地产其他实体经济也一样。

15年会比前两年宽松，所以你懂的，如果在一线城市买了自住现在是时候，几个原则如下，三线以下城市朋友建议不要买，租最好，钱去放私募或基金，中线放港股也很好。一二线投资最好是核心城区，能顺便跟着城市规划走最好，举个例子，我98年买的上海黄浦是市中心最便宜的区，现在已经排第二了，也就是涨幅超过其他地块，原因是买楼最好大楼盘一期，后期开发会推着你的价格往前走，市中心是我的首选但是根本就没大楼盘，那个时候你就要找这个城市老区密度最高的地块，就算投的小楼盘但是周边改造后等于是其他楼盘价格推着你走。我去的最多的是城市规划馆，那里有三五十年规划，虽然有些计划会变但是大方向很清楚。上海市区目前还是最看好黄浦，另一个最大的机会会在卢湾滨江，未来上海65%的商业体量会在那，周边现有的二手房会是好标的也很安全，市中心的老房子是另一个安全系数高的标的，旧城改造机会还是巨大，上海有句话叫穷人翻身靠动迁是对的，只要买得到你就放开胆去买，最好市中心。我曾经在新天地17平米的房09年动迁赔了5套，后来高价在长宁新华路买了一间12平米的花了80万，最近那一片拆了一半造了新华路一号卖10万/平，本来挺开心的事但是最近另一半挂了铜牌成保护建筑了，我很郁闷。建议大家买老房子要市中心最好快倒的那种。

我去过中国所有的省份，频率也很高，东北只有大连还能看，其他城市人口外流非常严重。华北可以看的天津北京，西北只能看西安，华南深圳是首选，但是波动会很大，西南成都重庆都还有机会，但是大涨可能性不大，华东南京机会比浙江大很多。

以上几个思路总结一下：
1: 个人买房黄金时间肯定已经过去，指望靠买卖翻番的机会不多了。
2: 如果自住是你的刚需，以上城市买了是安全的，其他城市你就说服女友租吧，把钱放到其他地方若干年后你的女友会感谢你。
3: 买房虽然是个人自己的事但是如果你有宏观视野会对中长期走势有更好的判断，这些判断是否准确会非常明显地影响你的收益，因为频繁交易成本已经过高，你买了之后也肯定是希望涨的越快越好。
4: 只能买市中心不管新旧，城市规划是主线，短期差异不明显远期巨大。多了解城市规划很有用。
5: 不要抱怨开发商投机者，房价主要不是他们推上去的，他们也就打个酱油而已。政府要付主要责任。
6: 房产税是早晚的事，但一定会转嫁给租房的，但是租房的成本还是远低于你投资其他资产的收益。
7: 中国今年开始会继续宽松人民币，一二线城市可以买，银行利息相对于人民币贬值速度可以说是非常低的水平，只要银行敢贷给你，你就往死里贷。
8: 如果买房的首付有了，现在是个机会。

给大家提供一个自己大概的看法，其中很多看法是有实际数字支撑的，比如美元流动等，但是篇幅关系没有展开。
也为大家提供一个我到现在实际运用中认为还有效地一些思路方法，还有问题可以问我。

6月5日更新：
【暴涨65%，深圳楼市比股市还疯？】5月23日，深圳暴雨，深圳三处新楼盘开售，推出1600余套房，超7000人出现在销售现场。这1600套房源在4小时内售罄，成交金额达到84亿元。据计算，23日，深圳关外两区商品房住宅成交均价为19892元/平方米，较4月份大幅上涨65%。

9月8日更新：
【北上广深8月房价同比全部上涨深圳大涨逾30%】统计局官网今日发布数据显示，8月70个大中城市新建商品住宅同比价格上涨9个，下跌61个。北上广深房价同比全部转为上涨，深圳暴涨31.8%。北京同比涨+3.7%；上海同比涨6.5%；广州同比涨2.0%。 1/4 1 2 3 4 下一页尾页

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