爱华网论开发商违约形式及应对措施
二O一一年十月
前言
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，购买适合自己家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。然而，目前，我国的不动产立法仍不甚完善，市场机制仍需健全，商品房交易行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，利用商品房买卖合同欺诈买受人的现象时有发生，而诸多购房者对我国商品房买卖的相关法律缺乏基本的了解，以至于商品房买受人对如何保护自己的合法权益及在合法权益受到侵害时如何自我维权感到茫然无措。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷曾被列为十大投诉热点之一，成为社会关注的焦点。商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的合法利益得到最大保护和实现，而开发商的违约行为可能使买房者的利益得不到实现，还可能严重侵犯买房者的权益，因此，研究商品房买卖合同中的违约行为及其救济方法，对于保护购房者有着重要意义。为此笔者将就开发商违约的常见形式，开发商频频违约的原因，购房者如何预防、避免开发商违约以及在开发商违约后如何采取有力的措施维护自己的权益进行归纳和总结，以期对广大读者有一定帮助。
关键词：商品房、买卖合同、违约责任、预防、救济
一、开发商违约的概念及成因
（一）开发商违约的概念
违约责任是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定产生的民事责任。违约责任不完全等同于因合同产生的民事责任。合同义务是当事人为实现合同目的，经协商一致确定的应当履行的特定的法律行为。违反合同义务，指当事人违反自己的允诺，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定。
商品房买卖合同的违约责任具有以下特点:第一，该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:一是该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言；二是该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提。第二，该违约责任具有相对性。商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人不负违约责任。第三，该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。违约责任,主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。第四，该违约责任的可约定性。根据我国《合同法》中的合同自愿原则,商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等,但这并不否定违约责任的强制性,因为这种约定应限制在法律许可的范围内。
违约行为的表现形式包括预期违约和实际违约。其中实际违约包括：不履行、迟延履行、不适当履行和其他不完全履行的行为。违约责任的承担方式主要有：继续履行、支付违约金、赔偿损失、支付定金和其他补救措施。(在此赘述是为了使不特别了解法律规定的购房者有简单的认识，方便全文的阅读。）
（二）开发商违约的成因
虽然我们是生活在没有诚信机制的社会，但也人人都知道违约是不光彩的事，所以利益的
1.开发商违约成本低
违约成本过低，导致开发商在违约过程中没有太多的顾虑。调查表明，遭遇侵权后，购房者首选的求助对象是消费者协会。消协作为民间团体，只有调节功能，没有强制的权利，在调节时很难要求开发商作出很大的让步。
现行的《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《建筑工程质量管理条例》、《建设工程质量检测管理办法》当中，关于开发商的房屋质量问题，仅仅规定了民事赔偿和行政处罚措施，而且赔偿和处罚的标准过低。应当从立法上加大开发商的责任，包括加重开发商的举证责任、加重开发商的事先处罚责任、建立明确的刑事惩罚制度，并追究相关人员的刑事责任等。
2.众多购房者没有因开发商违约而进入诉讼程序
购房者的大部分不愿因为不严重的问题起诉开发商，认为会消耗精力；另一方面，目前的诉讼现状也挫伤了购房者的诉讼积极性。许多案件法院没有及时审结，即使审结判决结果也不容易执行。
3.我国对开发商违约的处罚力度不够
对于开发商，其每一项违约都对购房者造成侵害。购房者没有共同起诉开发商，使开发商因为违约而应付出的赔偿大大减少，我国对开发商的违约行为没有具体的处罚标准，仅有的处罚力度也是远远不够的。
4.开发商受到高额利润的驱使
由于在实际交房时，房价已经上涨，甚至远远高于预售时的价格，房产商不惜恶意违约来追求高额利润。
5.开发商以不可抗力为由免责
现实中，开发商在逾期交房时经常以施工期间有中雨以上的降水、六级以上大风、停水停电、高考、政府行为等为不可抗力主张免责。实际上，这些是不能全部作为免责事由的。因为刮风下雨可能是在晚上不影响施工的时候，工地距离高考的考场很远没有停工等等，开发商应当承担相应的举证责任证明其所述为事实并不能作为免责事由，并且法官应当按照客观情况综合考量折算顺延工期，不能任由开发商以此作为免责事由。
二、开发商违约的形式
（一）逾期交付房屋
这是目前存在的最普遍问题。很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋，并且没有任何免责事由，但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张，这实际是对开发商违约行为的一种纵容。
首先，解释逾期交付房屋之前要解决什么是商品房交付的问题，《商品房买卖合同解释》出台后，其法律概念得到明确：对房屋的转移占有，视为交付使用，也就是“交钥匙”即为交付使用。商品房交付所产生的法律后果是房屋毁损、灭失的风险转移以及交付时间的确定，特别是交付时间的确定将导致开发商是否逾期交房得到确定，同时导致在出现房屋质量问题时的处理方式只能是要求修复，而无法改变接收房屋的事实。当然，开发商交付使用的必须是竣工验收合格后的房屋，否则即使其向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律规定，也不能视为交付使用。明确商品房交付的法律概念后，购房者日后在接收钥匙要特别谨慎，应当在将房屋实际状况查验清楚后方可接收开发商的钥匙，方可在收房单或钥匙接收单上签字。
