爱华网今年8月15日，建设部颁布了7个新的部令，对房地产方面的一些原有办法、规定进行了修改，其中最值得关注的是新修改的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令），它和修改前的<?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />
房产证 － 买房人不能忽视的法律证书
买房人从房地产商手中领取钥匙，不是买房交易的结束，因为这时买房人只能说取得了房屋的使用权，而并没有取得房屋的所有权。只有当买房人取得自己《房产证》时，买房人才真正享有对自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有占有、使用、收益和处分的权力。比如：买房人在取得自己的房产证后才能进行贷款抵押登记，出租房屋才能受到法律保障；没有房产证的房屋，如果房地产商的建设不合法，仍有被国家收回或拆除的可能。因此，笔者认为在建设部新颁布的7个令中，99号令尤其值得买房人关注。
国家规定的办理房产证时间
从房屋竣工到买房人取得自己的房产证需要多长时间，有说1年的，有的则说5年都没有拿到。对此，国家规定的时间是多长呢？
要正确了解国家规定，我们先要搞清房屋竣工到买房人取得自己的房产证需要经过两个步骤：第一步是房地产商首先要得自己的房产证，我们叫它为“大房产证”，也就是《办法》第16条规定的房屋所有权的“初始登记”；第二步是每个买房人拿到的房产证，我们叫它为“小房产证”，也就是《办法》第17条规定的房屋所有权的“转移登记”。我们搞清这个问题，根据《办法》就不难算出国家规定的在正常情况下从房屋竣工到买房人取得小房产证所需的最长时间。
57号令 99号令
初始登记 3个月 3个月
决定受理 30日 7日
发大房产证 2个月 30日
转移登记 30日 90日
决定受理 30日 7日
发小房产证 2个月 30日
总计 大约10个月大约8个半月
现实中的差距
可实际上很少有买房人能在入住后1年内拿到房产证，出现这个问题，过去主要是房地产商的责任，具体原因有：
1． 拿房产证首先要房子竣工，可实际上房地产商交房时不少并没有取得《竣工核验证书》或《竣工备案表》，房地产商交给买房人的并不是国家认可的竣工的房屋。
2． 房地产商在没有交齐土地出让金的情况下即开始预售房屋，虽然这种情况国家已禁止，但房地产商仍可以交部分土地出让金，然后预售部分房屋，可房地产商要拿到大房产证却要交齐全部土地出让金。由于不少房地产项目是滚动开发，房地产商收到预售款后，往往不急于补缴土地出让金，而是用于新项目的开发。
3． 房地产商为了贷款，将在建房屋抵押给了银行，办理大房产证得不到贷款银行的同意。
4． 房屋没有整体完工，房地产商拿不到政府认可的测绘部门的面积实测数据。
目前，由于买房人贷款买房的比例越来越大，房地产商办理房产证相对积极起来，原因是买房人贷款买房，在取得房产证之前不能办理抵押登记，银行为了保证贷款的安全，通常会要求房地产商为贷款买房人提供抵押登记办理完毕之前的阶段性担保。根据我国《担保法》等相关法律的规定：在房产证未办理抵押登记时，银行的抵押权是不成立的，如果在此时发生购房者不能偿还贷款本息的情况，则银行完全有权要求作为保证人的房地产商承担代为偿还的义务。
但是，房地产商的积极并不等于问题可以解决，由于目前大部分买房人买房的目的只是为了居住，不少买房人对房产证并不重视，这就出现了买房人为了晚交契税和维修基金而拖着不办房产证的情况，这又为房地产商在买房人入住时强行代收契税和维修基金的不合理做法带来借口，同时也埋下不规矩的房地产商挪用契税和维修基金的隐患。
《办法》未能解决的问题
57号令颁布至今已有4年时间，但对加快办理房产证的速度并没能起到实质作用，原因是《办法》中只要求责任人应在什么时限内提交申请，而没有要求责任人在什么时限内必须达到领取房产证的条件，《办法》在“法律责任”部分也没有规定不按时办理房产证的责任人应承担什么法律责任和应受到什么处罚。
99号令同样未能解决这些问题，修改后的《办法》虽然增加了第29条：“权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”但并没有讲明如果没有逾期递交申请，但申请被拒算不算逾期申请。如果出现第26条中的登记机关作出暂缓登记、拒绝登记的情况，或者出现第27条登记机关认为权属不清楚、产权来源资料不齐全的情况，房产证的办理时间仍将遥遥无期而又无人需要承担具体的赔偿责任。
笔者对99号令感到最困惑的是建设部刚刚在第88号令《商品房销售管理办法》第三十四条中规定了“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”而《城市房屋权属登记管理办法》第十六条却又规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”这两个时限的区别在哪里？是否88号令指的是“转移登记”、99号令指的是“初始登记”？还是意味着房屋竣工1个月后才能交付使用？
根据以往经验，建设部的规定，如果北京市不出台《实施细则》，往往不能得到真正落实。因此，笔者希望北京市国土资源和房屋管理局能够尽快制定《北京市“城市房屋权属登记管理办法”实施细则》，并在该细则内对上述问题加以澄清。
文章引用自：《精品购物指南》、《楼市顾问》
