爱华网对于目前在房地产的买卖的合同交易的过程中,开发商或者作为中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,已经引起很多的已购房者的愤怒,也由此而引发了准备购房者的担心与疑虑。购房定金在那样一种情况下能退,在那样一种情况下不能退,如果定金能退,那么能用什么方式退钱?怎么样才能把不能退的定金退回来?
一、定金能不能退
如果买房的人不与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,可是大多数的开发商的定金是不退的。这种定金或者说订金的约定,对买房人极为不利,使买房人在签约时处于在受制于人的境地,买房人往往会在定金不退的压力下,违心地去接受开发商列出的不平等条款,自己的真实意思也不能够体现在合同当中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房的定金与其它的商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,这其实是一种误解。对于购房者的这些想法及疑问,我可以明确地告诉购房者,定金是可以退的。
二、定金的法律规定
到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
2、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
3、《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
4、《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
三、如何避免定金陷阱
1、要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书,不要交定金。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。
2、其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。
3、另外,司法实践一般认为,“订金”等费用是预付款性质,因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
四、定金案件诉讼的管辖问题
定金案件是否适用属地管辖?目前法院对此案件的管辖问题都案房地产案件的管辖来处理,即由房地产所在地法院管辖,但小房认为,此类定金案件按目前的法律规定不属于房地产纠纷案件,属于定金纠纷,因为双方的纠纷还不是房地产本身的纠纷,应适用一般管辖的原则。
上述材料从实践的角度,对定金的现实问题及法律问题做出了详细的解释,并指导购房者如何才能成功地退定金。本文分四部分:一是定金能不能退;二是定金的法律规定;三是如何避免定金陷阱;四是如何才能成功地退定金;五是定金的诉讼管辖问题。望对您有帮助,谢谢
