经转商的问题 招商经理面试问题

“经转商”是让很多天通苑居民又爱又恨、但又不得不面对的一个话题,因为每当有房产政策,就会牵扯到经济适用房。去年住建委要从5月1日起实施经济适用房管理的新规,导致昌平建委人山人海都要抢着在4月底办理“经转商”,今年12月10日北京市住房平均交易价格上涨,中介又在说是最后的机会。明年?后年?还会有什么政策来折磨我的神经,曾经淡定的我还能继续淡定吗?

转还是不转?转了有啥好处?不转有啥好处?

昨天下午,我直接杀到昌平建委,问了如下问题:

1 问:“经转商”有必要吗?

答:“经转商”完全是个人行为,没人逼你转。

2 问:“经转商”需要什么材料?

答:房产证、夫妻双方身份证(夫妻互转)、户口本、结婚证

3 问:“经转商”需要交纳那些费用?

答:a 土地出让金: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额

b 契税: 计税基准价*平米数*3%、

c 营业税:(计税基准价—2650)*平米数*5.4%

d 印花税: 5元、

e 个人所得税:计税基准价*平米数*1%(如果是家庭唯一住房,此项可免)

4 问:“经转商”需要什么步骤?

答:第一、确定购房者(转入者)有没有购房资格。(只需购房者一人前往,一周时间出结果)

第二网签。(如果购房者有资格,出结果当天即可网签,过户。需要双方到场)

第三 领新房本。

5 问:“经转商”只能转给家人吗?

答:不是,除了不能转给自己,只要这个人有购房资格,就可以转给他。

(也就是说在我们的眼里,是夫妻互转或者转给老人子女,强调点是“转”;但是在建委的眼里,“经转商”的实质就是“买卖”,只要经济适用房满5年,就可以卖,只要购房人有购房资格,就可以买。也就是说:“经转商”就是把你的房子卖给了你的家人)

6追问:经济适用房满5年,但是没转商品房,将来想卖房可以吗?

答:完全可以,经适房只要满5年即可出售。查看北京住建委2010年5月的政策《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。

(也就是说如果现在“经转商”,是家庭内部之间的交易,那么所有费用将由自己全部承担;如果现在没转,将来仍然可以卖,而且到时候这五项费用有可能由买房人负担。因为目前的商品房交易,除了房价本身外,购房者必须额外支出契税、营业税、印花税和个人所得税。所以说,这五项费用中的后四项肯定是由购房者来承担的,但是土地出让金能否也有购房者来出完全看市场,买方市场,不可能出,卖方市场,也许有可能)

7 问:如果我有一套经适房,再买一套商品房,有资格吗?

答:可以。北京市目前的限购政策,每户可以拥有两套住房,经适房也是私人住房,是可以的。

8追问:如果这样的话,我手中的经济适用房会被政府回购吗?

答:基本不会。经适房是个人私人产权,尤其是天通苑,属于经适房中的老房,回购的可能性很低。


然后去了昌平地税二所,问了大家最关心的计税基准价的问题:

1问:计税基准价是要上调吗?为什么上调?天通苑地区上调到多少?

答:肯定上调。从12月10日起上调。为杜绝阴阳合同,堵上税收漏洞,上调后每个地区的计税基准价将向社会保密。在以后的房屋交易中,如果每平米的合同成交价格高于基准价,将按合同价格计税,如果每平米的合同成交价低于基准价,将按基准价计税。

(看见了吧,今年政府没从房地产上收到多少税,收入减少,然后依据2010年全年和2011年前3季度全市存量房交易样本,定的基准价,这段时间可是楼市价格的最高点,以后避税是不能了)

2问:目前天通苑是多少?
经转商的问题 招商经理面试问题
答:12月10日前仍然是3621.

3 追问:不是有个公式,什么楼层等修正系数吗?

答: 这个公式是内部使用,不对外公布。天通苑每套房都有一个计税基准价,通常低于3621,如果你写的数高于你这套房的计税基准价,就按你写的来收缴,如果低,我们会查出基准价,按这个来收取。(你多交钱,他坦然收下,你想少缴,没门,呜呼,这就是被我们人民赋予权力的公职人员)

但是在我软磨硬泡下,该工作人员给我查了一下,说:你按3480来写吧。听见没有,一下子能省2000多。这个数字是按以下公式算出来的:

a. 7层(含7层)以下楼层按下表的修正系数计算

层数修正系数(%)

1层94

2层97

3层100

4层98

5层95

6层94

7层90

最低计税价格:3621×M%(M为表内各楼层对应的数值)


b. 10层(含10层)以下的楼层

最低计税价格:3621×{1-1.5%×(次顶层数-本楼层数)}


c. 11-20楼层

最低计税价格:3621×{1-1%×(次顶层数-本楼层数)}


d. 21层及以上楼层

最低计税价格:3621×{1-8‰×(次顶层数-本楼层数)}

次顶楼层算法:看房本总楼层一栏。比方说写着17(-01),这叫做地上17层,地下1层,总楼层是18层。次顶楼层就是18-1=17。

4 问:契税还能退吗?

答:不能退了。也就是说今年转商比去年多花一个契税(总价的3%)

转还是不转:
我们来举例计算我们的成本,以一套天通苑150平米,18层的13层的房屋(假设当年已缴纳土地出让金10000)为例:

如果转:目前计税基准价:3621*(1-1%*(17-13)=3476.16(就按3477为准)

a 土地出让金:3477*150*10%=5215552155-10000=42155
b 契税:3477*150*3%=15646.5
c营业税:(3477—2650)*150*5.4%=6698.7
d 印花税: 5元
e 个人所得税: 3477*150*1%=5215.5

总费用为:a+b+c+d+e=69720.7
如果这套房是家庭唯一住房,则总费用为:a+b+c+d=64505.2

看到了吧,给我们的房子赎身需上交6万多块,谁家的钱也不是水漂过来的呀,这么贵呀!!!

如果现在没转,但是将来会卖,比如按每平米1.2万的价格出售,那么总房价=150*1.2万=180万,到时候去建委过户时,仅土地出让金这一项就得180万*10%=18万减去当年交过的1万,还有17万。那么这17万谁交?买方会交吗?我认为不会,除非他是冤大头。

如果这辈子就住苑了,那就好了,任尔东西南北风,我自岿然不动!

所以我个人认为:转还是不转,完全看每个家庭对自己未来的规划。如果这辈子就住这里,没必要转,我认为还不至于到了“官逼民反”那一步;如果想转,明天赶紧去建委做资格审核,现在还算是个机会;如果现在没转,将来又想卖房,土地出让金肯定是个麻烦事。

转或者不转,各家根据各家实际情况考虑吧。

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想想吧,北京人坐地等房价升高发财。

本身自己赚钱还是十分困难的。

现在经转商实质是看市场房价和物价局的价格的差。

而且必须过5年才行。

北京经适房可以转商,以2008年4月15日为界限,之前签订购房合同的,在取得房产证或契税完税证明满5年,上交交易价格10%的土地出让金后可以转商;之后签订的,满5年后同地段普通商品房指导价与购房价之差的70%上交土地收益金后,可以转商

  

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