爱华网湖南省武冈市房地产市场调查报告
——房地产业市场发展的模块分析
一．武冈市房地产市场区位条件
武冈市位于湖南湘西南部，，是邵阳市西南五县（市）地理中心，总面积1549平方公里，总人口83万（2013年），其中城市建成区面积16.1平方公里，城镇常住人口26万。
武冈是全国商品粮食基地之一，是湖南省瘦肉型猪养殖基地，并被命名为“中国卤菜之都”。武冈有着丰富的煤矿自愿，约占湘西南煤炭储量的近70%。依托资源优势，我市形成了机械制造、能源、建材、医药化工、冶炼和农产品加工六大支柱产业，而这些产业为武冈房地产业发展打下了坚实的经济基础。
武冈旅游资源丰富。武冈云山被列为国家森林公园，并被成功纳入湖南省“崀山—云山—南山”旅游开发规划；法相岩公园、武冈古城墙、宣风楼、文庙、凌云塔，以及浪石古建筑群、中山堂等名胜古迹星罗棋布。城市旅游资源的规划和大规模基础设施的建设，结合丰富的旅游项目开发，为武冈房地产业的发展带来新的增长点。
武冈是湘西南五县（市）交通中心，形成以高速公路为主，以主要省道为铺的四通八达的交通网络。2011年1月18日至20日，民航中南地区管理局在武冈市召开了《武冈机场选址报告》初步评审会。规划修建的武冈机场定位为开通民用定期航班的国内支线机场。计划2015年12月竣工验收通航，这将促进武冈交通又一个新的飞跃发展。特殊的中心地理位置，辐射西南五县的交通优势，成为武冈房地产发展的新兴支柱。
武冈是湘西南物流中心，商贸辐射湘、桂、黔等广大地区。近年来，全市围绕加快发展主题和建设湘西地区次中心城市目标，进一步深化改革，扩大开放，加大招商引资力度。武冈有着良好的宏观经济基础，政府的大力招商引资，从而刺激了武冈经济的高速发展和流动人口及固定人口的高速增长，为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳的经济条件。
近年来，武冈房地产政策管理体制逐步完善，武冈房地产市场也趋于成熟、规范，使得房地产业发展有了制度的引导，并能促进房地产业朝着良性可持续的方向发展。
总而言之，武冈着力打造西南五县中心商业城市，高举旅游兴市，重塑古城文化，借助武冈机场、高速公路的辐射带动作用，在房地产发展前景上具有不可预估的升值潜力和空间。省人民政府确定把武冈打造成为西南五县的中心城市，计划30亿元作为城市基础建设，这为武冈的房地产市场的高速发展创造俱佳条件。而房地产做为第三产业的领头羊，这使得房地产业成为在武冈经济发展中至关重要的中坚力量。
二．武冈市房地产市场模块分析
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受户型、楼层、环境及地段等因素影响，武冈房价差距比较大。随着武冈楼市近几年的大规模发展，房地产市场逐渐发展为“高低搭配”楼市格局。
经过市场调查与资料整理，选出几个具有高、中、低价格代表性的楼盘进行具体的模块分析。如下：（调查资料仅供参考）
（一）武冈皇冠世纪城市场价格：3000元/㎡
物业类别：普通住宅商住楼 所属区域：武冈头堂
建筑类别：居住建筑商业建筑总户数：3000户
停车位数：1690个 装修情况：毛坯
容积率：暂无数据绿化率：35%
占地面积：135333平米 建筑面积：450000平米
开盘时间：2013-5-25 入住时间-1-11-30
开发商：湖南皇冠投资置业有限公司 预售许可：暂无数据
项目地址：武冈市庆丰东路与春光北路交汇处
售楼地址：武冈铜宝新城商业街1栋13号
项目简介：
武冈皇冠世纪城，武冈首席45万㎡地中海国际名城，由湖南皇冠投资置业有限公司倾力打造，项目占地150亩，总建筑面积约45万㎡。皇冠世纪城处于未来新城规划的核心区，自洞新高速出入主城区的必经门户之地，是未来城市封面，代言武冈的城市形象;是春光大桥两岸高端住区的核心区，有望成为未来高尚住宅区的领导者。
