上海胶州路教师公寓前传 上海胶州路

规划之痛

——上海胶州路教师公寓前传

本报记者 柴会群 实习生 江雁南

28层的大楼残骸矗立在寒风中,像一座黑色的墓碑,每天迎来络绎不绝的参观者和悼念者。这是上海胶州路728号,11月15日的静安大火事发地

这场大火共造成58人死亡,上海市静安区区长张仁良承诺,每位遇难者将获得96万元的赔偿。受损房屋则按市场价全额赔偿。加上火灾财产损失,有律师估计,赔偿总额将可能突破10亿元。

人们好奇,一场大火缘何造成如此惨重的损失?

媒体的追问与反思,多着眼于消防的乏力、建材的低劣,以及建筑工程转包之弊。

鲜有人知道,在这场大火背后,曾有两段小区居民的“阳光”维权史,两件事分属两地,相隔十年,但皆并与后来的灾难间接相关。

可以确定的是,维权居民的诉求,如果在规划层面即得到应有重视,并在即有法律、法规框架内解决,11月15日的大火纵使不能避免,也不至造成如此惨重的损失……

多盖了10层楼?

“我们听说,这三座楼当年本来只要盖18层,最后加到了28层。”新丰小区居民桑家华对南方周末记者说。

桑家华说的“三座楼”,是指“胶州路教师公寓”,它与新丰小区隔一条马路,由东向西一字排开,分别是常德路999号、胶州路718弄2号、胶州路728号。这次葬身大火的,正是第三座楼。

多位居民声称,在11月15日的大火中,即便后来开进的最先进的云梯车,也难以将水枪打到20层以上——高层救火是世界难题。

然而,正如桑家华所说,这三座楼本不该建这么高。

根据2008年下半年公布的“静安区江宁社区控制性详细规划”,胶州教师公寓的占地面积是8660平方米。建筑总面积为58603平方米。这意味着,公寓容积率高达6.77。

所谓“容积率”,是指某个地块内,建筑总面积与占地面积的比值,它是规划部门控制住房容量的重要参考指标。在一个地块内,在其他参数不变的情况下,容积率越高,意味着楼层越多,楼也就越高。

对任何内行来说,胶州路教师公寓6.77的容积率,都是个令人吃惊的数字。

该公寓开建于1996年,两年后投入使用。按照1994年实施的《上海市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》(以下简称《技术规定》),市中心的高层居住建筑,容积率不得超过4。

这意味着,胶州教师公寓比允许额度多盖了将近2万4千平方米的房子——约是教师公寓中一幢楼的总建筑面积。

除了容积率,三座楼的间距也违反了《技术规定》,按要求,这三座高楼相互之间的距离至少应为23米,而事实上却仅有18米。

这个不符合规定的间距离差点酿成更大的灾难。胶州路728号起火之后,很快危及到相邻的胶州路718弄2号。形势紧迫之下,消防队员爬到楼上,用水枪全力将火龙阻断,方使之未能蔓延过来。由于两座教师公寓的底层相连,因此一旦引燃其中一座,必将秧及另一座。

718弄2号的居民们将功劳记在老天爷身上——当日刮的恰是平时较少见的东北风,而不是上海冬季更为常见西北风,否则,另两幢楼必将不保。有当地居民证实,胶州路728号楼起火后,火种被东北风吹到西南方向五十米开外的一栋楼,引燃了一个阳台。

由于大部分土地被大楼占用,胶州路教师公寓内只有一条狭窄通道,加上正在进行“节能减排”改造,通道两侧堆满建筑材料,以致于大火发生时,消防车根本无法开进。

教师公寓前生

胶州路教师公寓的前身,是静安区的两所学校,东面是静安区第二中心小学,西面是江宁中学。江宁中学里还曾有一座教堂,1996年,因为要盖教师公寓的缘故,和两所学校一并拆除。

根据小区内一位小学校长的说法,当年盖教师公寓的原因,跟静安区教师的流失有关——因为没有房子,不少教师纷纷提出调离静安区。为了留住人才,在教师出身的时任区长童永歙力推下,静安区政府决定修建教师公寓。开发商为静安区建委下属的静安区土地开发控股总公司。

