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  篇一:项目投资建议书

  第一部分 项目背景

  该项目为我公司长期合作方,北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目,项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目,该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题,已烂尾多年,现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多,所以其转让价相对较为低廉,另该项目地理位置巨佳,符合本公司收购项目的意向和要求,可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

  第二部分 项目概况

  一、项目区位

  1. 地理位置

  项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院,阳光广场东500米

  图1:项目所处区域位置

  具体四至:北临中石油加油站,南至小营北路,东至浩运园(主场)小区,西至裕农农产品贸易公司

  2. 交通状况

  (1)对外道路

  北苑路:地块位置西面50米,向北距离5环2.5公里,向南距离四环1.2公里

  大屯路:地块位置向北沿北苑路300米,坐转即可上大屯路

  安立路:地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

  (2)公共交通

  项目位于地铁5号线大屯路站300米,周边公交845、833、358、713等多路公交到达,公共交通方便。

  二、项目现状

  1. 项目现状

  该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程,在建工程现状:结构已封顶,外立面装修与设备安装基本完成,内装已完成30%,各项公共设施齐全,水、电、通讯、电梯、中央空调完好,地下已完成车库对外接口,地面停车位80个。

  2. 土地权属

  (1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

  (2) 项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼,属违章建筑,有土地证但无规划许可证,该部分不属转让范围之内,若购买方有意向,转让方欲以5000元/平米价格进行转让,但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

  3. 周边环境与配套

  教育:陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

  商场: 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

  医院:中日友好医院、慧忠医院、

  运动休闲:姜庄湖高尔夫、钱柜

  文化娱乐:炎黄艺术馆

  三、项目规划条件

  项目规划指标

  序号项目名称数量单位性质

  1土地面积12086.95平米公寓

  2公寓住宅2栋34000平米在建工程

  3写字楼12000平米在建工程

  4配套楼4000平米违章

  5共计46000平米不含违章建筑

  四、转让价格及构成

  (1)转让价格:北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容,转让价为3.3亿元人民币,含全部债务、土地价款、各类罚金。

  (2)转让佣金:1000万元人民币

  注:竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

  五、项目购买方式与付款方式

  1. 购买股权

  如采用购买股权方式收购天马大厦项目,建设手续可以沿用,由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。

  2. 购买资产

  采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

  3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

  由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务,签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金),又法院出具清债裁决书,解除抵押与查封。

  4. 交接方式

  在中招国际拍卖公司协同法院主持下

  (1) 确认项目实物清单、资料清单内容

  (2) 按清单内容,买卖双方进行资料交接和现场交接

  5. 付款方式

  (1) 在法院出具清债裁决书的当日,我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户,按裁决书内容进行清偿债务。

  (2) 资料交接和现场交接后,办理过户手续,我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

  (3) 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年,避免或有债务出现。

  第二部分 市场研究

  一、2008年上半年北京市总体市场分析

  1. 北京市场对宏观调控的反应

  近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段,开发投资总量将缓慢上涨,但住宅投资则由于土地资源的有限性,呈现缓慢增长。上半年,北京市受宏观调控政策影响较为显著,房地产企业的应对策略也较为明显,施工面积同比出现明显下降,开发商采取了减慢开发速度的策略,未来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高,随着开发商新开楼盘价格的调整,优惠措施出台,对增加销售起了较好的作用,这些效果从期房的销售中体现出来,但由于宏观环境的不利,市场观望气氛浓厚,整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期,还是相比疯狂上涨的2007年下半年,仍处于增长趋势,而且环比、同比都在上升,尤其是中心城区,土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

  2. 土地市场的变化

  1、供应量大幅增加,居住用地居主导

  据《北京市国土局2008年度土地供应计划》,2008年京城土地供应量大幅增加,比2007年增加了100公顷,廉租房和经济适用房比重大幅增长,占用地计划的23.3%,限价房占计划用地的17.65%,普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发,北京的住宅供应结构将进一步得到调整,以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加,将一步抑制商品房的有效需求。

  2、交易场面趋冷,月成交量下降

  进入2008年以来,北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑,尤其是进入3月份以来,土地市场极为冷清,尽管土地部门采取了放慢推地的速度,但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比,今年土地出让的行情大异从前,多数地块停留在流标的边缘地带,仅3家企业或4家企业参与竞标。

  3、整体较去年同期价升量升,但涨幅趋缓

  由北京市土地整理中心公布的数据显示,居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米,成交金额达292.05亿元,规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨,较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

