提前还贷怎么划算 怎么买二手房划算 提前还贷找出路

今年以来央行已连续三次上调贷款利率,这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。部分有意购买二手房的消费者开始算一笔账,买房成本增加多少?如何买房才划算?

一年加息三次 二手房也不便宜

央行今年有三次加息(分别是2月9日、4月6日、7月7日),房贷客户面临的利息负担不断加重,以贷款100万元,贷款期限20年为例,连续三次加息后,多支出的利息将超过9万元,上涨幅度超过10%。目前,五年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%,累计增加了0.65个百分点。

如果是100万元房贷,采取等额本息还款期限20年的方式,按年初6.40%的基准利率计算,月供为7396.98元,20 年累计支付利息775272.92元;如果以现在7.05%的基准利率计算,月供为7783.03元,20年累计支付利息867927.62元,加息前后 利息总负担相差92654.7元。

再加之,目前二手房主对市场持观望态度,不会轻易降价,一二手房价出现倒挂,很多一心想买二手房的购房者在算过这笔账后表示很为难。新婚不久的苏小姐就表示,为了买这套二手房他们夫妻费劲了脑筋,先扯证还是先买房,怎么算省钱,迟迟不能决定,终第三次加息跑在他们决定之前。

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找出路提前还贷?

面对明年即将增加的月供,有的二手房客户为避免承担太多利息,希望提前还款,银行人士表示,“提前还款”有讲究,目前主要有三种情况:

一、优惠利率客户好不要提前还

假如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠,那么即使按照经过今年三次加息后的五年以上贷款利率7.05%计算,折扣后的利率是4.935%, 这个利率低于目前五年定期存款利率5.5%,因此,同样的钱如果存在银行,所收到的利息会比支付贷款的利息高,出现这种“存贷利率倒挂”的情况,对客户来 讲就非常划算。毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大,等你还完贷款临时又需要向银行借款时,可能就比较困难,成本也比较高。

二、非优惠利率客户可以提前还

提前还贷的目的是为了节省利息支出,因此贷款人在提前还贷时,必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲,增加的月供的确不可小视,因此,银行人士建议,如果手头确实有一大笔闲置资金,且没有超过房贷基准利率的投资收益,可以考虑提前还贷。

三、等额本金还款客户提前还意义不大

贷款人在签定合同时,采用哪种还款方式,对利息的影响非常大。专业人士指出,如果采用的是等额本金还款法,且还款时间已经超过了贷款总年限的三分之一,不建议提前还贷。因为等额本金还款法初期还款额较多,越往后月还款额越少,所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时,借款人已还了一半的利息,再选择提前 还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

另外,对于采用等额本息还款方式的借款人,且还款年数接近中期时,已不适宜提前还款。据介绍,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的 是本金,这种情况就不需要选择提前还贷。

  

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