爱华网燕郊、于家务、采育实地考察报告（二）：于家务篇
——首开缇香郡、紫峰九院城
作者：绅士-TB
【按】5月2日下午。忙里偷闲去燕郊办了点事，然后到通州区南部的于家务回族乡，实地考察了首开缇香郡和紫峰九院城，并与紫峰九院城的销售人员聊了聊天。完事之后还顺路到采育转了一圈。谢天谢地高速免费，谢天谢地是五一节第二天出行，没赶上大队人马堵在高速上的“壮观景象”。现在把所见所闻陈述如下，供朋友们参考。
将这三个地方作比较，是这三个地方的行政级别相当（燕郊由于是国家级开发区，管委会主任应是副处级，于家务和采育是北京的乡镇，一二把手都是正处级），而且房价也相当（商品房价在12000-15000元每平米），而且都位于北京东和南侧，有一定的可比性。
请注意：这既不是软文，也不是檄文，只谈见闻感受，秉持实事求是原则，不褒贬任何地方、任何机构和任何人。
再来说说于家务首开缇香郡、紫峰九院城的见闻。
一、驾车路线
从通燕高速上东六环路。我从没开车走过六环路，第一次尝试。原来，东六环路中段居然是双向四车道，跟京沪高速一个档次！这也太次了。有些外地车特别是卡车开得很肉，还占着超车道，你想超它都费劲。直到过了施园桥、次渠桥之后，才变成双向六车道。好奇怪。
从徐庄桥转向京津二高速。双向八车道，没多少车，视野真开阔，撒欢了飙，非常过瘾。很快就到了于家务出口。按照导航指示，找到于家务中学，这就是首开缇香郡的地盘了。转悠一圈做贼似的拍照离开后，又按照导航指引来到渠头小学，这就是紫峰九院城的地盘了。转悠、攀谈和拍照后，我驾车离去。
二、基本情况
（一）首开缇香郡
从于家务出口出来，跟着导航一路前行，稀里糊涂地开到了于家务中学附近。好像这里距离于家务出口不算太远。只见学校旁边的楼盘正在兴建，有叠拼别墅，有花园洋房，也有板式小高层，花样还挺多。我还看到附近有个幼儿园，好像已经开张了。
因为这次考察的重点不是首开缇香郡，所以首开的售楼处我没进去。不过临行前看网上说，住建委批的价格挺高，大概1.7-2万元每平米。不过，售楼处的叫价从去年的1.8万降到了目前的1.38万，而且发誓5月内一定开盘。看来，这个楼盘还真是受到了紫峰九院城的影响，加上地段偏远，蓄客不够，碰上如今什么房子都卖不动的倒霉行市，不敢定高价了。
首开缇香郡有个明显缺点，就是离高压线太近。目测最近的一个工地，高压线可能也就几十米的距离。住在这儿，可要小心辐射了。
（二）紫峰九院城
虽说这个自住型商品房的社区跟首开缇香郡同在于家务回族乡，但并不在一个区域，两者相距差不多5公里。首开缇香郡在乡中心区域，紫峰九院城在渠头村，渠头小学对面。售楼处就在工地旁边。这是迄今为止北京自住型商品房里第一个敢把售楼处放在项目实地的楼盘项目。
售楼处位于张凤路和柏德路交汇处，向东200米（柏德路的路北），还没有挂牌。里面分成两部分，全是平房，好似大兵营。东侧是未来排队审核资料的地方，西边是楼盘的办公区。我走到西边的最深处，走进办公室，跟销售人员交谈了一番，了解到以下8个信息点。结合我自己的感受，初步概括如下：
1.紫峰九院城是首旅集团旗下的紫峰地产开发的60万平米综合性项目，以住宅为主。一期包括经适房和自住型商品房。如果拿到内部区域分布图，可以看到整个小区分为8个组团，其中有四个组团已经标注了规划楼房位置，其中左上角的组团是经适房，其他三个组团是自住型商品房，剩下四个组团是二期、三期的普通商品房。各个组团独立管理，人车分流。
2.紫峰九院城主打低密度和居住舒适度。容积率1.78，是目前北京市容积率最低的自住型商品房。一梯两户，南北通透。楼高8-11层（当然也有一两栋好像20层的高层板楼）。总计27栋楼，提供1100多套自住型商品房。户型共有三种，其中95平米三居500多套，占将近一半；85平米四居和135平米四居各有200多套。如果让我说哪个户型好，我只能告诉他，看摇号的结果再说。现在是房选人，不是人选房。来回挑剔只会让机会丢尽。
3.紫峰九院城的自住型商品房对外售价每平米1万元，仅高于当代采育满庭春MOMA（单价9500元）。然而，由于紫峰九院城的户型得房率超高（二居87%，三居86%，四居91%），算套内面积的单价话，紫峰低于当代（当代采育的得房率81-83%），应该是全北京套内单价最便宜的自住型商品房。预计今年年底封顶，明年年底交房。
4.紫峰九院城的最大缺陷仍然是配套。周围除了渠头小学和几个农家饭馆之外，基本看不到什么像样的配套，还不如于家务乡，比采育更是差得远。渠头小学只是个村办小学，门脸很小。紫峰九院城所在的区域周边，有德厚沟，只是一条排水渠，是否未来会打造成水系，还不好说。但愿能越来越好。紫峰九院城建设自有商业，大约7万平米，看起来也不算小了。但这个商业究竟会开发成什么样，现在还不知道。
