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注：项目效益亦称"项目收益"(Projectbenefit)，是指在投资项目寿命期产生的全部收益。项目效益可分为项目的财务效益、经济效益和社会效益。其中项目的财务效益是站在企业的立场上从财务角度反映项目的收益，其收益是指企业在项目寿命期内因发生产品和劳务销售可以获得的货币收入。"项目经济评价"是对工程项目的经济合理性进行计算、分析、论证，并提出结论性建议或意见的全过程，是工程建设项目可行性研究报告的一个重要组成部分。它从企业角度按现行价格及企业基准收益率进行计算、分析及评价工程项目的投资经济效果，一般采用企业内部收益率及投资回收期作为主要评价指标。
A.投资估算与资金使用
1.1 投资概算依据及说明
本房地产项目投资估算按照《投资项目可行性研究指南（试用版）》的有关规定进行编制。在市场预测、建设规模、技术方案、仪器设备采购方案、工程方案及项目实施进度等方面的基础上经多方案比较后确定最佳项目方案。
该房地产项目是根据拟建地点的地形、地势条件，设计人员提供的规划方案，设计要求，使用功能及建筑标准确定项目投资。项目的设备、工器具及仪器设备购置费以当前市场价格为主要依据，土建工程费用的计费标准主要依据当地竣工的类似建（构）筑物单位造价及项目建设要求的指标进行估算。
其他工程和费用，依据本工程建设条件和特点、当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算。
本房地产投资项目经济效益评估主要依据有：(略)
1.2 房地产项目投资估算
本房地产项目计划总投资28600万元。其中，固定资产投入21450万元；流动资金投入7150万元。
固定资产投资估算包括：
（1）建筑工程费。
建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照当地省土建工程定额和近期类似工程指标，并按现行材料价格水平予以调整。
（2）设备、工器具购置及安装工程费。
定型设备和非标设备均采用询（报）价，或参照近期同类工程的订货价水平。
（3）工程建设其他费用。
本工程建设其他费用主要包括市场调研费、勘察设计费（含前期工作费）、VI形象设计费、办公家具购置费、基本预备费等。其费用的估算按照国家及行业有关规定，并结合当地和本项目具体情况。
房地产项目建设投资估算表与固定资产投资估算表：（略）
1.3 资金使用
该项目计划固定资产投入21450万元，其中包括：设备及安装费用8580万元，建筑物等设施费用10725万元，前期筹备及设计等其他费用2145万元；流动资金投入7150万元。
1.4 资金筹措
该房地产项目总投资额为28600万元人民币，资金的主要来源为企业自筹和申请政府扶持。
B.项目经济效益评估(财务分析)
本项目建成后可以独立运营，形成独立核算单位，因此，财务评价的项目范围确定在项目新建范围内。
2.1 财务分析基本假设（条件）
本房地产投资项目经济效益评估(财务评价)是建立在以下基本假设的基础上：
项目运行期内国民经济稳定；项目运行期内市场无不可控的意外发生；项目能筹集到充足的合作资金来维持项目的建设与运转；项目建设原材料价格等都是通过行业标准与当地市场确定；项目经营估算预测的计算期为10年。
2.2 销售成本及销售收入估算
2.2.1成本与税金估算
材料费：根据原材料在当地的市场价格（包括采购成本和运输成本等），本项目的材料费开支占销售收入的32%--36%。
人工费：本项目人工费用开支占销售收入的5%--6%（根据员工人数估算；福利费、养老金、失业保险、医保金等按照工资总额的50%计提）。
折旧费：该房地产项目按直线法计算折旧。建筑物的折旧年限为30年，残值率为10%，建筑物的固定资产原值为10725万元，每年的折旧费为321.75万元，设备的折旧年限为15年，残值率为5%，设备的固定资产原值为8580万元，每年的折旧费为543.4万元。
维修费等费用：维修等费用按照固定资产投资的2.5%计提。
管理费用：日常管理费用（包括办公经费、差旅费、水电及其他费用）按销售收入的1.5%计提。
销售费用：销售费用按照销售收入的5%计提。
财务等其他费用：财务等其他费用按照销售收入的0%计提。