  4、土地购置费用仍处于增长趋势,但增速大幅下降

  从土地购置价款来看,持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势,随着开发商资金链的日益吃紧,以及土地价格的居高不下,开发商在土地市场开始进入观望期,放慢了购地速度,利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

  二、需求分析

  1. 亚奥区域支持

  在已经过去的十几年里,亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区,其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功,该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设,其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设,以提速城市交通。在这十几条交通干道中,约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且,在整个奥运场馆建好以后,该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此,“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态:北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》,奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道,两园奥林匹克森林公园和健翔科技园,三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”,及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

  2. 需求积极因素分析

  根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控,适当控制低价商品房的开发建设,减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主,吸引高素质人才。2010年前,奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应,同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境,总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力,本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多,改善住房条件需求强,该项目的需求是真实、旺盛的。

  3. 需求不利因素

  该项目也存在以下需求不利因素,需要我们积极看待,把握机会:

  (1) 该区域由于奥运炒作因素,房价普遍超出正常上涨水平,在奥运后有回落可能;

  (2) 亚奥区域商务气氛不够,写字楼售卖存在一定难度;

  三、区域市场分析

  表4:亚运村周边项目销售情况表

  项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售情况

  远洋万和城北四环东路73号地,望和桥西北角 公寓均价23000176000精装修20XX年5月10日开盘

  保利香摈花园朝阳区路东侧 住宅均价1950051069 毛坯20XX年9月27日

  准许销售面积:44566

  已签约:26024

  保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20XX年4月15日

  准许销售面积:84042

  已签约:44304

  亚奥观典

  国际公寓朝阳区慧忠路9号,北辰购物中心东200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

  78121精装修一期已售完,二期近期开盘

  世奥国际

  中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20XX年11月18日

  准许销售面积:80399

  已签约:11679

  美伦堡朝阳区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价1920070000精装修2008年4月12日

  准许销售面积:9188

  已签约:589

  凯旋城朝阳区北苑路172号 商住楼公寓18000 写字楼16000250000精装修二手房

  主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房

  嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅

  公寓均价16000600000毛坯二手房

  光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房

  芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000 二层18000

  北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号 写字楼二手售价19000 租4元/平米/天36000

  洛克时代中心 朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700

  由于该区域地处亚奥板块,市政配套设施良好,紧邻地铁5号线,交通便利,该区域由于受奥运影响,区域房价近年涨幅较快,产品主要以高档公寓、写字楼为主,销售情况均比较理想,具有良好发展前景,区域市场近两年供给较多,存在一定的竞争性。

  第三部分 市场定位

  一、客户定位

  1. 目标客户来源

  (1) 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

  (2) 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

  (3) 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

  (4) 高科技企业、外资企业等企业中的白领。

  2. 目标客户特征

  (1) 以投资客户为主;

  (2) 客群的职业分类比较清晰;

  (3) 区域选择性较强(亚奥区域)

  (4) 收入稳定,大部分家庭年收入40---50万(三居客户),20---30万(两居客户);

  (5) 文化层次较高,对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重;

  (6) 对价格敏感度不高;

  3. 需求特点

  (1) 住宅部分亦配备办公环境,可作中小公司办公用

  (2) 交通便利:车程在10-15分钟之内,公交条件好,最好有地铁;

  (3) 户型:实用、适度舒适,两居在90平米以内,三居130平米以内;

  (4) 环境:对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”,对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣;

  二、价格定位

  1. 区域当前价格

  根据市场调研,判断假设目前该产品正在销售,住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价,写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价,若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

  第四部分 规划设计

  一、方案构思

  1. 小型商务办公综合体

  作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目,有助于提升区域面貌与形象。

  2. 完善的配套设计

  必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。

  3. 原生态大型景观社区

  充分利用地块北侧已建成的城市绿化带,同时项目范围内组织比较集中的绿地,形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。

  4. 原有户型需要做改动

  原有户型按高档外销公寓设计,住宅设计以豪华为标准,并不适合现有办工简洁明快的要求,需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。

  第五部分 项目开发及销售计划

  一、指导思想

  在保证项目总体收益的前提下,优化安排现金流,控制风险。

  二、项目转让、资产过户,预计6个月内完成

  (1) 7月份达成初步意向,着手设计转让实施方案

  (2) 8月筹措3.4亿的转让资金

  (3) 8月达成债权人协议,付首期款

  (4) 9月开始办理资产清理交接过户

  (5) 10月办理相关变更手续,付二期款

  (6) 11月完成项目相关规划报建变更手续

  三、项目开发进程(附件:开发进程表)

