雷军1亿投资you+国际青年公寓(每天学点14.11.28 雷军投资公寓

王石说过,如果雷军来颠覆房地产,他愿来做加工厂。这一次,在北京地下室飘过的雷军,终于来真的,斥资一亿入股you+国际青年公寓。

  今年2月,万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中透露,小米正在研究互联网如何影响和改变房地产时,不少地产界名人对此嗤之以鼻。

  接着,2月11日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开建小米公寓作为员工福利。

  传言之后再无下文,许多人只当玩笑。没想到,在8月初,经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥,雷军只花5分钟,便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定,并决定担任顾问。在他看来,极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

you+国际青年公寓号称三不租,45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。

幸运地,这个有态度的公寓,在广州已两个现成项目,房源共200来套,这个号称“让年轻人住在一起”的公寓究竟什么来头,邦地产独家探访,一起来瞧瞧。

从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来,绕过几个繁琐的路口,映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼。“You+”的黄底灰字设计比较醒目,但整幢楼的深灰色外立面,又令它显得很低调,但不失时尚。

熟悉广州的人都知道,这个地段这里没有海珠区传统的热闹喧哗。站在这里观察了一下,道路两旁都是楼龄较旧的小楼,除了来往的汽车,街道上没有太多行人,旁边是一个尘土飞扬的露天停车场。

  这就是我要探访的U+国际青年公寓。与其说是公寓,其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

让我意外的是,要进入公寓相当不容易。大门是一栋1.5米宽的玻璃大门,大门上没有钥匙孔,也没有刷卡器,我喊破嗓子,大门那边好半天没有动静。

  过了一会儿,一个身高目测有1.8米,留着胡须的壮汉出来迎接我。真让我意外,我以为他是门卫,结果他自我介绍说,他就是you+国际青年公寓的创始人刘洋。

  他打开大门旁边的红色旧垃圾桶,揭开桶盖,把一张黄色的门卡放到盖子背面一扫,“嘟”的一声,大门自动打开了。

我还在纠结这重机关,没过5分钟,我就发现,在这座you+国际青年公寓里,不止是大门,通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门,都暗藏着这样“狗血”的机关:有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。

  你一定猜不到,最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器,你必须按照预先设定的顺序,用脚依次踩下按钮,大门才能打开。

要按照预先设置好的颜色顺序踏下,否则就只能吃闭门羹了

 没错,要拉动弹珠机的拉杆,旁边的大门才能打开

   

我问刘洋,干嘛这么装逼地搞这些设计?

  “这个设计,一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里,另一方面是通过新奇有趣的设计,为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说,陌生人第一次来根本不明所以,这会给居住者带来最好的安全感和归属感,放松时才更容易交流。

  you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处,让他们能在这里认识更多的朋友,从而有家的感觉。

走过重重机关,我看到了一个完全与众不同的公寓:一楼是一个宽敞无比的大厅,摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个80寸投影电视的影视厅。与其说是大厅,不如说是年轻人的会所。

  刘洋说,you+国际青年公寓在设计上最大的特点,是从每一个房间里省出一点空间,从而做出这样一间达300平方米的大厅。做这么间大客厅是有目的的。住在这儿的,全是刚出大学的年轻人,有了这么个活动场所,他们每天下班后不用锁在各自房间里,而是在这里跟“家友”(you+赋予租客的名称)聚在一起,不管是喝酒聊天还是打桌球,或者看一部电影,要么就玩玩Xbox360,甚至举行生日派对和各种节日派对。一句话,要的就是人和人在一起交流的机会。

“每天晚上九点后,这里可热闹了,什么玩法都有。”刘洋掏出手机,给我看里面的照片。最近的照片是前不久的万圣节,这里刚刚举办的一场派对,“家友”装扮成各式各样的妖怪:木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸,这群逗逼的“妖魔”开始还在客厅里互相玩,后来玩high了,竟然跑到大街上吓人,让you+经历了一个不眠之夜。

从电梯上去,楼上的七层一共有100多套公寓,每个房间20来平,没有规定主色调,房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。

  房间的设计虽然简单,但每个房间都一定有一面明亮的大窗户,完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是,you+允许家友在房间里随意创作,增添各种设计,甚至可以在墙上涂鸦,完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原,也不会扣押金!

  我发现,房间里都没有配备厨房。刘洋说,多数年轻人没有自己做饭的习惯,所以you+有一个食堂,提供午餐和晚餐,一顿饭十多块钱,管饱。一楼也有一个公用厨房,让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。

  是不是看着眼馋,也想来住住体验一下?