1998年,大楼盖好之后,老师们交掉原来的房子,住进宽敞明亮的教师公寓。当然,并非所有教师都如此幸运,人多房少,有资格住进教师公寓的,一般是学校书记、校长、教导主任,然后是有突出贡献的特级教师、双职教工等。据说,这是上海市最后一批福利分房。

对于教师公寓违规多建房,当地居民中流行的一种解释是:当年规划时原本是要建两座楼,但因为开发商钱不够,才“多塞进一座”(系起火的胶州路728号),作为商品房对外销售,以弥补资金不足。

就外观而言,胶州路728号的确像是“塞”进教师公寓的一幢楼,因为另外两幢楼外形、结构、朝向一模一样,每层均为8户。而胶州路728号则明显不同。它并非南北朝向,而是稍偏向西北、东南。此外,其靠余姚路、胶州路路口的一面,呈弧形,紧靠马路外沿并与之平行。由于占地面积较小,每层只有6户。

一位业内人士对南方周末记者说,从外形可以判断,由于受制于土地面积,开发商为了充份利用空间,将另两座楼的图纸作了修改,导致胶州路728号成了这个样子。

对于上述流行说法,静安区区长张仁良间接予以证实。在火灾之后的新闻发布会上,张对于媒体报道失火大楼为“教师公寓”的说法作出澄清,称常德路999号和718弄2号是静安区为了解决该区教师住房困难而建设的,都分配给了教师,当地居民俗称“教师公寓”。而起火的728号大楼是商品住房,对社会公开出售,并非“教师公寓”。

不过,有当地居民对张的说法颇不以为然。因为三幢楼同进盖起,同属一个小区,小区外挂的牌子就是“胶州教师公寓”,因此媒体称失火大楼为“教师公寓”并无不妥。

另外,所谓另外两幢教师公寓都分配给了教师的说法,被多位教师公寓居民指为不实。718弄2号一位朱姓居民对南方周末记者说,其所处这幢公寓只有一半分配给了教师,另有一半归区政府,后来成为动迁备用房。他本人是某企业职工,因为动迁搬到此处。

新丰小区维权

尽管明显违反了上海市政府的规定,但教师公寓的开发商仍然取得了消防取可证和建设规划许可证,在上海的市中心盖起了三座突兀的住宅楼,而且,一盖就是28层。对此,教师公寓内一位中学副校长对南方周末记者说,当年区领导在其中“做了很多工作”。

最有可能阻止教师公寓“长高”的,是新丰小区的居民们。

事实上,当年对面要盖教师公寓的消息一传出,桑家华就意识到,他们的利益将因之受损。为此,桑家华率领部分居民开始了一场阳光维权行动。他们到区政府、市政府上访,给领导写信。

上海胶州路教师公寓前传 上海胶州路

然而,面对势在必行的“政府工程”,他们的努力无济于事。不仅如此,按桑家华的说法,原本要盖18层的大楼越“长“越高,”先是20层,后来长到24层,最后长到28层。”

12年来,桑家华和她的邻居们一直将教师公寓的三座高楼称为“三座大山”。28层的教室公寓,几乎完全毁掉了新丰小区7层楼房的日照和采光,“很多户人家除了睡觉,其他时间都得开灯。”桑家华说。

教师公寓开工那天,桑家华和数十户居民搬着板凳,来到工地“静座”,阻止工人施工。

“我们当时守着混凝土搅拌机,只要过一夜不用,混凝土就会失效,楼就盖不成了。”桑家华说。

然而这次行动最终却告失败,桑家华中途曾因身体不好曾回家,并嘱咐同伴一定要守住。然而当她回来后发现,邻居们因为缺少了“带头人”而散去。

另一位坚决的反对者是上海某试剂厂的厂长,曾扬言称,教师公寓要是强行开建,就用厂里生产的炸药将其炸掉。结果开工那天他被警察带走。

大楼盖好之后,桑家华和部分小区居民因为损失的阳光,分别得到2万元到7万元不等的补偿。然而,桑家华承认,当教师公寓动工时,就意味着他们的维权行动失败。“我们要的不是钱,而是阳光和公平。”桑家华说。

开发商之所以会对新丰小区居民做出赔偿,是因为按照《技术规定》要求,新建的教师公寓必须保证新丰小区居民一个小时的日照。新丰小区部分居民,因对方违反此规定而获赔。而对于那些经测量满足一小时光照的居民,则分文未得。“这不公平,”小区5号楼203室的薛姓居民对南方周末记者说,“测量队跟他们一个鼻孔出气,他们说多少就是多少。”

