物权法方面案例分析(2) 物权法案例分析

案例：张某与王某是好朋友，王某买了一套商品房，在办理房产证期间因紧急公务出国，于是委托张某全权代为办理房权证。张某利欲熏心将王某的房屋登记在自己的名下，并以极高的价格将房屋转让给李某。李某因信赖张某所提出的房屋权属证明，而与张某订立了房屋买卖合同。张某与李某的该项房屋交易有效吗？如果有效，王某的利益该怎样维护？
解析：物权是绝对权。绝对权也称对世权，是指以不特定的任何人为义务主体的民事权利。物权的设立与变动（变更、移让、消灭）将发生排他性效力，会涉及第三人的利益，因而法律规定应将物权创设和变动的事实以一种公开的方式表现出来并具备公信力，使人知晓该标的物上设定有物权，以保障交易秩序。这就是公示、公信原则。
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。公示制度是物权变动所特有的制度，因为物权具有排他性，优先的效力。公示制度的建立可以维护交易的安全和秩序。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，即使按照公示的方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于依赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力，公示与公信是密切联系在一起的。

《物权法》规定，不动产、特殊动产的公示方式为登记，动产的公示方式为交付。
本[案中的房屋交易属于不动产交易，不动产的公示方式为登记。张某将王某的房屋登记在自己的名下，并将该房屋转让给李某，李某因信赖张某所提出的房屋权属证明，而与张某订立了房屋买卖合同，并办理了房屋过户登记手续，尽管张某不是真正的权利人，但法律上仍然承认该项交易所导致的所有权转移的效果，张某与李某的该项房屋交易是有效的。这就是利用公示、公信原则来保护无过错的第三人的利益并维护交易安全。如果此情况下确认该交易无效，则表明登记不具有公信力，这种结果会导致任何人与他人进行交易时，难以相信通过登记所表现出来的权利，交易的安全也难以保证，不利于正常的交易秩序。王某若要维护自己的利益，可以收集自己是房屋真正的权利人的证据，如购房合同、向房屋开发商付款的证明等，并可以起诉张某返还卖房所得及赔偿损失等。如果能够证明登记机构有错误，还可以向登记机关请求承担赔偿责任。

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