  刘洋说,you+国际青年公寓在广州只开了两家,分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。多少钱啊?2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

  价格并不是吸引年轻租客的决定因素。刘洋说,住在这儿的人,喜欢的不仅是时髦有趣的环境,更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

  陈敏(化名)今年6月份搬进了you+国际青年公寓。他说,之前两年,他都住在周边的出租屋里,直到自己搬走,他都不知道隔壁邻居姓甚名谁,人与人之间的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进you+,他一下子认识了一大拨来自五湖四海、年龄相近的朋友,每天下班后回到you+都是热热闹闹的,找到了大学时代住集体宿舍的感觉。

  “前天晚上,凌晨一点,我肚子饿了,在家友自建的微信群里喊了一声,一大堆夜猫子回复我:赶紧来我房间拿吃的吧,各式各样的食品都有,这简直把我乐坏了!”陈敏笑了。上个月有一次发烧在家休息,很多热心的家友给他送药,甚至煮粥送上。自从离开大学校门,他与邻居的关系就没有这么亲近过。

  这种热情的生活气氛,其实不是自然形成的,背后需要很高的管理难度。 

刘洋说,you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩:一是45岁以上不租,第二是带孩子的不租,第三是不爱交朋友的不租。我问他为什么要设置门槛,岂不把自己的市场范围缩小了,这不是做生意的方法啊!

  他回答:前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起,这也是you+希望针对的细分市场;第三条规则其实是一个“考核”指标,“家友”在入住前会有一次面谈,喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住,入住后you+也会给你一个KPI考核。

  什么?对房客进行考核?我感觉我是听错了。

  对,刘洋说,内容包括你要在一个月内认识多少“家友”,参加过多少次社区活动等等,目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。

  此外,you+国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动,包括“五同”聚会(同星座、同乡、同专业、同楼层、同爱好)、家友的生日派对、节日派对(圣诞节、万圣节、光棍节)、户外活动(足球、漂流等运动),公寓的天台还特意建了两座烧烤炉,让年轻人充分感受到生活的乐趣。

公寓大厅的墙上,挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片

  但是,吃喝玩乐是为了什么呢?

  我在公寓里遛达时注意到,有不少家友拿着电脑在大厅里,似乎在讨论着什么东西。刘洋告诉我,在公寓里有20-30%的家友是创业者,每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题,很容易迸发出思想的火花。更重要的是,“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才,一旦资源整合起来,能产生1+1>2的效应。 、

大厅里的60寸投影仪 

  所以,这才是真相。

  通过租下一些位置不佳的楼宇,改造成公寓对外出租,这不算是什么新鲜的生意,但you+国际青年公寓最成功的地方在于,把冷冰冰的公寓改造成热哄哄的社区,把人与人之间的隔膜融化掉。

  刘洋告诉我,他年轻的时候也曾经历过在外漂泊的日子,一个人为了追寻梦想在异地生活,很清楚那种没有亲人、没有朋友的孤独感,在高房价、高房租的压力下,年轻人很容易失去生活的激情,或者陷于每天的无聊。you+的创立,就是为了解决这个问题,让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说,这不是一个拥有庞大空间的刚需市场呢?

  “很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好,但是等到房子一卖出去,剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”

  刘洋跟我说,前段时间他跟雷军见面,雷军一再叮嘱他:you+国际青年公寓现在最需要的不是急着赚钱,而是用心地把这个年轻人的社区搭建好,要在明年落地更多的项目,让更多刚在社会起步的年轻人能加入到you+的大家庭。

  所以,you+正在筹备一个新的产品线——you+国际创业社区,是在you+国际青年公寓的基础上,给年轻创业者提供租金低廉的办公空间,让这群创意无限的人聚集在一起,实现资源整合,you+可以请来成功的创业者或者风投来交流,未来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展,形成一个创业孵化基地。

十问雷军投资新项目

1、这个公寓跟雷军和小米有什么关系?

雷军决定投资只用了5分钟

广州优家投资管理公司C EO刘昕澄清,雷军在顺为基金投资入股,算是股东方之一。“他发现我们这个项目还不错,又是针对年轻人,双方不谋而合就合作创业了”。

雷军决定投资Y O U+国际青年公寓只用了5分钟,由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥。雷军在顺为基金官方微信上间接表示,“给漂泊的年轻人一个家”。但是在实际运营中,记者了解到,雷军包括小米公司,迄今为止干预很少。谈及双方是否为“小米商业模式进军房地产”,刘昕说还很遥远。

2、雷军个人投资,广州有几家店?