所得税：本房地产可行性报告选取的所得税率按20%计算。
2.2.2相关基本财务费的比率
包括：应收账款比率；应付账款比率；坏账准备率；销售费用率；管理费用率；维修费用率；财务等其他费用率；销售税金及附加；所得税率；折现率。
2.2.3产品价格、成本及销售量预测
产品销售价格、基本成本及销售量预测表：（销量单位：套件）
2.2.4销售收入预测
销售收入估算表：（单位：万元）
2.3 损益估算与净现金流量预测
根据公司规划和房地产行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本房地产产品项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对预测期间费用表、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。
本预测中各种数据比例，是通过调查国内房地产行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例。在本项目的预测中，能够比较好的粗略反映该房地产项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施中可能出现的差异也是正常的。
2.3.1各项财务预测表
相关的预测如下:
表：销售成本估算表（万元）
表：固定资产折旧费用估算表（单位：万元）
表：收现销售收入估算表（万元）
表：付现经营成本估算表（单位：万元）
表：运营费用估算表（单位：万元）
表：总成本费用估算表（单位：万元）
表：损益估算表（单位：万元）
表：财务现金流量表（单位：万元）
2.3.2主要经济指标与结论
年销售收入(第5年)：34319.99万元
年总成本(第5年)：17068.47万元
年缴税金(第5年)：4960.38万元
年均利润(第5年)：12291.13万元
投资利润率（ROI）：42.98％
投资利税率：53.72％
全部投资内部收益率(所得税后)：45.99％
财务净现值(所得税后)：37744.09万元
动态投资回收期(所得税后)：4.33年
静态投资回收期(所得税后)：3.85年
以上指标说明，本房地产项目的财务净现值（NPV）远大于零，投资利润（利税）率较高，项目投资回收期较短，因此，项目在经济上是可行的。
2.4 不确定性分析
2.4.1敏感性分析
基本方案财务内部收益率（FIRR）为45.99%，财务净现值为37744.09万元，(静态)投资回收期为3.85年。通过对产品单价分别增加10%和减少10%的单因素变化对财务指标作敏感性分析，结果如下：
通过对产品单价、材料费、人工费分别增加10%和减少10%的单因素变化对财务指标作敏感性分析，结果显示，本项目效益影响最大的因素是产品单价，其次是材料费，人工费影响最小。因此，密切关注产品单价与材料费用是本项目成功的关键之一。
（1）单因素变化对财务内部收益率的敏感性分析图示：
（2）单因素变化对财务净现值的敏感性分析图示：
（3）单因素变化对投资回收期的敏感性分析图示：
2.4.2盈亏平衡分析
盈亏平衡销量=163819套件
设计的产能=941893套件
盈亏平衡生产能力利用率=17.39%
产销量安全度=82.61%
盈亏平衡图为：(略)
盈利平衡分析图中的收入线与总成本线的相交点，即为盈亏平衡点。以上盈利平衡分析结果显示：
(1).盈亏平衡点既定，要采用各种营销手段，努力提高产销量，以实现更多利润；
(2).实际产销量既定，则盈亏平衡销量越低，盈利平衡分析图中的盈利区面积越大，即产品盈利机会越大，越能承受经济意外冲击；
(3).销售收入既定，则盈亏平衡销量的高低取于单位变动成本与固定成本。单位变动成本与固定成本越小，盈亏平衡销量越低。
因此，除扩大产品销售这一方法外，还可以努力提高原材料利用率、人员工作效率等，降低产品的单位变动成本，使盈亏平衡销量进一步降低。
2.5 财务与经济效益分析结论
该房地产项目有良好的经济效益，项目在经营期间盈利能力较强，具有较强的实现自身盈亏平衡的能力，适应各种因素变化的能力强，投资回收期短，投资收益率高，项目抗风险能力强。
经项目财务内中收益率，盈亏平衡点等分析，本房地产投资项目市场潜力较大、销售形势乐观，规模经济效益可观，项目的经济效益是可行的。
