开面馆的选址问题 面馆选址策略

做过这一行的都知道,餐饮的第一要素,就是选址,地址的好坏很大程度上决定了生意的成败。餐饮的选址,不同于普通行业,限制太多。一方面是政策的限制,另一方面,来自于房东及住户。由于传统的餐饮行业一直属于油气高排行业,加上进餐的国情,食客们喜欢高声喧哗,影响周边住户的生活,因此,对餐饮行业的政策性限制,一直非常严格。
  关于油烟的排放问题,现在仍然存在一个结构性的困难,那就是我国现行的房屋建筑中,即使以商住名义开发的房产,也有相当一部分并不设计烟道,这是一个致命的困难,另外许多城市出台了餐饮行业的放行标准,其中征求住户意见也成了一道难题。
  因此选址从一开始就比较受限制。假设这些限制得到了解决,那么剩下的就是如何选择合适的经营点了,这方面的资料,从西式快餐方面流传出来的最多,无非是以下几个要点:各个时间段的人流量,周边交通点,周边居住状况,商业状况,这些是比较大的一个范畴。
  确定人流量的方法,通常采用人工记录,通过各个时间段的通行人数,比较容易确定该地段的人流特点,比如上下班时段,就餐时段,以及中间时段,纯粹的人数统计并不能作为参考依据,这只是其中一个很小的因素。应结合其它要素全盘考虑。比如其个经营点,上班时段7:30-8:20之间,沿街南行向人数为855人,北行方向人数为1300人,流动超过了二千,那么是否就能认定该点适合经营?
  不一定。假设附近若干距离以内有十七栋住宅楼,楼龄为十年左右,根据十年前的房价情况,以及目前附近楼盘的成交价格,可以对潜在消费者作一个大致的描述,另外,附近同样距离以内,有商业建筑四栋,可容纳单位从业人员若干,其实了解该区域潜在消费对象最简单的办法,就是寻找中介,可以通过其了解房屋的租售情况,以及大部分业主所处的经济层级。
  普通面馆倒没有必要弄得如此复杂。最简单的办法,一个是数人,但必须观察,比如附近有某大型公交站,那么进入公交站的人数,大概是多少,这也是一个因素,步行与开车这二种类型消费有所不同。
  弄清楚消费潜在人群及大概数量,并知晓租住的流动人口情况之后,可以大致判断开店的基础是否存在。大的范畴了解清楚,然后涉及到细节问题,人流线,一般是指人员流动的方向问题,比如某街道的二侧,哪一边的人流更大,流动方向是否清晰。流动方向过度清晰时,就要特别留意流动的时间段问题,比如上下班,如果上班的人员大部分向东流,那么处于东面上方的店面,有可能有一定优势,当所居住人口以常住人口为主时,处于东面下方的店面,在下班时段虽然在顶头位置,仍然有可能生意难做,因为常住人口与流动人口的餐饮消费习惯是有所区别的,在外就餐人群当中,租住流动人口往往更占比例。
  人流线可以确定上风与下风位置。另外有一种说法,就是点,节点,一般生意人都知道金角银边草肚皮,意指街角位置最佳,因为占尽了二条人流线,靠边的位置较佳,因为接近角,中间段位置比较差,因为上下二侧都存在被拦截的可能。
  这只是一般的说法,并不绝对。
  事实上最佳的节点位置,是公共交通点,比如公交车站,单位班车接送点,幼儿接送点等等,在这样的地点,人群会有一个停留,而停留聚集下来的人群,往往是餐饮小店最需要看重的,因此,处于公交站点附近的店面,往往最有投资价值,也有更大的成功机会。
  还有一个概念,叫漫步线(内部说法),当一条街道上分布有较多的餐饮店时,这个概念就相对重要了,漫步线是指消费者从最初的第一个同业店面开始,所能承受的最长寻找距离。假如一条街南北向有三百米长,当消费者站在南边第一个店时,他就处于可选择状态,那么,他所能承受的最长寻找距离,可能是五十米,也可能是一百米,甚至三百米。普通的面馆,如果处于同一水平的状态,那么漫步线不会超过五十米。
  这一概念的意思,就是尽量将店面向同行靠近,这一点非常重要。二同行靠近经营,得到的结果通过比害怕竞争远远相对要好得多,这一点是许多初从业人员所难以理解的,当同行距离更近的时候,人流会更集中,这个时候选择的问题就体现到了经营方面,这是一个可以人为控制的因素,完全取决于个人的能力了。
  另外有一种选址,就是处于生意空白区域时,如何应对。有很多人因为不堪高租金的压力,将目光投向新建楼盘,这种投资思路极具风险,可以说绝大部分都会被时间拖垮,如果资金充裕,并且看好新社区的未来,那么守上几年有可能赢得回报,但是这并不是常规的生意手段,属于长线行为,风险很大。
  回归话题,其实选址并非很难的事--,弄清住着什么人,人群的走向,把握好公共聚集点,尽量向同行靠近,一般来说,不会有太大的问题,只是当你这样去看的时候,已经没有可用的铺面了,现实经营就是如此,好店面即使不用你去分析,大家基本上也能感觉得到,尤其在生意人眼里,已经不需要什么统计分析了,一眼就能到位。
  在老的社区经营面馆,接转让,是唯一的出路,接的时候,可以套用一下分析一下,并非难事。

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