“刚性需求”是一种什么需求？ 刚性需求

中国房地产价格在调控中继续上涨。中国政府的调控，变成了对房产价格的隔靴搔痒，不但没有把价格调控下去，反而是越调越高。为何中国房地产的价格无法抑制，为什么政府天天叫着让人民人人有房住而我们的人民却只能望着房价“艾自己不幸”？房产商或经济学家或资深评论人士会一脸无奈地对你说，没办法，这都是中国房地产的“刚性需求”造成的！

什么叫刚性需求，刚性需求指需求量对价格波动不明显的一种需求，比如说人人都要喝水，人人都要吃饭，人人都要用电，不知哪一天，刚性需求也用到了房地产上了，因为，人人都要拥有自己的房子。于是，问题就来了，到底是什么因素导致了人人都希望拥有自己的房子？

昨天和一位急切想买房子而因为财力不足“望房兴叹”的网友聊天，这位网友的想法我想确实代表了一大批现在购房“刚性需求者”们的普遍想法。结婚没有自己的房子结什么婚？好像结婚不是为了两个人相爱而生活在一起，而是为了有一套房子。同时，如果租房子的话，租了几年，花了不少钱，最终房子还不是自己的。于是，结婚买房，变成了一种“刚性需求”

这种所谓“刚性需求”变成了一种约定俗成的需求，变成了一种如果你不“刚性需求”就无法在这个社会上正常立足的需求。于是，经济学家们会变成了数学家，以此来推论出10年内这种刚性需求一直会处于亢奋状态，于是得出房价10内永远上涨的结论。当然，从这个假设“刚性需求”是“刚性需求”的立论出发，推断出房价永远上涨的理论恐怕无可厚非，但人人都要有自己的住房，这个立论能站得住脚吗。

我们先看看这种人人都想拥有自己的住房、不愿意租房这个社会“刚性需求”是怎么来的。人们不愿意租房，而愿意在现有的价位去买房，除了认为租来的房不是自己的房的因素以外，房价将不断上涨的，房产永不贬值的固定思维或者称为流行思维或者说是创造性带有中国特色的思维是导致了中国人民在这几年内人人都想有自己的住房的想法愈发坚定。其实，那位不知道什么来路的分析家，认为我们国家的房价将上涨10年的先生的话还不够狠，如果政府和发展商再加上媒体再联合一下的话，任志强先生所说的中国房价再将上涨100年也不是不可能实现的。这种老百姓的购房恐慌正是那些利益集团所愿意看到的。还有一种理论就是所谓“刚性需求”的释放，如果刚性需求释放了，房价就能稳定了，房价就能下来了，但房地产这种意义上的“刚性需求”释放的了吗？只要恐慌在继续，则所谓的购房“刚性需求”只会不断增加。谁不愿意住TOWNHOUSE？谁愿意一辈子生活在90平米的房子里，就算是男人同意了，女人也不会同意啊。今天这些结婚的买了90平米的房子，20年后他们就会想买150平米的房子，因为房价会不断上涨，所以原先这套90平米的房子他还不卖掉，拿来出租，因为租金高低并不是问题，房价不断上涨的预期才是他们只租不卖的重要因素。所以，这种恐慌性的“刚性需求”永远不会从那些鼓吹房价永远上涨的评论家们嘴上放下来。

其实，这种人为制造的“刚性需求”并不是真正意义上的刚性需求。人人有地方住，其实是个“柔性需求”。人们居住的需求当然是“刚性需求”，粮食，水，是绝对意义上的刚性需求，没有粮食，人们会饿死，没有水，人们会渴死，但没有属于自己的住房，人们并不会露宿街头，有很多种办法可以完成居住的功能。但这些功能被希望不断膨胀的“刚性需求”的利益集团们控制了。现在我们处于人人谈房价的年代，实在不可相信这样的年代要永远继续下去。如果大家“柔性”地看待住房问题的时候，那时候，可能房价会回到人们的心理价位了。

舆论导向是制造这种刚性需求的罪魁祸首。这几天有一个说法，而且是让那些想买房并在期望1个月内房价大跌的准备释放“刚性需求”的购房者心惊胆战的一种说法，那就是，土地供应急剧减少，所以房价又将大涨。土地供应减少，房价必将大涨的理论不知道是约定俗成还是哪位高级经济学家的发明。1997年香港房地产大跌，政府每年压缩土地供应，也没见房价怎么涨。如果从香港这样一个小岛来说，土地供应肯定是越来越紧张，香港政府每年出售的土地也不过那么几幅，我们也没见香港的房产价格像我们这样普遍飞涨啊，就算是香港最近时间涨了不少，但很多地方还远远没达到下跌时的价格。我想，如果真有刚性需求的话，香港的刚性需求比中国要强烈得多吧。但经过97年的大跌，谁还敢说香港的房地产是永远上涨的，都是中国人，难道我们的脑子就和别人长得不一样？应该是我们的屁股（特指那些学者们的屁股）和别人长得不一样吧。

其实，判断住房需求不需要那么多数据和统计，只要一个数据就能说明问题：房价和房租的比就是最好的判断方式。这是最好的分析住房需求的数据。租金上不去，显然是居住房大于需求。最近和苏州的几个房地产朋友聊天，他们告诉我，这里的居民每家几乎有两到三套房子拿来出租，他们为什么不卖，最大的因素就是房价会不断上涨的预期，租金其实在他们眼里是微不足道的。所以，房产的价格和土地供应多少没有什么关系，你就是加大土地供应，房价该上去的还是会上去。

对住房的“刚性需求”如何变成“柔性需求”主要还要靠舆论导向，而中国的舆论第一是要听政府的，其次才是去半遮半掩地去听那些给了钱的利益集团的。政府只要下决心抑制房价，建设经济适用房和廉租房体系，大大增加非自住型房屋的税负，只要在1年或者2年的时间中房价稳定或者略有下跌，这类刚性需求自然会减弱，到了那个时候，房价自然会回归到合理的位置。

从90年代初到2000年初，深圳的房价和租金之比一直处于10年的状态，也就是说，房东10年左右一般都能收回投资，那10年房价也没见到涨的太快，在罗湖区，人们甚至看到了房价的下跌。我一个罗湖的朋友，1994年买了罗湖的海富花园，花了100万，几年后，房价下跌到了70万，但租金却没有什么变化。这些房价的涨涨跌跌，是正常的需求行为，也没听说什么“刚性需求”，更没听说什么狗屁的“刚性需求释放”，人们有钱了，就去买房子，没钱就租房子，在房子问题上，好像在当时的深圳人们都相安无事。媒体也不见对深圳的房价有过多的渲染，生活在深圳的人们也不会认为深圳的房价过高。

所以，“刚性需求”其实是一种人为制造出的恐慌,政府如果真正希望抑制房价，政府的舆论导向（我们的政府不是最会这一套了吗，可是放到房地产上，他又不用了）是真正释放“刚性需求”的最好手段。建设廉租经济适用房（同时希望政府不要把好地都卖掉，把经济适用房廉租房都建在穷乡僻壤里去）是解决在不断上涨的房价中与日俱增的“刚性需求”的最好实际行动。

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