皇冠世纪城规划有五星级大酒店——皇冠世纪大酒店，以及商业部分;皇冠世纪大酒店堪称邵阳首座五星级酒店，酒店涵盖了多风格装饰豪华的客房、全天候服务的中西餐厅、多个宴会厅及多功能厅、国际领先水准的健身中心及高端会所等，同时项目自身还有超大型超市、现代化影院等自建生活配套。项目周边有丰富的生活配套，且紧邻市政广场公园，便捷繁华，咫尺可得;不仅如此，皇冠世纪城还拥有武冈最优越的教育资源，省重点名校武冈一中，武冈市第三中学，武冈师范环伺左右，有着良好的教育环境。
（二）武冈御品都梁市场价格：2700元/㎡
物业类别：普通住宅别墅所属区域：武冈农田
建筑类别：居住建筑 总户数：200户
停车位：109个 装修情况：毛坯
容积率：暂无数据绿化率：4.2%
占地面积：17亩建筑面积：暂无数据
开盘时间：暂无数据 入住时间：-1-11-30
开发商：邵阳市经纬建设工程有限公司预售许可：暂无数据
项目地址：武冈市武强路新建材城往北80米
售楼地址：武冈市武强路新建材城往北80米
项目简介：
武冈御品都梁项目位于武冈市武强北路新建材城往北60m处，由实力开发商邵阳市经纬建设开发。项目总占地近17亩，共4栋全现浇多层洋房，总户数200余户，车库69个，车位40个。御品都梁奢享原山、活水两大都市稀缺资源，狮子山千余亩原生态山林为社区提供无限绿意和鲜氧，自然活水中央水景自北向南贯穿整个社区。御品都梁遵循“立体化园林”造园理念，为住户打造大型亲地园景、空中花园立体化双重园林。项目采用了两种高端的节能建筑材料，将倾力打造武冈首席墅质洋房社区、首个节能环保社区，是一个环保生活、健康生活的不错选择。
（三）武冈富城佳苑市场价格：2188元/㎡
物业类别：普通住宅 所属区域：武冈辕门口
建筑类别：居住建筑商业建筑 总户数：400户
停车位数：220个 装修情况：毛坯
容积率：暂无数据 绿化率：3.3%
占地面积：15亩建筑面积：暂无数据
开盘时间：2012-6 入住时间-1-11-30
开发商：同泰房地产开发公司 预售许可：暂无数据
项目地址：水西门新光富城佳苑
售楼地址：汽车西站方向向前800米
项目简介：
武冈富城佳苑总投资5000万，立足于打造高品质的住宅小区。随着人居环境的不断提高，市区交通拥堵，噪音污染，城市废气,以深深影响到身心健康。富城佳苑致力打造无噪音污染、无城市废气、环境优美、空气清新、安静舒适，高品质纯住宅小区。武冈富城佳苑位于城市边缘，靠近武冈西站，交通便利，是一个居家和工作的良好之地。
（四）房地产模块分析
1.从经济因素上来看，房价偏低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，例如：富城家苑、丰泽家园等。而高房价的楼盘主要集中在新城区、高速公路与机场大道等以交通干线为辐射的交通规划区域，例如：皇冠世纪城、恒润都市等。从中分析可以得出，交通发展对经济带动作用以及新城区带来的经济活力是房地产开发商看重的重要因素，其日后带来的经济潜力和房地产未来价值也是导致房价高于其他区域的主要原因。
2.从楼盘上看，价格偏低的楼盘基本上是一些经济房、普通小区，例如：荷花佳苑等。而价格居高的楼盘大多数是配套设施较为完善、规模大、户型高档的洋房和电梯房楼盘，且价格居高的楼盘基本都是多元化的建筑类型，集居住区和商业区于一体，还融合了绿化、休闲、购物等配套系统。例如：皇冠世纪城、凯德嘉博城等。楼盘的品质决定了其价格，这也是市场高低端需要的体现。
3.从区位环境上看，价格低的楼盘大都集中在老城区郊外以及较偏远工业园区，老城区交通阻塞长期以来是困扰市民的老问题，加上老城区缺乏发展活力，没有大的发展空间，老城区郊外令人不看好的前景无不在影响其楼盘市场。而工业园附近区域的楼盘，虽然在交通、经济发展上有着良好前景，但其带来的噪音污染、废气污染、化学污染等，让人十分担忧。在如今越来越注重环境健康的人们中，一个健康的生活环境显得尤为重要。而位于新城区和规划区的楼盘，集中了经济、交通、政策等优势，且随着人们生活条件的提高，随之而产生人们对于楼市更高质量的市场需求。完善的配套设施、物业、周边、绿化，完美的户型、结构、布局，以及大的规模、尺寸是高房价楼盘必不可少的。