有一户居民将静安区规划局和开发商告到了法院。案件最后以一种奇怪的方式了结:法院判居民败诉,但他事实上却获得了比其他居民更好的补偿——开发商为其另外安排了一套房子。

在上海市市政系统工作的向凌(音)也是新丰小区当年的维权者之一,她通过其本单位测量队测量后,证实其住房受教师公寓影响,日常时间不到法定的一小时。开发商被迫对她和其他三户人家分别给予3万元补偿。不过,这一赔偿方案一直到12后南方周末记者采访时,才被小区内的其他居民知晓。

向凌起初不同意,提出用自己的房子换一套对面教师公寓的商品房,结果被开发商拒绝。“就是失火的那座”向凌说,“现在看幸亏当年没要下来。”

1996年10月16日的上海《劳动报》刊登了这起“阳光”纠纷,文章引用小区居民的话质问:明知将剥夺部分居民的阳光,为何还要造这么高?

“阳光纠纷”轮回

桑家华和向凌均没有料到,在自己带领邻居们维权10年之后,又一起“阳光”纠纷出现。只不过,这次的维权者变成教师公寓的居民们。

事情起源于去年3月份。静安区规划局在网上公布了“江宁社区控制性详细规划”,根据该规划方案,将该地块“调整”为“保障性住宅地块”,计划建数幢高层住宅楼,其中靠近教师公寓的有四档,最高21层,最低12层,容积率为3.3.

该地块的开发商名为上海兴海房产综合开发公司(以下简称兴海公司),是静安区建交委出资的国有公司。

南阳电机厂位于教师公寓南面,已于数年前搬迁,留下了一个超过1.6万平方米的“黄金地块”。几年来,教师公寓的部分居民,一直关注着这块地的使用。

在去年3月份规划方案公示之前,根据“静安区江宁社区控制性详细规划”,105地块的容积率为2.28。而教师公寓向静安区规划局咨询时,对方也答复称该地块将建多层而非高层住宅。

而“调整”后的方案意味着,教师公寓将面临当年新丰小区的处境,他们前面将新建几幢高层住宅楼,他们曾经享受的阳光将大打折扣,房子将因此贬值。

据沪上媒体报道,上述变化的原委是:上海市政府要求各区结合实际情况规划建造一定量保障性住宅,在2008年12月,静安区召开区委常委会,确定将南洋电机厂地块调整为“保障性住宅地块”。

根据上海市规划局2008年9月出台的沪规法[2008]756号文,保障性住房的容积率可以放宽为3.0,特殊情况下可以提高到3.5。

这一文件的法律地位受到一位法律界人士的质疑,因为它与上海市政府颁布的《技术规定》相冲突(对于105地块,按《技术规定》要求容积率应在2.5以下)。

依据756号文和静安区常委会的决定,原规划建造3.68万平米的105地块,因为容积率的放宽而可以建到5.3万平米。这意味着开发商可以多建1.7万平方米的住房。

南方周末记者从中介公司处注意到,教师公寓所住地段每平方米的新房价格,均在四万元以上。

方案甫一公布,教师公寓受影响的居民群情激愤,并自发展开了一系列的维权行动,和当年的新丰小区居民一样,他们找有关部门投诉、给有关领导写信。

与新丰小区有所不同的是,教师公寓居民的努力很快见到成效。2009年9月,上海市规划局给维权居民作出回复,将规划方案中的容积率调整到3.0以下。对于这一成就,新丰小区一位居民归因于教师公寓的老师们“会写”。

同时,与教师公寓相邻的四幢楼房,其楼层也多有不同程度的下降,其中最高一座由21层降至14层。

然而,教师公寓维权居民对此并不满意,他们再接再历,迫使开发商再次改变图纸,使挨着教师公寓的住宅楼继续“后退”、“下蹲”,以期将阳光损失降到最低。

一波未平、一波又起。兴海公司在自认为向教师公寓做出“重大让步”后,再不愿继续调低容积率。于是,在靠近教师公寓的几幢楼被迫“后退”“下蹲”同时,却将规划区域内的另一幢楼房由16层调高到25层。然而这样一来,又影响了其东侧“恒森广场”一幢住宅楼的阳光。于是,该住宅楼数十户居民决定“向教师公寓”学习,联合起来向开发商讨说法。

