高层住宅住在几层最好
本人从事房地产营销策划及销售已有十几年时间,根据多年的房地产工作经验,结合实际,本着从科学、环境(空气及噪音等)、采光(日照)、便利、价格等多种因素出发的原则,谈谈我个人的看法,希望大家提出宝贵意见。
高层住宅的兴起最早在广东沿海地区、北京、上海、深圳等大城市,由于土地资源的珍贵,规划设计要求非常严格,在拍卖土地时,即规定了容积率、楼房高度、建地下停车场等。
所谓“登高望远”,在高层住宅刚刚兴起的时候,购房者们大多以住高层住宅为荣。但随着高层住宅的遍地开花,以及高层出现的各种问题,如电梯停电、阳台安全问题、供水水压不够等,当客户群体开始真正认识这一产品并仔细比较的时候,不是所有的高层房源都好卖。一个很明显的现象是,高层住宅各个楼层开始出现明显的销售差异,普遍规律是是中间楼层最好卖,而两头却成为“困难户”。
一、调查:楼层越高,卖得越难
1,前段时间售楼部一位客户在挑房子,看来看去都是高层。问她最想买的楼层是几楼,她一口回答:8楼左右最好,最高不能高过18楼,最低不能低于4楼。态度非常的坚决,但问她原因,却说不出所以然,只是道听途说。
2,另一位客户的说法又完全不一样,必须买12层以上,越高越好,12层以下不是优先考虑的范围,我们问他原因,也说不出理由。
3,还有一位客户意见和前面的第二位截然相反,不喜欢高楼层,8楼以下最好,停电了走路不会太麻烦。
综合大多数客户的意见:购买高层住宅,最青睐中间楼层。很显然,大多数购房者都有同样的想法。根据我们对最近在售楼盘的走访调查及相关房地产网站的数据统计。为了尽可能达到数据的准确性,统计的这部分房源都处于不同的销售阶段:有的是刚开盘的热销期,有的则是销售中期,也有的已是尾盘阶段;既有大户型,也有小户型。从走访的结果来,高层住宅开始出现“两头难卖中间俏”的销售态势,也即一幢高层住宅,往往是中间楼层,一般为5-18楼左右最受欢迎。剩余房源较多的,一般是21层以上的楼层。这个数据从我从业多年的经验看来,还是比较准确的,有参考意义。
二、剖析:价格决定着购买层数
高层住宅销售,为何不同楼层会受到不同待遇?“很多人买高层住宅,都会首先选择价格比较实惠、高度也合适的中间楼层。”楼盘销售人员告诉记者。她认为,这主要跟两方面因素有关,一是价格,其次就是人们的居住心理。
而在这两个因素中间,更多的业内人士认为前者的影响更大。“如果一幢高层,不分楼层,全部都卖一个价格,我敢保证绝对是中间楼层的先卖完。”他们这样表示。所以,一个高层楼盘在预售前制定价格时,一般都会进行认真的市场调查及收集本区域楼盘的销售信息,综合分析后制定合理的销售价格。
据我们了解,目前开发商比较青睐的高层定价法则是:最底层的房源往往最便宜,然后逐步往上加价,幅度一般是每高一层,平均加30-100元左右不等,少数品牌楼盘可能会幅度更大;同一楼层的房子,则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
但要明白一个问题,并非一直加到最高楼层,往往在第20层时打住,不再往上加,有的项目21层以上和20层价格基本持平,有的为了更好的销售,23层或者25层以上还比20价格更低100---200元/平米。即越高,价格反而更低了。这是一个很奇怪的现象。
但是这个现象要根据城市差异进行分析,如北京、上海、广州等大城市,城市配套比较完善,到处都是高层,最高的还有40---50层以上的,在这些大城市,在定价时,一般的规律是楼层越高,价格越高。因为这些城市的项目,全部都有备用电源(预备了自动发电机,即电梯停电,发动机自动发电,不用担心停电的问题)。
根据这样的定价法则,一个起价5000元/平方米的高层楼盘,如果有30层,其顶楼价格很有可能是在6500元/平方米以上,而如果顶楼是特别设计的、带露台的复式结构,不仅面积非常大,其价格也会更贵。但一般来说,买房自住的工薪阶层不会舍得多掏10万元,只是为了再住得更高10层,更何况高层的得房率本来就普遍比多层低。
除此之外,业内人士普遍认为,乐意住在高层住宅的顶上几层的人,往往都是经济实力比较雄厚的客户。因为他们会比较在意住宅的私密性,以及站在高处的客厅、将整个城市尽收眼底的那种豪气。而一般的购房者,却可能会考虑另外一些问题:比如住那么高,安不安全?或者是一旦停电,能不能轻松爬楼梯到家……更有甚者,在搜房网的业主论坛上,有网友开帖咨询:“买了高层的房子,如果电梯坏了或是20年后要更换,应该找谁?”会有这种疑问的人,显然买房的时候,会尽量往低处去挑,但过低的楼层也会因为日照等原因不被人看好。
其实,业主提到的这些问题,可以自己仔细咨询售楼部销售经理,再--综合评价,如担心停电,可以咨询售楼部该项目是否有备用电源(自动发电机),按规定,这是最基本的配套条件,现在即使在三四线城市及县级区域,规划要求也必须配套备用电源。且层层把关审批,如办理预售许可证时房管局会明确要求开发商要安装备用电源,否则不允许预售。那就不用担心停电的问题了。
关于20年以后更换电梯的事情,这个有物业公司在负责,到后面每个小区会成立业主委员会,房管局也会参与管理,到时大家统一开会讨论,一起凑钱再买一个新的电梯也就解决问题,这个也是过于杞人忧天。
三、居住:怎样选择最佳楼层?
