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国土资源网 (2007年2月6日11:55)原载《中国国土资源报》
侯福志
收回国有土地使用权涉及到国家利益以及土地使用者的合法权益。目前，我国的法律法规对收回国有土地的条件做出了明确规定，但对于收回程序则无专门的规定。国土资源部《闲置土地处置办法》中对因闲置土地收回国有土地使用权的程序作了一些规定，但由于收回土地的情形十分复杂，笔者结合管理实践经验提出一些自己的看法。
收回国有土地的条件
综合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，收回国有土地的法定条件包括以下5种情形：符合《土地管理法》第五十八条、《城市房地产法》第十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，为公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要使用土地的；符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地；
土地使用者违反《土地管理法》第三十七条第一款、《城市房地产管理法》第二十条闲置土地的；土地使用者违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的；符合《城市房地产管理法》第二十五条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权使用期限届满的。
收回国有土地的审批权限
对因公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要收回土地使用权的，应当由新的建设项目单位向原批准用地的市或县级人民政府土地行政主管部门提出调整用地申请，由市或者县级人民政府决定。
对无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，由拟迁移、解散、撤销、破产的企业或者其上级主管部门向原批准划拨土地的县级以上人民政府土地主管部门提出申请，由市或者县级人民政府决定。
对土地使用权使用期限届满的，或者未按照出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，以及闲置土地的，由市或者县级人民政府土地管理部门提出处理意见，报市或者县级人民政府决定。
收回国有土地的程序收
回国有土地需要经过以下几个方面的程序：拟订收回方案、听证、报批、下达决定书、注销登记、补偿等。
拟订收回方案。土地行政主管部门根据市或县级人民政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产的企业（或其上级主管部门）的申请或者土地管理部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市 或者县级人民政府审批。
下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内（按照《行政复议法》规定，一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。
注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续。
原土地使用权人或者抵押权人对收回国有土地使用权决定提出异议的，不影响收回国有土地使用权行政行为的执行。
补偿。因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。
对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。
采用货币补偿的，其补偿标准由市或者县级人民政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。收回土地使用权涉及地上物处理的，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。
（作者单位：天津市国土资源和房屋管理局）