4.从人口上看，在一定条件下，人口对房地产需要量与房地产价格成正比，人口对房地产需求量不大，房地产的销售量就受限，自然房地产价格就低，因此在人口消费稀少区域的房地产价格普遍偏低。而人口消费量低主要集中在两个地方：一是偏远工业园地区，交通和环境都不适合人口迁徙居住；二是老城区以及老城区毗邻的郊区，老城区房屋集中，有着大量稳定居住的人口，但是人口对房屋的需求早已饱和，缺乏房地产消费的动力。而新城区和规划区有着广阔的腹地和政策支持，巨大的商业机遇与发展前景，吸引了部分老城区人口向外迁移以及大量乡村人口往城区涌入，为此区域带来大量的人口。有着广大的消费人群，且不断吸引进来的人口，这正是此些区域房地产价格逐渐攀高的原因之一。
总结：武冈的房地产价格市场呈现的高中低三种现象，正是诸多因素所共同影响而造成的。当然，对于武冈这四线小城市而言，抛去其房地产市场的泡沫，最终影响房地产价格的还是其自身价值品质。价值决定价格，这是最重要的。
三．武冈市房地产市场发展分析
（一）武冈房地产市场现状及其原因
从武冈市房价市场走势图可以很明确的看到，武冈房价从2007年2560元/㎡逐年上升到2012年3100元/㎡。
在当今物价普遍上涨的情况下，房价上涨是一种正常现象。但上涨速度及幅度过快过大，远远超过其它物价的上涨，这就显得有违常规。武冈房地产市场价格上涨，主要有以下几方面的原因。
一.建筑材料价格上涨过快。水泥价格，2003年为200元/吨，2009年，涨到360元/吨；钢材价格，2003年为4000元/吨，2009年，涨到4900元/吨；河砂价格，2003年为290元/吨，2009年，涨到330元/吨；墙体材料价格，2003年为0.15元/块，2009年为0.48元/块，碎石价格，2003年30元/立方米，2009年为57元/立方米。作为商品房原材料成本的构成，各种材料价格的上涨，房地产的价格也随之水涨船高。
二.人工成本上涨过快。2003年，普通工人的工资为40元/天，工人师傅的工资为50元/天。2009年，普通工人的工资为80元/天，工人师傅的工资为100元/天。劳动力价格的提升，大幅增加了劳动力密集型产业的成本。
三.土地价格上涨过快。由于土地被政府高度垄断，土地资源极为有限，每年国土部门仅能争取到300—500亩的土地供应指标，而且争取到的指标大部分用于城市建设。因此，通过招商拍卖途径用于商品房开发的地价被不断抬升。2003年以前，住宅用地的价格在300—400元/㎡左右，2009年，达到1500—2000元㎡。部分地理位置好的住宅用地，通过公开拍卖，地价高达4000元/㎡。政府的财政收入大多依靠土地财政收入，因此政府在不断地追求土地效益的最大化。开发商在高价获得土地后，自然会把这种高价的土地成本转嫁给购房者，从某种意义上说，政府紧缩的土地政策是导致房价上涨过快的一个最大的因素。
四.居民购房欲望较强。随着国民生活水平的提高，许多城乡居民物质生活条件大幅改善，掀起了一股“购房热”。近些年来，武冈城市化水平不断提升，城区功能也日益完善，农村、城郊涌现出大批进入武冈购房置业的人群。另外，武冈在湘西南五县中发挥的中心作用日益突出，经济、交通的辐射作用日益增强，也吸引了大批周边县市的人口投资安家。在人口购房需求的推动作用下，武冈房价居高不下，并逐年上涨。