  (1) 8月开始进驻项目,接收资产资料

  (2) 9月开始办理项目规划报建变更手续,项目外装修、公寓内装修方案,地下车库开始施工设计

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  (3) 10月内外装修及地库施工招标定标,施工进场

  (4) 11月全面开工建设

  (5) 2009年2月装修完成

  (6) 3月竣工验收

  (7) 5月地库完成竣工验收,办理竣工备案手续

  (8) 5月配套绿化等工程完成

  (9) 6月交房

  四、项目销售计划

  (1) 9月办理公寓1预售证,10月办理公寓及办公楼预售证,12月办理综合楼预售证,3月办理车库预售证。

  (2) 1号公寓10月开盘,开盘价17000元/平米,均价18000元/平米,争取在2008年12月底销售完毕。

  (3) 2号公寓12月开盘,起价18000元/平米,居价19000元/平米,争取在2009年6月销售完毕。

  (4) 办公楼整层销售,均价18000元/平米。

  (5) 车位15-20万/个。

  五、资金筹措计划

  1、首期股东借款3亿元,用于支付定金1000万,支付收购保证金29000万元(包括银行、土地、施工方等)合计3亿元,计划使用时间6-7月份。

  2、第二期股东借款5000万,用于收购支付收购余款与项目启动资金,计划使用时间7-8月份。

  3、项目抵押贷款,评估6亿,贷款3亿,归还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。

  第六部分 投资收益评价

  一、项目销售测算

  按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向,并结合亚奥区域目前的发展,我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即:谨慎、一般、乐观。

  谨慎方案一般方案乐观方案

  项目价格(元/平米) 项目价格(元/平米 )项目价格(元/平米)

  公寓16000公寓18000公寓20000

  写子楼16000写子楼18000写子楼20000

  车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个

  测算结果:(附件:销售收入测算表)

  A、谨慎方案 销售总收入69394万元

  B、一般方案 销售总收入77881万元

  C、乐观方案 销售总收入86368万元

  二、项目总成本、单位成本计算(成本测算表)

  项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等,总投资成本47970万元,每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。

  三、项目收益指标(项目全投资现金流量表)

  谨慎方案一般方案乐观方案

  项目 项目 项目

  税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395

  内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%

  净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元

  从以上财务指标看,该项目赢利前景比较乐观,如能在付款方式与转让价格上取得转

  让方的进一步让步,则此项目具有更大的运作价值。

  四、现金流分析与解决方案

  1. 现金流分析

  正常开发状态的现金流

  正常现金流前期资金压力大

  改善现金流的运作方案一

  转让款支付可采取先支付小部分,同期加快办理相关证照,实现开盘提前,提前回笼销售款,减轻股东借款压力。

  改善现金流的运作方案二

  写字楼部分若采取自持,可减少所得税和土地增值税。

  第七部分 风险评价与解决方案

  一、宏观市场风险

  1. 房价下调的影响

  08年各一线城市均出现市场调整迹象,特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象,市场逐渐演变为观望气氛浓厚,成交量持续下降而,房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然,可以预见房价下降调整的可能性还是很大的,对于本项目来说,开盘定价可采取低开高走,以求通过低价快速销售回笼资金,最大限度的缩短销售周期。

  2. 债务风险

  该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题,该问题的能否顺利解决,还有待进一步研究。

  3. 工程问题

  该项目地下车库没有建造,建造地下车库将影响该项目的交房时间

  4. 遗留违章建筑

  该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑,未有规划许可证和产权证,无转让可能,但又正好处在北侧大门里边,若不购买此栋违章建筑,将对项目整体规划影响较大,而若购买此栋违章建筑,我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万,还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理,也比较麻烦。建议采取买下来,规划成商业经营。

  第八部分 结论与建议

  该项目地处亚奥核心区域热点发展区域,配套完善,交通便利,市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能,商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。

  项目客户定位清晰,价位便宜,回报率较高,项目回笼资金快,抵御风险能力强,但前期现金流压力大,如能有效解决转让方的债务问题,建议公司对此项目积极投资。

  本项目符合公司发展战略的要求,转让价格便宜,在市场低迷时可考虑购买此项目,增加公司项目储备,对于公司在北京地区发展意义重大。

  湘江伟业(北京)投资有限公司

  20XX年7月

  附 件

  1. 项目基础资料

  1.1. 项目立面图

  2. 投资测算文件

  2.1. 规划指标表;

  2.2. 静态投资测算表

  2.3. 开发销售计划表

  2.4. 正常月份现金流量表‘

  

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