在美国感受物价——房价篇一 肥西物价局房价查询

内容提要:2011年10月,四年之后我再次来到美国,到的是同一个城市——田纳西州的孟菲斯市,但是却经历了金融危机冲击前后的不同变化。当然我2007年那次还跑了美国包括纽约、华盛顿、费城、波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、底特律等9个城市,行程一万五千多公里,写下《美国见闻》二十多篇系列文章(见本博客《美国见闻(22)》栏目)。2007年那次对美国经济的考察,使我深刻认识了美国当时的经济状况,感受到美国经济尤其是房价潜在的隐患,对我2008年初成功预测并且逃到A股历史大顶大有裨益;那么,2011年这次我将重点考察美国中部重镇——田纳西州孟菲斯市的物价情况乃至经济状况,并以此来见证美国物价情况和经济状况,对于我能否成功抄到A股历史大底有否帮助?我将拭目以待,至少这些考察成果,可以得以借鉴并加以参考。

2011年以来全球通胀逐渐走高,不管是亚洲、美洲还是欧洲,抑或是金砖四国还是发达国家、发展中国家,都感受到物价的上涨,在某些国家物价上涨甚至导致政局不稳直至政权的更迭,使人不得不重视物价问题。而在中国,物价的上涨大家已经是切切实实感受到了。2011年以来,中国的货币政策紧缩力度有增无减,连续3次加息,6次上调准备金率。可是房价在调控声中不断成长,已经高到了世界之巅。而猪肉价格的上涨则是快如松鼠,迅速串上树梢,7月CPI高达6.5%,猪肉价格上涨影响17%以上,直到8月CPI的高企依然有猪肉价格上涨的促进因素,仅8月猪肉价格仍上涨45.5%。虽然国庆节日前猪肉价格有所缓和和回落,但是基础是否稳固,令人怀疑。不过,随着调控政策力度的逐渐加大,房价、猪肉价格的回落是必然之势。

我在2007年2月,到过一次美国,那时美国的金融次贷危机并没有呈现爆发之势,美国的金融次贷危机爆发是在2008年年中以后,随着雷曼兄弟公司的倒台而迅速扩展,导致美国次贷危机爆发的直接结果,是全美东西部和中部房价迅速下跌超过27%。其实,美国的房价开始下跌,最早是在2006年,但是下跌不明显,范围也不大,而到了2008年以后,美国房价下跌迅猛,促发了美国的金融次贷危机,并迅速影响到全美和全球经济,导致这场百年一遇的金融危机对经济的冲击不亚于2030年那次经济大萧条。(见美国百年房价走势图)

2011年10月,四年之后我再次来到美国,到的是同一个城市——田纳西州的孟菲斯市,但是却经历了金融危机冲击前后的不同变化。当然我2007年那次还跑了美国包括纽约、华盛顿、费城、波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、底特律等9个城市,行程一万五千多公里,写下《美国见闻》二十多篇系列文章(见本博客《美国见闻(22)》栏目)。2007年那次对美国经济的考察,使我深刻认识了美国当时的经济状况,感受到美国经济尤其是房价潜在的隐患,对我2008年初成功预测并且逃到A股历史大顶大有裨益;那么,2011年这次我将重点考察美国中部重镇——田纳西州孟菲斯市的物价情况乃至经济状况,并以此来见证美国物价情况和经济状况,对于我能否成功抄到A股历史大底有否帮助?我将拭目以待,至少这些考察成果,可以得以借鉴并加以参考。

谈到物价,首先关注的是房价。孟菲斯的房价在经历了2008年以来的大幅下跌之后,目前基本趋于稳定。也就是说,在金融危机之后大跌27%左右,目前跌幅已经不大了。尤其是孟菲斯市一些好区的房价已经不跌了。这里介绍的是孟菲斯一个比较好的小区,拥有一个很大面积大约120英亩(约合120个足球场)的湖面,环湖的环境非常优美,树木多,花鸟多,也非常安静,甚至可以说是幽静。住户家院子里的树上、草地上经常可以 看到松鼠蹦蹦跳跳。湖里有各种鱼,可以钓鱼,我在这里钓到过2斤多重的大鱼,但是人们钓到鱼一般也不吃,而是放回湖中。因为钓鱼只是一种娱乐和运动,有种猫鱼(像国内的鲶鱼)鱼肉并不好吃,再说剖鱼也很腥气,而商店买回的鱼一般都是剖好、去头去尾的鱼块,没有什么鱼刺。湖水很干净,甚至有人在湖水里游泳进行铁人三项赛训练。小区周围就是茂密的树林,在小区开车经常可以看到公鹿母鹿出没,也不怎么怕人,路边还立有小牌提醒提防鹿的出没。在美国可以打猎,但是有规定什么鹿可以打,什么鹿不可以打。比如母鹿不可以打,公鹿要多大的才可以打。一般像这种在小区附近的鹿,无论多大,大家也不会去打,好像是自己的邻居,和平相处,自觉保护。由于动物保护意识好,所以,在这里经常可以看到野鸭和大雁。

