关于武汉经济适用房上市交易的几个疑问! 武汉经济适用房上市

近期看到一则武汉经济适用房上市交易政策报道,看完之后暗暗吃惊,疑问不少,特此发帖求解!

链接如下:http://house.ifeng.com/rollnews/detail_2012_11/22/19411190_0.shtml

大意为,“武汉市较早的一批经济适用房已经满5年,已符合上市交易条件。房管部门在2012年7月出台武汉市经适房上市交易规定,即武政规【2012】14号文件;

看完全文,主要条款如下:

1、满5年,以签订购房合同时间为准,不是交房或办理房产证时间。

2、2012年7月以前的经适房,期满5年上市交易时,有两种方式可供选择,

(1)缴纳土地收益金,土地使用权保留划拨性质

(2)按照房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金,土地性质由“划拨”变更为“出让”;


3、2012年7月以后立项的经济适用房,如果上市交易,只能选择(2):
按房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金,土地使用权变更为出让。

4、两种交易方式的差别,

方式(1):土地收益金=按地段等级收费标准×土地分摊面积,目前武汉市区土地等级分9级,1级最高,220元,5级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米,所以算下来也只几百元钱。

方式(2):市场价与购置价差的70%,动辄数十万。

如以今年销售的江岸区天兴花园为例,经适房单价在3000元左右,周边商品房单价为5000元左右,一套90平方米的房子,价差在18万元,如采用方式(1)交易,只需要缴纳几百块钱;采取方式(2),出让金就要交12.6万元,卖房人的收益只有3成,也就是5.4万元。


下面请教各位达人!

一、对于签订合同满5年就可上市交易的问题,房管部门解释:

前几年,许多经适房小区存在着拖延办房产证的情况,武昌一经适房小区2006年出售的经适房,两年后才办房产证,如果按照办证时间算,就达不到5年。经适房上市交易有两个限制性条件,一是签订了经适房买卖合同满5年,二是房子取得房产证和土地证。2006年买的房,2008年办的证,是符合交易条件的。


请问:商品房交易满5年可以免除营业税,是以办理房产证时间为准,但在实际中,商品房办证拖延情况也经常发生,房管部门也能按照经济房的政策友情操作吗?如果经济房都是合法合规开发的,拖延办证的情况比商品房更复杂吗?有什么理由网开一面?

二、对于交易方式的选择问题,房管部门解释:

土地性质变更为出让,还是保留划拨,二者在居住、买卖上并无区别,经适房上市进入二级市场后,即便以后再买卖,也可以正常交易。最大的区别是如果以后房屋拆迁,第一种交易方式的房屋,其拆迁款会少些。


请问,

首先,如果划拨性质的经适房可以毫无障碍的持续交易,不就是小产权房交易的翻版吗?

变相承认小产权房的交易地位了?唯一不同的是,这个小产权房是有“官方牌照”?

与之对比鲜明的是,大量城中村的小产权房交易行为被宣布非法,得不到官方认同!这是利用政府垄断、制造新的不平等吗?

其次,《城市房地产管理法》第23条规定,“以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。”而一般商品房出让,住宅的最高使用年限为70年,如此一来,划拨土地性质的经适房反而不受产权年限的限制了?这是武汉楼市新的突破?

三、其它城市的一些相关规定:


北京:经适房买卖差价的70%作为土地收益缴纳政府。

广州:2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房,自签订购房合同之日起5年后方可上市,产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。

成都:购买5年后的经适房上市交易,交易增值收益的60%要上缴。

四、按照房管部门的解释,武汉市关于经济房上市交易的规定,不管是5年交易时间的确定,还是交易方式的自由选择,处处体现了对于经济房购买群体——低收入群体的关爱,果真如此,则民之幸甚。

但我们也不免充满疑惑,早些年经适房审批把关不严,武汉市也曾闹出虚假摇号等震惊全国的丑闻,一些不符合条件的人也买到了经济适用房,按照民间的说法,一些经济房被作为福利房分给了特定的群体。

如今,经济房上市交易规定充满了“创新”和“宽大处理”,不得不疑问一下:这中间是不是也有某些群体为了快速套现的意志体现?
关于武汉经济适用房上市交易的几个疑问! 武汉经济适用房上市

  

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