爱华网成立业主大会的必要条件和具体流程
主讲人：孟宪生
首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生？什么时候才可以设立业主大会？
按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。
在《物权法》生效后，业主的共同决定权需要“双过半”（业主人数和物业面积）才以生效。例如开发商卖了三分之一不到百分之五十，理论上小业主是无法行使共同管理权的，因为只有达到“双过半”之后才可以。所以只有小业主达到50%以上，才能按照业主的共同决定权来行使权利。
那么入住率是什么？就是开发商把房屋交付给业主的比率。交付为等于入主，而是交付钥匙。原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会，现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议，可以设立业主大会选举业主委员会。当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题？
根据新物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。那么业主大会由谁建议发起？向谁提出申请？《北京市物业管理办法》规定，召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会，如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起，所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。此时的申请权是一个建议权，向全体业主的建议，建议申请成立业主大会。有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。
那么这5%的业主谁来组织？小业主可以自己组织，开发商也可以委托一个业主来组织，或者公告招募5%的业主进行申请。只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。
关于启动申请简单概括为双启动。开发商可以启动，业主也可以。双启动之后向街道办事处提出申请，由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长，为什么要筹备组组长？因为业主自己不了解筹备工作过程，不够专业，需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。所以《北京市物业管理办法》设立筹备组组长制度并不是限制业主，而是由具有专业知识的人来协助大家规范的把业主大会成立起来。目前《北京市物业管理办法》中强调公益律师或者其他社会专业人士可以成为筹备组组长，也鼓励街道办事处聘请律师，协助业主尽快设立业主大会。北京市幸福指针业主大会辅导中心就是专门辅导业主设立运行业主大会的非营利性专业组织。
筹备组的组建？筹备组的组成是由筹备组组长向小区全体业主发布公告，公告有5%的业主申请成立业主大会，街道办事处同意并委托我作为组长，招募有时间有能力的业主报名参与。筹备组成立过程中如果参与的人不够，按照《北京市物业管理办法》还有住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》规定街道办事处和政府机构应当给予协助，发动业主参加。如果参加的业主过多，则首先由自愿参加者通过互相推荐方式组成筹备组，例如筹备组需要5个人，有10个人报名，那么大家协商，协商不成功时通过实名制投票形成筹备组。
筹备组成员一般由5至13人构成。人数不宜太多，太多很难形成决议，筹备组成员人数应该是一个确定的单数。由有表决权的筹备组成员构成。比如有21个筹备组成员需要11个人以上到会参与投票才能形成有效决议，7个筹备组成员只需要4个人到会就可以形成有效决议，所以筹备组成员规模不宜太大。如果参与人很多，可以在正式筹备组之外成立工作组，做一些具体工作，但是有表决权的人不宜太多。工作组可以人多一些，例如在收发选票和表决时需要很多人的协助。筹备组正式成员和工作机构成员做一个适当的分离，便于工作组的工作。
筹备组成员确定之后筹备组组长需要上报街道办事处备案，由街道办事处审核。审核内容一是审核业主身份，二是审核成员中小业主的占比，看是否达到筹备组成人数的三分之二以上。筹备组组长是一个组织协调者，组长不具有表决权。有表决权的成员三分之二应该是小业主。
街道办事处将筹备组成员名单在小区内公示，加盖街道办事处公章。这时筹备权转移到筹备组身上，筹备组正式组成。按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会的指导规则》筹备期是三个月，我们简单称为90日，在90日内完成筹备工作。
如何能够保证筹备工作按时完成？需要制定规范的筹备组工作规则和工作流程。除经常谈到的90日外，还需要了解另一个时间——60日。从筹备组成立开始60日内需把首次业主大会待表决的文件及业主委员会委员候选人初步确定。
为什么要有60日的限定？原因在整个筹备过程共中有22天的公示期，当中有7天对小区《议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》征求意见进行公示，公示期内有修改意见的需要修改；另外法律规定在首次业主大会召开前15天进行公示，第75天时发布公告，这样67天和75天中间只有8天时间，所以60日内要完成初步的文件制定，才能保证90天内完成筹备工作。
如果2010年10月1日之前销售的房屋，所谓的老楼盘，对于筹备时间要求不严格，筹备工作完成不了可以申请延长。但是2010年10月1日之后的楼盘如果不能在90天内完成筹备，则业主就产生一个交费的问题，新的制度是前期物业管理由开发商付费，成立筹备组之后不能完成筹备工作的业主就产生了付费义务。
筹备组工作流程及原则。
首先筹备组需要制定筹备组工作规则，筹备组的会议由筹备组组长召集主持，组长可以委托其他人召集会议，但主持和确认会议效力只能由筹备组组长执行。会议由有表决权的筹备组成员半数以上参加才具备效力，作出的决议有效；会议决议需半数以上有表决权的筹备组成员同意才有效，不同意和弃权的筹备组成员可在会议决议上直接写明意见或态度，但不影响会议效力。筹备组组长要对于会议过程及决议进行书面确认，才能形成会议决议，并公示全体业主。
因特殊原因筹备组不能继续工作时，筹备组组长需要把相应的文件移交街道办事处保存，从开发商处取得的文件需归还。
筹备组的会议流程。
需要开五次会。第一次会筹备组会议对业主投票权和业主委员会委员候选人的推选办法进行约定，因为投票需要确认规则，有了《投票权确认规则》才能确认谁是业主。
成立业主大会就要选举业主委员会，那么什么样的人可以成为业主委员会委员候选人呢？这就需要有《业主委员会委员候选人推选办法》，这两个文件必不可少。第一次会议通过这两份文件之后筹备组可以进行业主委员会委员候选人的登记工作。
第二次会议通过把《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议方案》等文件制定好，初步通过这些文件的草案，并公示给全体业主进行讨论，第二次会议原则上应在60日内完成。公示7日之后召开第三次会议。
第三次会议根据业主对于这些文件的意见和建议进行修订，确认交业主大会表决的《管理规约（表决稿）》和《业主大会议事规则（表决稿）》及交付业主选举的业主委员会委员候选人，第三次会议要把文件、正式候选人人选确定好，随后开始组织首次业主大会。
召开首次业主大会，通过唱票形成结果，确认会议结果。
第四次会议根据首次业主大会结果确认会议是否有50%以上业主参加、相应的决议是否通过达到“双过半”、每一个业主委员会委员候选人是否“双过半”当选。当通过了《管理规约》、《议事规则》选出了业主委员会委员，此时宣布业主大会正式成立。
第五次会议中形成筹备组组长工作报告。由于现在是双启动加筹备组组长制度，备案的时候需要一份筹备组组长工作报告，作为备案的必备文件进行提交，所以在第五次筹备组会议中要形成这份报告，将来由业主委员会进行备案，筹备组需要把相关文件转交给业主委员会。
首次业主大会的法定议题。
2010年10日1日之前的老楼盘法定议题是三个，包括《管理规约》、《议事规则》和业主委员会委员选举；新楼盘多一个《前期物业管理处置案》形成决定终结前期物业管理和本小区的物业管理方式。
关于首次业主大会开会方式。
一是传统的纸质投票，二是北京市建委推出公共决策平台。采用何种方式由业主自行选择。如果是新楼盘在交房的时候发了房屋的“一卡通”，一卡通的具体投票方式按照说明进行。纸质投票中最重要的是投票过程一定可追诉，因为选票的统计需要双过半，所以必需是实名制。