5.紫峰九院城周边安全最大的隐患仍是高压线。我终于明白为什么于家务高压线密布了。由于这里以前没什么楼房，所以高压线的塔架都不高，电线低垂。因此，搞得现在这个区域根本没法盖高楼。高压线的辐射确实是潜在威胁。销售说届时电线有可能埋到地下，这个很难让我相信。五环以内许多靠近高压线的楼盘，也没把高压线逼到地下去，凭什么于家务就有本事做到呢？另外，于家务位于首都机场的航线控制区，南来北往的飞机挺多。虽然不是低空飞行，但还是可以用肉眼看得到。
6.紫峰九院城周边的绿化还是不错的。尤其是张采路的一段，让我隐隐有一种进入美国波士顿的感觉。两侧树木参天，两人合抱，在林荫大道上开车真的很痛快。不过，林子大了什么鸟都有。这地方现在居住人口还不多，万一晚上被人劫了道，拐到小树林里，那可真是叫天天不应，叫地地不灵啊。晚上出来散步是需要胆量的，企盼治安能好一点。
7.到售楼处去排队审核资料，一定要少喝水，尽量不要创造去厕所的机会。不知道售楼处里有没有卫生间，仅就售楼处外边墙根的一个旱厕，虽然分了男女，但里面流出的马粪味充斥着这一区域的空气里，我隔老远就闻到了。男厕所门口旁边拴着两条大狗，有点藏獒的感觉。离我二三十米就狂吠。想上厕所，恐怕先得征服两条狗。售楼处说，大概六七月份开工，工地上只是堆放了一些建材，兴建工棚，还没有开工迹象。
8.周边公交线路现有两条，802路和927路。其中927路从通州刘庄开往木樨园。这个刘庄不是富力惠兰美居附近的那个刘庄新村，而是比渠头村更偏僻的一个地名。车子还很新。802路开往土桥。这两个线路的停站太多，收车较早，显然不适合通勤。由于这个区域目前上班族很少，所以售楼小姐说她每天从北京第二外国语学院坐地铁倒公交，40分钟就到渠头村了。我觉得有些诧异。上下地铁和等车换乘不要时间啊？40分钟，你飞啊？总之，家在通州来这里上班，的确很苦逼。反之，以后住在这里即便到通州上班，也一样苦逼。至于以后有没有开设直通四惠、宋家庄的高速公交线路，销售说正在跟有关部门协商，我相信有人住了，这些迟早会有。不过，想想于家务乡连个官网都没有，这一点还不如采育。信息不透明，何谈为民办事呢？
三、需要补充
（一）紫峰九院城的销售人员很热情、负责任，给我的感觉非常好。值得表扬。有服务意识，就会赢得尊重。
（二）紫峰九院城官网提供的交通信息有误导。京津高铁没有在于家务设站的计划，也没有预留站点。列车经过于家务收费站附近时，是在高架桥上。官网上标注的地铁12号线，原先是这样规划的，后来改为沿着北三环路铺设，起讫点分别是田村到东坝的线路，预计2014年开工，2017年通车。因此，这条线跟于家务、马驹桥都没什么关系。
（三）其实紫峰九院城距离京沪高速采育出口更近，车程10分钟足够，路也很顺。紫峰九院城跟采育收费站的距离，与当代采育满庭春MOMA跟采育收费站的距离，好像差不多。因此，如果紫峰九院城也能够开行高速通勤班车，引入通州区优质教育和医疗资源，发展前景还是可期的。让我们祝愿吧。
下面上图：
首开缇香郡的一栋已经封顶的商品住宅：
首开缇香郡的一处类别墅的会所。
首开缇香郡小区内道路，房子正在盖，远处有高压线，距离那两个板楼很近，而且高压线很低。左侧黄色的是幼儿园，于家务乡自己的，不是小区配套。
首开缇香附近的幼儿园
首开缇香郡正在建设的叠拼别墅
首开缇香郡的类别墅的会所
换个角度看看在建的小区道路和封顶的板楼
于家务是首都机场航线所在，飞机一会儿一架。
这个是张凤路。于家务的绿化不错，林荫大道开车是很爽。不过路两侧的树林里，都是作案的好地方……
紫峰九院城左转可到。
紫峰九院城售楼处和小区就在道路左侧。
看看紫峰九院城的现有配套吧。卖药的。
奇怪的柏德路，道路右侧是紫峰九院城，左侧是渠头小学
紫峰九院城附近最牛逼的地标性单位：渠头小学。听都没听说过的农村小学。
家常菜倒是不缺，这个在哪儿都能找得到
沿街有几家不上档次的馆子，让我依稀想起大学时光
卖建材的
紫峰九院城的售楼处内部，几排平房，像不像大兵营？
售楼处唯一的室外旱厕，不仅马粪味熏天，而且有两条大狗站岗
其中一处工地，还是空着的，这里会建经适房和自住房。
近处看看自住房的地块吧先
不远处的小区看起来挺好，可惜是违建，没有房产证，老板卷款跑了，随时可能被拆。
其中一块自住房的地块
售楼处都还空着。
这是紫峰九院城自住房的最主要地块，看看，高压线塔密布，据说附近有个变电站。
我要走了，大狗还在
张凤路的沿街配套，都是低端建材
好像这就是德厚沟，真是个沟。
有公交车从项目附近路过。
路越走越窄，我快要离开于家务了