衡量高层住宅的性价比,究竟住几层更合理、更健康呢?专家指出,可从以下几点分析得出最佳楼层。
1,从空气质量角度来说,生态学家研究发现,8-11层是环境学上的扬灰层。高层建筑周围气流灰“峡谷效应”最容易影响处于建筑群中间、周边有公交干道或工厂的住宅。在“峡谷效应”的作用下,含有灰尘的气流不是平稳移动,而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。这个“高度”,大概在30米左右。大家注意,这个现象说的是城市的中心区域或工厂附近,即交通及环境不是很好的城市而言,如果空气清新,绿化条件好的区域及小区,不存在环境学上的扬灰层现象,具体情况具体分析。
如是旅游地产或者公园景区旁、或者是海景房,更不存在环境学上的扬灰层现象,所以,关于“环境学上的扬灰层现象,”,要自己根据楼盘的周边环境而定,所以,8—11层也很不错。
2,从采光角度看。选择3层以下要注意看能否保证有效日照,能否达到‘冬至日有效日照不少于1小时’的规范要求。从我们从业多年的经验来看,如果是20-层以上的高楼,6层以下都不是很好,一个是感觉会很压抑,一个是日照,主要看每栋楼层之间的间距,如果间距很短的,日照肯定不行。
3,从噪音污染来看。低楼层噪音、震动都会比较严重,小区内部的一些噪音声源也相应增多,如入口防盗门的关门声及门铃,地下泵房产生的噪音。如果邻近车库入口或通风口,也会受到进出车辆产生的噪音、灯光及排风的干扰,选房时要小心避开。
4,从后期费用来看。现在的高层电梯费用一般从3层开始,每往上增加一层就要相应地增加大约2元—6元的电梯费用(具体根据各城市的差异而定)。另外,电梯是有寿命的,20年后更换电梯的费用由谁来支付还是一个问题。还有就是,到达一定层数后,给排水设施都要和普通住宅不一样,费用也不可小觑。楼层越高,供水越难,必须安装加压水泵才能解决。所以6层往上的楼层也要慎重选择。
四,在赣州这样的城市如何选择高层?
上面说了那么多,我就结合赣州的地理位置、环境来讲讲在赣州这样的城市如何选择高层。
1,从空气质量角度来说:从地理位置来讲,赣州处于南方山区,山地比较多,森林覆盖率比较高,环境很好,空气比较清新,不能拿北上广等大城市进行对比,所以在赣州8—11层的环境学上的扬灰层从目前来说,不存在。当然,以后的环境是否会变得更差,我也无法预测。既然“环境学上的扬灰层”现象不存在,8—11层反而是理想的楼层。
2,从采光角度看:赣州项目(楼盘)高度在25层以上的,我建议做好不要选择7层以下的楼层,因为7层以下的楼层不但压抑,采光肯定不行。赣州处于南方,南方的天气是冬冷夏热,如果晒不到太阳,冬天会很冷,那非常的不舒服。还有南方天气潮湿,被子、衣服要经常拿出外面翻晒,没有太阳如何翻晒?只有发霉。
3, 从噪音污染来看:也最好选择7层以上的楼层。
综合各方面信息,在赣州高层最好的楼层为8----20层,如果喜欢高瞻远瞩的人士,喜欢开阔视野的人士,选择21-----30层也不赖。因为在赣州,大部分高层小区都强制性的规定要安装备用电源,这个需要自己再购买时向售楼部置业顾问咨询清楚,同时在签订合同时仔细阅读合同上的配套设施及交房条件,就不用担心电梯停电的问题了。