“腹背受敌“的开发商面临被动。由于105地块保障房项目系静安区政府的重点项目,于是静安区规划局、建交委、重大办等部门纷纷出面,与教师公寓及恒森广场维权居民斡旋。

据沪上媒体报道,105地块原本打算今年年初动工盖楼。然而直到火灾之前尚未正式动工。

不过,对于11月15日的大火而言,这恰恰成为一桩幸事。由于通道过窄和装修工程而无法进入教师公寓的消防车,只能驶入已经平整好的105工地上,向着火的大楼喷水。一位维权居民说,如果不是他们阻止,这里房子恐怕早已盖好,消防车不可能开进去,火灾损失会更大。

今天3月份,兴海公司决定再不让步,出台最终规划方案,该方案于7月被静安区规划局批准。

然而,教师公寓维权居民这次惊讶地发现,在批复的方案可,105地块的使用性质由原来说的“保障性住宅”变为“配套商品房”。而容积率仍是以前以“保障房”名义批下的3.0。居民们在写给有关部门的信中发出惊呼:莫非开着奔驰、宝马的人将来也可以住进去了?

而静安区规划局给出的答复是:就近回迁安置商品房是保障房的一种。

该说法受到上海一位房产律师的质疑。据其介绍,保障房是针对中低收入群体,而回迁安置商品房是针对动迁居民,本质上还是商品房,它与保障房针对的群体完全不同。

“节能减排”背后

教师公寓居民的维权眼看以失败告终。但他们并未放弃,有居民对开发商声称:如果强行开工,到时他们要去“静坐”,并且要联系国外媒体报道。

就在事态陷入僵局之际,一项名为“节能减排”的工程开始介入。

据多名维权居民向南方周末记者透露,7月下旬,静安区规划局对105地块项目的批复下发之后不久,他们突然接到静安区建交委通知,要求到105地块的一间工地办室室开会。会上,静安区建交委综合科科长周建民向居民们提出为教师公寓实施“节能减排”工程。

有维权居民当即表示,搞“节能减排”不反对,但不应与阳光问题混在一起。又有居民提出疑议,称既然“节能减排”是针对整个教师公寓,为何单单将他们叫来开会?是不是将“节能减排”作为换取他们让步的筹码?如果是,坚决不同意。

此会最终无果而终。有细心的居民发现,会上竟有开发商兴海公司工作人员参加,而他们与教师公寓的“节能减排”工程名义上并无关联。

以上种种,让维权居民坚信,有关部门是把“节能减排”作为筹码,以换取维权居民在105地块问题上的让步。

有知情人士向南方周末记者透露,今年5月份,教师公寓业委会主任唐希乐起草了一封信,以业委会的名义交到静安区区长张仁良,申请对教师公寓进行“改造”。两个月后,静安区建交委代区政府作出答复,表示105地块规划方案将不再改动,并决定将为教师公寓实施“节能减排”工程。

据新世纪周刊报道,今年6月,静安区政府成立了由一位副区长挂帅的领导小组。推进105地块地块的住房建设。而据一位看过静安区建交“答复”的居民说,答复中也提到此事,并称把教师公寓的“节能减排”统一纳入到105地块项目实施中。

南方周末记者就此向唐希乐核实,唐未承认,但亦未否认,仅表示“有关部门调查他会说”。

同样进行“阳光维权”的数位恒森广场公寓居民向南方周末记者称,11月11日,在105地块开发商的一间办公室,区建交委一位副主任和区重大办一位负责人曾召集他们开会,以教师公寓作例,提出将为整座大楼进行“改造”,以换取他们在105地块上的让步,结果被他们拒绝。“后来楼上高层的人都骂我们”,一位叫陈永洁的维权居民称,“说因为我们低层的人维权,搞得所有居民都没了好处。”

不管与105地块开发是否有关,由政府出资的3500万元的节能减排“实事”工程,最终落到教师公寓头上。教师公寓业委会一位副主任承认,尽管静安区实施“节能减排”项目的已有多个,但教师公寓的“规格”提高了,且更为彻底。“如果不是大火,会是全区的‘明星’工程”。