其次，逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋。逾期交房的责任问题，其关键是看开发商是否存在免责事由，无免责事由则承担违约责任，反之不承担责任。免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通俗说就是战争、天灾、人祸，常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季，或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责，购房者因对不可抗力法律概念的不了解，而放弃追究开发商的违约责任。事实上，施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的，不是不可抗力；交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分，不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由，开发商在约定的期限内还应履行告知义务，否则不能免责。如果开发商不存在免责事由，就应当承担逾期交房的责任，包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除商品房买卖合同。
（二）开发商一房二卖
开发商一房二卖是指开发商先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给购房者造成了严重的损害的违约行为。
根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形：
1、两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。
2、两个买受人都没有取得房屋所有权证。
一房二卖所涉及合同的效力问题：
1、先、后两个买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同均为有效或为可撤销。
根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产 开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。但由于房地产开发商在后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、先、后两个买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同；签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。
在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。
3、先、后两个买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
4、在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认定为有效。
5、如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。
依据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定，即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用，善意买受人仍可主张第三人的合同无效。
（三）开发商交付的房屋质量存在问题
开发商建筑的房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重质量问题。一般质量问题包括：裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等；严重质量问题包括竣工验收不合格。《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。综合验收合格与规划验收合格包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。
常见的房屋质量问题有如下几种：
1、楼梯不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼梯倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝。产生的原因有材料强度不够；结构、墙体受力不均；抗拉、抗挤压强度不足；墙体不均匀沉降；建筑材料质次；砌筑后干燥不充分等。
3、渗漏。由于防水工艺不完善，防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏；厨房、卫生间向外的水平渗漏以及向楼下的垂直渗漏。垂直渗漏多见于各种管线和楼板接合处，在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏会严重影响使用人的正常生活。
4、楼体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块，层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落，有时在没有形成空鼓的情况下，由于外墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间，户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
6、门窗密闭性差，变形。有的门窗自安装上开始，有的是在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线，挡风遮雨的效果；有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。
7、水、电、暖气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（座）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置，有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
8、公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等。
（四）开发商交付的精装房存在质量问题或与样板间不同
