濮阳购房补贴第七批 给购房人的七个忠告

  买房注意事项:律师写给购房人的七个忠告。

  “天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”,在中国房地产市场经历了十年九调之后,我们发现市场每年都在被调控,房价每年都在往上涨。哪些购房者属于“刚需”,哪些又是在投机炒房,恐怕没人敢说,自己能够真正地分清楚。

  本人仅仅是一名普通的房产律师,既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价,也不懂得货币供应量与房地产市场之间的经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件,几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此,或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验,今天把它们汇总起来介绍给广大购房者,希望能够提高大家在购房时的法律风险意识,减少无谓的购房损失,未雨绸缪,防患于未然。

  受篇幅所限,我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关的法律知识,根据我们多年的办案经验,在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点,其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识,是因为在房屋买卖纠纷中,最受伤害、最无助的,往往是那些有真实购房需求的“刚需”购房者。希望在阅读完本文后,能给大家带来一点帮助,起到窥一斑而知全豹的效果。

  忠告一:在支付定金之前,要敢于离开谈判桌

  我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练,在一个卖方占据主导优势的市场环境下,一旦进入购房谈判环节,恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是,要敢于离开谈判桌。

  合同就像一把“法锁”,双方一旦签字就必须受它的约束,谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则,就是“法锁”的具体表现,交付定金的一方如果违约,就丧失了收回定金的权利,收取定金的一方如果违约,就必须双倍返还定金。

  但我们要告诉大家的是,在交付定金之前,购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气,如果一味迁就卖方,害怕买不到房子,将会在整个合同履行中陷入被动。

  这种被动,可能会让买方钱房两空。

  为了更好地让大家明白,敢于离开谈判桌的必要性,我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略,相信当大家了解对方的这些策略后,就能够“敢于离开谈判桌了”。

  第一种黑白脸策略,这种策略是一种最常见的双人配合策略,不仅在房屋买卖中常用,其实只要有谈判的场合,就会有人使用。这种策略顾名思义,就是一个人唱黑脸,死活不降价,让你感到房源非常紧俏,买房机会稍纵即逝;另一个唱白脸,帮你向卖方说好话,并劝你赶紧下决心先交定金,这样兴许卖方还会降低一点价格。

  第二种不情愿的卖家策略,在经过一番黑白脸策略折腾后,很多购房人因为担心丧失买房机会,会赶紧向卖方交付定金,这时有经验的卖方,会表现出很不情愿地接受买方的定金,并认可买方的购房报价。

  第三种折中策略,在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后,会提出一些相应付款时间、过户时间的要求,这时中介为了使双方能够快速签约,会出面折中买方的要求,其实这种折中,是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。

  在经过以上的三个策略后,基本上买家就会按照对方的思路,与其签订购房合同,而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是,要敢于离开谈判桌。

  那么,应该如何做到呢,我们给大家介绍两个常用的方法,一是要让对方感到,你也在挑选其他房源,自己看中的并不是只有这一套,而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果,让对方感到你随时都有可能离开谈判桌,你随时都会被其他卖方吸引走。

  二是每做出一个购房条件的让步时,就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如,对方不同意降价,那么你就必须要求降低首付款的数额;再比如,对方要求提高首付款的数额,那你就必须要求提前入住房屋。

  大家不要担心这样做会丧失购房机会,因为在谈判中,首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有,那么,即使签订了购房合同,也是被卖方牵着鼻子走,很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。

  因此,我们建议大家,如果没有离开谈判桌的勇气,就不要坐下来跟对方谈判。

  忠告二:买二手房时,尽量提高定金支付数额,增加卖方违约成本

  我曾经参加过很多次购房谈判,在谈判桌前卖方为了占据主动地位,增加买方支付首付款的数额,总会给买方讲一个类似于这样的故事,“其实已经有人看上这套房了,并且愿意全款购买,但听中介说,你们很有诚意,所以我才愿意跟你们见面,谈谈买房的事情。”

  很多年轻的购房人,都是通过银行商业贷款或公积金贷款买房,当房主知道购房人是贷款买房时,都会讲一遍上面的那个故事。我们暂时不考虑那个故事的真假,先说一下全款购房人的付款特点,全款购房时,买方为了最大限度地降低自己的风险,通常会支付非常少的首付款给对方,因为买方知道自己全款购房的优势,卖方很难抵挡一次性收到一大笔卖房款的诱惑。

  但是,如果这时的卖方是要卖掉自己的住房,重新购买面积更大或地理位置更好的房屋时,他也需要一大笔钱,用来支付首付。而全款购房人是不会支付太多首付款的,因为这样对买方来说风险太大。

  在这种情况下,贷款买房人的优势就显现出来了,因为是贷款所以在付款风险的掌控上比全款有优势,所以就可以适当地多付首付款。

  因此,我们要告诉大家的是,千万不要在谈判的开始,被卖方讲的所谓全款买房人的故事吓到,因为他们多半是想让你提高首付款的比例,以解自己的燃眉之急。

濮阳购房补贴第七批 给购房人的七个忠告

  

  

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