五.拆迁、补偿成本上涨。随着时代的进步，人们的维权意识与日俱增，特别是《物权法》出台后，房屋拆迁、补偿工作面临着前所未有的压力。据统计，拆迁成本，2003年，约为10元/㎡，2009年约为150元/㎡；而补偿比例虽然都是1：1，但原有房屋随着物价的上涨已有很大升值（与2003年相比，上涨幅度约为10倍），按照现价来补偿，必然大大增加了现在的补偿费用。而增长的拆迁、补偿成本被纳入房地产开发建设成本，最终由消费者买单。
（二）武冈市房地产市场前景分析
2008年以来，国家对房地产市场进行了多轮的价格调控，给“发烧”过度的全国房地产市场降温，但是并没有立竿见影的效果。近几年来，国家对房地产市场不断进行宏观调控，进行价格引导，使得民众均处于政策观望期。消费人口的预期观望，导致了一、二线大城市的交易量大幅萎缩，楼市价格在波动中有所下滑。2014年，许多一、二线城市出现了房价一定程度的下跌，且波动不定，全国的房地产市场面临着新的考验。
相比而言，武冈只是四线县级小城市，由于这几年房价的增长属于比较合理的、理性的增长，主要消耗的是逐年递增的刚性需求。武冈的房地产发展与武冈的经济发展大致是趋同的，其快速的发展是市场不断壮大的必然结果，房价的增长未偏离正常轨道。武冈房地产业并不是武冈经济发展中的支柱产业，尚处于飞速发展起步状态中，外界政策因素对其市场供给、需要链影响较少。而且随着城市化的快速进程，武冈房地产需求量在逐步的增加。从武冈近五年房地产的成交量看来，武冈并未出现类似全国大、中城市的购房者恐慌和降价行为，楼市价格反而出现了逐年稳步上升的趋势。
笔者认为，武冈未来几年内，房地产市场将持续稳中上升，并主要受市场需求变动而小幅波动，总体呈现出小幅波动、平稳上升的趋势。预计武冈房地产市场未来将持续稳中上升，呈现出良性的发展势头，主要有如下几个原因：
一．市场发展空间大。武冈相对于其他同等级和经济水平的城市，其房地产市场起步晚、起点低，未来持续快速发展是趋势。武冈现有的房地产市场属于比较初级的阶段，高品质的房地产项目不多，在发展高端房地产上有着巨大的市场空间。
二．新的发展契机。武冈以打造湘西南五县中心的三线城市为目标，机场、高速、以及规划中具有可行性的铁路，其交通优势带来的新的契机将为武冈房地产业推向一个新的高度。
三．城市化进程加快。2013年末，武冈市总人口832503人，常住人口755545人，其中，城镇人口266249人。城市化率为35.24%，远远低于全国平均城市化率水平。随着武冈经济的持续发展，城市化进程不断加快，乡村人口大量城镇化，为武冈注入了大量城市常住人口。新增量的人口对于房地产的需求量巨大，在目前武冈房地产需求量持续增长且处于较高的情况下，楼市将在未来持续呈现出供不应求的状态。乡镇人口的城市化是武冈房地产将持续发展的主要原因。
四．新城市的扩大。武冈制订了“重塑古城”的计划，旧城区改造将拉动住宅市场的需求。随着城市公共交通系统的不断优化和完善，老城区人口不断向新城区转移，给武冈的城市新城区的发展带来了大量活力。
五．升值空间尚存。武冈部分房地产价格虽然存在“超前”偏高现象，价值与价格存在一定的间隙，且有向邵阳市靠近的趋势。但结合武冈起步晚、潜力大、未成型的市情，其存在的“泡沫”正是未来房地产发展的未发掘的潜力，对比于未来房地产的价值，还存有一定的升值空间。
（三）武冈市房地产市场的缺陷
虽然武冈房地产市场发展前景广阔，但值得注意的是，武冈房地产市场具有许多重大缺陷，而这些问题是制约武冈房地产市场良性发展的根本原因，也是武冈房地产市场今后改革的关键点所在。武冈房地产市场既有全国房地产市场存在的普遍问题，也有因其当地市情而来的特殊缺陷。依据武冈当地的市情总结以下几点房地产市场的缺陷：
1.房地产市场制度不规范。房产市场制度的不规范主要体现在房产的开发和销售中。房地产的开发和销售市场因其涉及的环节最多，导致其存在的问题也就最多、最复杂。
第一，在房地产开发方面，一些企业在规划设计上，炒作概念、弄虚作假；在项目审批上，行贿受贿，伺机圈地；在工程发包上搞关系承包；在建筑施工中偷工减料；在工程监管上搞形式注意。