购房者购买精装修房，通常价格要比清水房多付房款，但在房屋交付后却发现交付的精装房与开发商展示的样板房有很大的差距。一般购房者因缺乏专业知识，无法判断其潜在的质量缺陷，比如设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房[2002]190号）的规定，精装房屋是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部完成的房屋。精装修房可以为消费者节省大量的时间，减少精力的消耗，同时国家也提倡开发商向消费者提供装修房。但现实中购房者往往缺乏选购精装修房的法律常识，或在遇到实际的装修与当时的样板间不同时没有更好的维权。
《商品住宅装修一次到位实施细则》第171条明文规定：“确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。”从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。开发商交付给购房者的装修，不应低于样板间的质量水平。开发商在广告宣传中往往有“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述，所以选购精装修预售商品房的购房者一定要与开发商明确约定该商品房的装修标准，在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向，达不到标准的违约责任等。
（五）开发商未按期办理产权过户
案例：郑某于2006年8月购买了天津市一处商品房，房屋价款82万元，合同约定：在办理入住之日起，开发商在90内协助郑某办理并取得产权证。郑某于2007年4月入住，但直到2008年7月，郑某也没有取得房屋产权证。郑某后来得知，不能办理产权证的原因是由于开发商没有在房产部门办理初始登记造成的。郑某认为开发商违约，于是状告开发商，要求开发商支付违约金6万余元，并立即为郑某办理产权证。庭审中，开发商承认由于办理产权登记的资料不齐，房管部门不给办理初始登记，才造成业主办理不了产权证，但开发商以商品房买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约金来推卸责任，不同意支付违约金。并称，产权证没能办理下来并不影响郑某居住，郑某不存在损失。法院最终判决开发商支付郑某违约金6万余元，并协助郑某办理产权证。
笔者认为开发商向产权部门提供必要的资料和证明文件，办理商品房初始登记既是法律规定的义务，也是合同约定的义务。郑某在入住之后一年多的时间里没有取得产权证是由于开发商没有向房产部门提供完整的资料，没有完成初始登记造成的，因此，开发商应承担违约责任。虽然，本案中郑某与开发商在合同中没有约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，法院判决开发商按郑某已付房款82万元并按银行逾期贷款利息标准向郑某支付逾期一年的违约金。
需要提醒购房者注意，房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念。但在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，否则，即使入住房屋也并不等于取得了房屋的所有权。只有开发商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得房产所有权。因此，在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主，给业主办理入住手续之外，还包括办理完交纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续，完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务。这也是本案判决开发商应赔偿违约金的法律依据。开发商将房屋交付给购房者，购房者已实现对房屋的占有，购房者请求开发商转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
（六）变更规划设计
具体来说开发商变更小区规划设计的行为有：
1、开发商不按批准用途开发房地产。
2、未经业主同意，擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途，破坏规划设计要求，致使原业主生活方便、或采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。
3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少。
4、开发商违反规划设计变更告知义务。
开发商要变更规划、设计，不仅应征得规划部门批准、设计单位同意，如商品房已经预售的，还应征得购房者的同意。未征得规划部门批准、设计单位同意而擅自变更规划、设计的，开发商应当承担相应的行政责任；未征得购房者的同意而擅自变更规划、设计的，开发商应当承担相应的民事责任。同时值得注意的是：开发商对行政主管部门所承担的行政责任和对购房者所承担的民事责任是两种性质完全不同的责任，不能互相代替，规划、设计变更经规划部门批准、设计单位同意，只是表明开发商的变更方案符合规划、设计要求，并不意味着符合合同的约定。因此，只经规划部门批准、设计单位同意而未经购房者同意就变更规划、设计的，开发商不能就此免除民事责任；相反，只有购房者同意而没有报经规划部门批准、设计单位同意而变更规划设计的，也不能免除开发商的行政责任。
（七）逾期办理产权证
（八）开发商新型隐性违约
1、物业硬件环境承诺仅作为广告噱头而未纳入预售合同条款内容；
2、物业软件配套服务标准欠缺可操作性而沦为空头支票；
3、概念化物业环境设施标准试图偷工减料蒙混过关。
三、应对开发商违约的具体措施
（一）做好预防工作，防止开发商违约
购房者购买商品房之前
1、选择实力强、信誉好、资质高的开发商；
2、对开发商的售楼宣传册或宣传单、沙盘、广告等中的内容向售楼人员询问，可以将售楼人员的介绍和承诺录音；
3、保留开发商的宣传册或宣传单，宣传海报、沙盘等采取拍照的方式保存；
4、在签订正式的《商品房买卖合同》前可以要求与开发商签订《认购书》；
购房者在签订购房《认购书》时应注意以下事项，防止纠纷产生：1）审查开发商所提供的认购书中是否有不利于自己的条款，在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。要求开发商提供或复印《认购书》作为预订协议附件，以免将来正式签约时就预售合同文本内容产生不必要的纷争，也有助于防止开发商以预售合同内容不能达成一致为由将已升值房屋另外出售他人，出现“一房二卖”的情况。2）注意认购书中对定金的处理规定，购房者与开发商在认购书中可以明确约定：“双方在签订合同的过程中，如果就有关合同条款协商不成，最终导致合同无法签订的，开发商则应返还定金”。《中华人民共和国合同法》第一一五条对此也做了规定。