事实上,对于教师公寓而言,以“节能减排”名义实施的这一工程,更像是一次小区的“大修”。工程主要包括三方面,一是为居民装双层玻璃窗,一是在外墙加保温层,另外是给居民安空调架。最后一项由于无法居民取得一致,至火灾发生时尚未实施。当时教室公寓业主委员会与施工方协商,是否将省下的资金帮教师公寓更换老化的电梯。此外,施工单们同意将免费为大楼走廊装修,小区绿化也被纳入。

上述教师公寓业委会副主任说,当时业委会向区里争取该项目时,主要也是从“大修”角度考虑,因为教室公寓的维修基金只有一百万元,而指望用这笔钱来完成大修是不可能的。

据起火大楼的一位陈姓居民说,业委会负责人曾向居民说,搞了节能减排之后,房子升值50万也不止。

突击施工恶果?

教师公寓“节能减排”工程于今年9月15日开工,据上文提及的业委会副主任介绍,最初通知时是8月份,春节前结束。但最不知何故推迟了一个月。当时传闻105地块项目要开工,业委会一度担心,一旦对方抢在前面,曾经承诺的“节能减排”工程会被“赖掉”。

该业委会副主任还提到,去年4月份,业委会曾接到上级通知,为迎接世博,将在5月4日开始对教师公寓进行外墙粉刷。“后来却又取消了,没有任何解释,”该业委会副主任说,“我们还猜测是不是跟对面105地块项目有关。”

“节能减排“工程工期需要6个月,正常情况下于明年4月完成。然而,由于担心春节时放鞭炮时引发火灾,教师公寓业委会与施工方约定要在春节前完成。

值得一提的是,并不是所有的居民都赞同这项政府出资的“民心工程”,维权居民的怨气自不必提——他们认为这项工程是小区以牺牲维权居民利益为代价换来的;有已经安装了双层玻璃的住户也不想再拆腾,但为了小区“大局”,还是得被迫让步;另外,因为燥音问题,施工方也与居民经常发生矛盾,一位居民甚至三次拨打110报警……,“纠纷几乎天天都有”上述业委会副主任说。

在重重矛盾中开工的“节能减排”工程,进展相当缓慢,一个月后,脚手架尚未搭到13楼。至于玻璃窗,原本以为一天可以拿下一个楼面,事实上却只能完成两三家。“后来我们提了意见,建交委罚了经理的奖金,进度才加快。”上述业委会副主任说。

进度加快的重要原因,是几家施工公司开始“交叉施工”:来自不同公司的工人们一边搭脚手架,一边安装玻璃窗和保温层,而且上下同步进行。其中,失火的那幢楼是进度最快的。

火灾之后,国家安监总局局长骆琳在分析火灾原因时提到,工程“存在明显的抢工期、抢进度、突击施工的行为”。

值得一提的是,火灾之前,施工中已经呈现出危险迹象:过道里满地烟头,而一位搞建材的业主发现,保温层用的材料是易燃的,并及时向业委会反映。此外,小区安全问题也让居民担忧,14日中午,一户居民家中发生失窃。

14日晚上,因为施工中的存在的种种问题,教师公寓业委会成员专门开了一个会,商量出8个问题,通知区建交委和施工单,约定次日三点一个会,讨论上述问题。

然而未曾想,火灾在预定开会前一小时发生。

“人算不如天算”,大火之后,教师公寓维权居民王为达(化名)发出如此感叹。在他看来,这场大火跟105地块开发相关:没有规划调整,就没有教师维权,没有教师维权,就不会有“节能减排”工程突击施工,没有突击施工,或许就不会有这场大火……

值得一提的是,这场突如其来的大火,在给上百个家庭带来灾难的同时,也意外地为包括王为达在内的数十户“维权”居民带来新的转机——105地块项目将暂时搁置。

王为达作出这一判断的依据是,他发现火灾之后,教师公寓与对面工地的隔墙被打通了,105地块上堆放了大量建筑材料。而教师公寓未着火的两幢楼,原来已经装好的玻璃窗和外墙则相继拆除,重新再来。

此前,静安区区委书记龚德庆表示,教师公寓另两幢大楼节能改造项目仍将继续,但实施方案将全部更新。

火灾发生一周之后,龚德庆曾来到教师公寓,王为达找个了机会,鼓足勇气对书记说:我们应该吸取血的教训,105地块项目不能强行上马……

  

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