第二，在房地产销售方面，违法无证预售是最大的问题。据笔者调查，武冈大部分房产开发企业不仅没有取得商品房预售许可证，就开始向外预售楼盘，还违规向购房者强制性收取“订房押金”，打着特权的幌子变相收取“VIP会员费”，并在此后直至交房前的这一时段，不断向购房者收取首付款和全额款项。这是武冈房产市场中最普遍、最严重存在的问题之一。一来是房地产开发商利用此违法违规的做法可以尽快使资金回笼，弥补工程投入上的资金空位，二来是政府难免参与其“利益链”中，收人钱财，睁眼闭眼。三来是购房者法律意识不足，不了解房产相关方面法律法规，缺乏自我保护意识，难免深陷开发商的圈套。
2．房地产竞争机制的不成熟，即市场化淘汰机制的缺失。武冈房地产市场发育不成熟，基本上所有的房地产企业都停留在低端的价格竞争阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面几乎没有竞争力可言。简单地说，假如武冈房地产开发商只要不发生亏本倒闭、行贿案发、囤地被查等自身“发病”的情况，只是单纯的打“价格战”，就很难在市场中竞争中被对手或者其他外界因素所淘汰，此房地产寿命就不会终结。房地产市场没有激烈的竞争机制，势必会导致房地产在质量、服务、物业、技术等方面发展缓慢滞后。
3.武冈房地产市场监管丢失，司法保障存缺陷。在市场监督上，政府对房地产市场的土地监管、准入监管、质量监管、价格监管等方监管存在着一定程度的制度不合理、不周全，监管关系不顺畅，监管约束不得力的问题。土地监管上的问题根源是“以地生财”的土地财政，老生常谈的问题不再赘诉。武冈房产市场准入监管的丢失是房产市场中存在的最大问题之一。政府有关人员在对房产开发商的资金、证件、技术等房产开发立项审查中，急功好利，以宽松的审核、极低的准入门槛批准房产开发项目。这种监管不力的市场开端势必会导致市场后期的发展恶果。武冈有几处楼盘（SM雅居/DS豪庭）就因政府房产市场准入监督的丢失，在后来的审核中发现存在极大的漏洞，进行了停工、审改查处。这一处罚带来的损失，最大的受害者其实是已付款的购房者。这种查处事情发生后，购房者的权益迟迟没有得到保护，这也暴露出政府在司法保障上存在着不得力的问题。
4.住房市场结构失衡。武冈住房市场提供者是政府和房地产开发商，政府主要控制经济适用房和廉价保障房，房地产开发商只要提供质量较高的公寓洋房、电梯房和一般商品房。武冈近五年来，大部分房地产开发商主要注重提供卖价格更好电梯房，一般商品房的比例正逐渐减少。而政府在社会保障性的住房建设上投资力度不大。这造成了一个现象，武冈房地产发展有产生“早熟“萌芽的迹象。一方面，武冈市民生活水平还处于不全面的小康阶段，人均GDP不足10000元，还存在一定的贫困人口，且全市人均收入并不算高，住房市场存在的高端消费水平显然高于市民合理的消费水平，低收入高消费，这是房地产市场发展速度超前于当地经济发展速度和居民提高生活水平速度的体现。另一方面，市场大量需求的一般商品房和经济适用房数量缺少，政府在社会保障性住房建设上投入不足，造成了房地产市场需求与生产的比例失调。
5.房产交易市场的存在投机行为。武冈近几年来城市房地产价格疯涨，投机炒作是一个重要因素。武冈人均收入水平较低，房产投机者基本上是占人口少数的“富裕阶级”。投资者一时的投机获利，频频转手炒作，致使房价在众人哄抬下节节拔高，房地产泡沫越吹越大。其中以“商铺门面”表现最为严重，从08年的5000元/㎡上涨到现在的20000元/㎡。而真正对于房产需求的普通群众对于在哄抬之下骤升的房价，只能望洋兴叹。武冈存在的过度的房市投机行为，它使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。
[2014.5.15]
清兰子撰
武冈工业品市场武冈步行者鞋业