预计年底北上广将扩展到100家

目前共有海珠、白云两家分店,预计到年底,北上广三地将扩展到100家。

海珠区分店位于凤凰新村A出站口,工业大道北72号富力现代广场旁边。周边是神州租车的取车点,交通方便,居住环境还比较闹中取静。从外观来看呈现后现代主义,整个建筑落地窗户再加之金属外框。

另一家you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处,距离主干道机场路还有一段距离。南都记者在现场看到,公寓整栋大楼装修得比较时髦,看起来颇洋气,一楼大堂设置有健身区、桌球台、放映区等。从该公寓所在的区位来看,并没有所在的白云区新市板块旺盛的人气。即便是在中午午饭时间,产业园区内不少食肆依然紧关大门,很多铺位也没有租出。

3、与普通公寓有什么不同?

很随意,很随性

记者现场看到,这个公寓最不同之处在于“家”的理念。比如在大堂,有十几个人在开会,有的在见客户,而有的则拿着电脑在办公。很随意,很随性。本来要做的,是一个年轻人的社交平台和创业基地。

这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计,顶部是管道和欧式吊灯设计,风格比较混搭。一角摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个80英寸投影电视的影视厅,与其说是大厅,不如说是年轻人的会所。其次是卧室,对于喜欢涂鸦,或者家居设计的房客来讲,可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子,而这些还会延续给下一任房客。

4、机关设计是摆设还是实用?

非住户很难找到刷卡入内位置

看网络帖子,门铃等机关设置重重,很有标新立异的感觉。事实上略有失望,海珠区项目因设立于2012年,已经略显老旧。大门的门铃就是消防栓,大堂的门禁就是一个中标,除此外,并无其他亮点。

更为突出的在白云分店,进门处其他门禁卡的位置,藏在门旁邮箱的投信口位置,不是这里的住户,即便捡到门禁卡,估计也很难找到刷卡入内的位置。同时整栋公寓管理也较为严格,送外卖人士均无法入内,也不接受外人入内参观。

5、居住有什么缺点吗?

两梯十几户,采光一般

当然有了。海珠店一层有两梯十几户,其中一梯为货梯。过道略显狭长,采光一般,记者还看到会有堆积出来的生活杂物。而在白云店单从居住来看,房间也有不太适合的地方,例如每个房间的窗户只能在下端打开一点点,通风效果一般。

6、可以随时看房吗?

要先加微信、预约

NO。这个标榜“互联网思维”的长租公寓,现场操作就没那么方便了,一位现场租客想入内看房,就被拒之门外。“我们这里看房都要电话预约,预约部同事说什么时候看就什么时候看,直接到现场不能看的。”现场店员表示。

好吧,要先加微信、预约,才可以看房。

7、谁都可以在这里租房?

号称三不租,包括45岁以上的不租

在大堂,记者呆了3个小时,硬是没有看到年龄超过40岁的!公寓定位颇有噱头:号称三不租,45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租,甚至还有房客KIP测试,通不过还不让住。

8、如此“有态度”,租金贵不?

还行,物管费要收租金的10%

房间面积10-30平方米,租金1800-3200元/平方米。然而物业管理费不便宜哦,要收取租金10%的费用,此外水电费等都按照商业性质收取。据说现在海珠分店已经满员,还有30多人在预约。

9、投资这个项目,雷军效益预期如何?年回报率约3.6%,目前难言盈利

以白云区为例,如果该公寓为普通的商住物业,临近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000元/平方米,而you+公寓30平方米户型月租大概1800元,如此算来物业年回报率仅为3.6%。再算上运行成本,项目难言盈利。

从汇创意产业园区的性质来看,该地块不是普通的商住用地,成本不会如普通商业公寓那么高。中原地产首席分析师张大伟认为,如果是工业用地,在工业用地上做住宅和商铺是违反城市规划和土地出让合同的行为,按规定应该补缴土地出让金,补签土地出让合同,最严格的说法可以认为是违章建筑。小做做可以吸引眼球,但如果一旦做大,这涉及巨大的法律风险。

10、有针对青年房客的定制服务吗?

有饭堂、饮水机、洗衣机、烘干机

相关负责人介绍,就是打造家的感觉,所以会提供一些公共资源,比如饭堂,由房客挑选最合他们口味的商家进驻,目前是一对夫妻在经营。四菜一汤约15元。此外,还有饮水机、洗衣机、烘干机,这些酒店常规服务,you+国际青年公寓也会有。但是没有高端公寓的定制服务,未来,仅存的大堂前台也将全部拆除,没有服务员,只有“家友”。


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