小区管理有管理处,管理费每家每年大约1000美元。整个小区管理、设计得非常合理,每家的前院没有什么高大的树,主要是草坪,而后院各自设计,有些种了很大的树。树多是很好,但是打扫树叶比较麻烦,一般清扫树叶、剪枝、剪草等也就包给专门的公司或人员去打理。根据面积大小计费,一般家庭前后院一起清理、清扫大约一次付费50美元左右,一月来清扫2次。靠湖的这一边,拥有湖面资源,每年需要多交一些湖面管理费,大约1年100美元,每家都差不多有自己的小码头,买了一条或两条机动小船、或小艇。机动小船也不贵,大约1万到3万美元不等。而不靠湖面的也可以到湖中开船游玩,但是没有自己停船的码头,不过可以开拉动的船(有车轮的,或有拖船的)到共有的码头(像个斜坡一样)把船放下湖里,完了也就拉走。

(美国百年1890------2010年房价走势图,红色虚线是预测趋势)



























在美国感受物价——房价篇(一) 肥西物价局房价查询




以上是靠湖水一面的房子,以下是不靠湖的房子。当然,不靠湖的这一边房子环境也很好,前后院有大块草坪,看上去非常不错。










当然,孟菲斯是一个城市,按美国法律,各州都有自己的法律,但是美国一般不会规定一个城市都是富人,另一个城市都是穷人。美国的穷人有政府补贴的简易住房(一般也是单独的住房,但面积不是很大,大约60—80平米),穷人可以居住,不需要交钱或象征性交很少的钱就可以有房住。美国一般是一个城市有富人也有穷人,但是某一个小区会大致差不多收入的群体住在一起。像洛杉矶的比华利山庄,全是超级富人区域,玛丽莲梦露的房子还有很多明星、富人的房子都集中在那里。环境、治安都非常好,而且也可供游客从外面参观,房子前面都标有房主的姓名。而像孟菲斯上述湖边的小区房子比较好,在2007年美国金融危机前,我到过这个小区一个朋友家玩,就感叹这里的环境非常好。2007年这里的房子当时一般要卖到80—90万美元,居然当时整个院子没有房子卖。从2008年下半年开始,陆续有人供不起楼而出卖房子,或被银行强制收回再拍卖,房价大降30%左右,原先卖到80—90万美元,一下子降到50——60万美元。这样一个房子,在国内叫别墅,即使是50万美元的房子,住房面积600平方米,房屋前后院一共占地半英亩左右,不说北京、上海,即使在深圳也差不多要5000万元人民币才能买到,还不一定有这么好的环境。因为此前我去看过深圳的住房,在深圳蛇口兰溪谷20层的高楼,一套200平方米的套房也要1000万人民币。而一些深圳所谓的别墅,也不过只是连排别墅,无论是整体环境,还是居住面积,按性价比其价格高得离谱,没有办法进行比较。而在之前我写了一篇博客《纽约曼哈顿的房价到底有多贵?》(2011-06-0803:56)将纽约和上海的房价进行了对比,感兴趣的话,也可以看看。

美国的房子是永久产权,同时也征收房产税。各州的税率不完全相同,一般按当年的评估值(政府评估机构每1—2年会估值一次),征收1—3%房产税。比如孟菲斯60万美元的房子,年税6000美元。而纽约60万美元的房子,年税1.8万美元。所以,美国的房子是“住”的,不是“炒”的,“炒”是“炒”不起的。因为美国持有房产成本很高。而中国的房产是不征税的,持有房产成本极低,鼓励有钱人多买房,买的房也不是“住”的,只是“炒”的。造成需要房子住的买不起房,不需要房子住的买了很多房,买了房也不是为了“住”,而只是为了“炒”。这就是造成房价高企不下的原因所在。一切调控房价的政策,如果只是限购令之类,那不是真正的调控,那只是“挠痒痒”,也不是按经济规律、市场规律调控,而真正调控是按价值规律、供求规律办事。这就是开征房产税。一旦房产开征房产税,房价就必然下跌,而且是大幅下跌。因为先前持有房产的人,因为支付不了持有房产、等待房价上涨的高额成本而大量抛售,导致房价大幅下跌,使房屋的虚假需求被真实需求所取代,不切实际的高房价泡沫的破灭,使房价回归到反映真实需求的真实价格。

(未完待续)

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