（二）签订《商品房买卖合同》时
1、购房者审查开发商是否五证俱全，要求开发商出示《商品房预售许可证》；
2、《商品房买卖合同》一般为开发商提供的格式条款的合同，一般包括以下内容：1）开发商与购房者的基本信息；2）商品房的项目名称及土地状况；3）商品房销售依据；4）商品房的基本情况；5）价款；6）付款方式及期限；7）面积确认及面积差异处理；8）交房期限及交付条件；9）交房手续的办理；10）逾期交房的违约责任；11）逾期付款的违约责任；12）开发商关于房屋产权状况的承诺；13）办理合同备案；14）办理产权登记；15）办理预告登记；16）规划、设计变更的约定；17）商品房质量、装饰、设备标准的约定；18）基础设施、公共配套设施的约定；19）保修责任；20）发生争议解决办法；21）合同签订日期、地点。
在此需要注意的是，开发商提供的格式条款不仅要有对开发商责任的约定，还要具体明确在其违约时的违约责任；对需要补充的内容购房者一定要坚持开发商在《商品房买卖合同》中补充条款；在合同后要附前面与文字形式约定的规划设计等的图纸。
（三）接收交付房屋时
开发商在商品房交付时应当出具的文件包括：1、房屋《住宅质量保证书》；2、《住宅使用说明书》；3、《竣工验收备案表》；4、面积实测表；5、管线分布竣工图（水、电、结构）。其中《竣工验收备案表》是最应该注意的，按规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，该楼盘都不能入住。所以，查看以上文件资料应作为购房者收房的第一步，若开发商不出具上述文件原件，购房者可以拒绝收房并要求开发商承担相应的责任。
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，确认无误后再签署收房文件。如果开发商非要签字后才给购房者钥匙，购房者可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。
需要验收的内容：1）检测房屋的面积、高度；2）检验房屋质量，包括房屋本身质量、景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定；3）安装管道、管件、门窗质量；4）水表、电表底数；5）合同中标注的设施、设备是否有遗漏、品牌、数量是否相符。
（二）遭遇开发商违约的应对方案
1.迟延交付房屋
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“开发商迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，购房者可以请求解除合同，并要求开发商承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但另有约定的除外。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
故购房者可以先催告开发商交付房屋，若到期仍不能交付，则可以解除合同并要求开发商承担违约责任或赔偿购房者相应的损失。
2.开发商一房二卖
1、对于有效合同的当事人
任何一个购房者都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他购房者承担相应的违约责任。具体而言，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定：“未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
2、对于可撤销合同的当事人
根据《合同法》的规定，具有撤销权的购房者在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、对于无效合同的当事人
无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3.质量问题
对于一般质量问题，购房者可以拒绝接受，由开发商承担维修、更换、重做与赔偿损失的责任；交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，开发商应当承担保修责任；开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，购房者可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担；对于存在房屋交付前未经验收或经验收不合格的，购房者可以拒绝接受房屋，并请求解除合同；房屋交付后质量经核验确属不合格的，购房者可以主张相同权利。
4.精装房
1、在签订合同时，明确约定房屋的装修标准，具体的材料、品牌等。
2、在验收时请专业人员，及时维权。
3、根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，装修工程保修期为2年，但不包括屋内设备保修。屋内设备只能按《产品质量法》来保护，按此规定，设备的保修由生产商承担，保修期从出售之日起计算，所以在购房者验收房屋时很可能超过了保修期。为此购房者应在于开发商签订合同时，明确约定自房屋入住时起计算保修期。
5.开发商改变规划、设计
《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
开发商改变小区规划，是否必然承担违约责任并不是必然的，关键要看开发商与购房者签订的合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得变更，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自变更规划应承担违约责任。在现实中，很多的购房合同对房屋质量、房屋面积、建筑设计、房屋交付、价款支付、申办房产证等内容有约定，但没有条款对规划内容进行约定，而作为合同附件的大多是房屋建筑设计及平面图、建筑结构、装修及设备标准、房屋物业管理及使用公约，却没有小区的规划设计图，这样一来，一旦开发商违反售楼时的“口头约定”，变更规划设计，购房者即使将其诉至法院，也会因提交不出其他证据，而得不到法院支持。因此，购房者在购房时应防患于未然，在合同中明确约定规划设计不得变更。如果开发商提供的是格式合同，应在格式合同的补充条款中对此予以约定，并要求开发商将小区规划设计图资料等附于合同后作为附件。如此才能真正维护自己的合法权益。
