房屋租赁合同审查要点 房屋租赁合同审查有哪些重点

  房屋租赁合同,是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。下面由爱华网小编为你详细介绍房屋租赁合同的相关法律知识。

  房屋租赁合同审查重点

  一、审查当事人双方是否具备主体资格

  1、出租人是否具备主体资格

  出租人是否具备出租房屋的主体资格,直接关系到合同的效力问题,所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查:

  (1)出租人为自然人的,是否具备完全民事行为能力,审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的,是否依法成立,审查其营业执照,看其是否年检并进行必要的工商查询。


房屋租赁合同审查有哪些重点

  (2)出租人是否享有出租房屋的实体权利

  ①房屋的所有权人:出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。

  ②委托或代理出租的:房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

  ③共有房屋出租的:是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。

  ④房屋转租的:是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证明材料。

  2、承租人是否具备主体资格

  审查承租人是否具有合法的身份,如暂住人口承租房屋的,必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的,必经持有合法有效的营业执照。

  特别注意:《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定:“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用,须经县以上人民政府批准。”

  二、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

  这点主要是看房屋的产权证,审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致,须报规划部门批准。

  三、审查房屋是否存在禁止出租的情形

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

  根据《城市房屋租赁管理办法》第六条:“有下列情形之一的房屋不能出租:

  (一)未依法取得房屋所有权证的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

  (三)共有房屋未取得共有人同意的;

  (四)权属有争议的;

  (五)属于违法建筑的;

  (六)不符合安全标准的;

  (七)已抵押,未经抵押权人同意的;

  (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

  (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

  四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况

  1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置

  2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)

  3、房屋结构

  上述1-3的审查,主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。

  4、合同中最好应明确现有的房屋装修状况,以免发生纠纷无据可依,同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。

  5、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造,如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么。

  6、审查房屋交付时附属设施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确),对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设,租赁期满交还时的具体要求。

  7、如果有新装修或添设附属设施、设备,应审查合同是否明确租赁期满时如何处理,若合同提前解除或终止时又应做何处理。

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