爱华网一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。
从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
二、什么是HOPSCA？1．HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
2．HOPSCA的两种表现形式A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；
B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。
3．HOPSCA的特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。
高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
空间连续性1、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；
2、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；
3、空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。
内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。
巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。
巨大的升值潜力一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
三、HOPSCA地产模式出现的必然性长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。
可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。
四、HOPSCA与城市发展息息相关1．现代城市发展特点中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。
其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：
a)城市功能多样化城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。
b)城市形象特色化长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。
c)城市环境生态化未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。
d)城市资源集约化城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。
e)城市空间多中心化发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃。
f)城市生活社区化中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。
2．HOPSCA与现代城市发展中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。
首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。
其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。
五、HOPSCA地产模式的价值体现1．HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。
2．HOPSCA代表了一种全新的生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。
案例：
郑州HOPSCA时代来临1．郑州城市发展进程郑州房地产的发展模式开始从单一的住宅、商业开发，向住宅、商业、休闲综合开发的模式转变。这是郑州房地产发展的一个进步。
2．HOPSCA形成的必需条件不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：第一，它必须位于城市中心区，市中心核心地段、城市各种资源决定了它天生的优越，商业的繁华及至上的生活；第二，她必须拥有大规模建筑体量，只有大规模建筑体量才可以完美演绎她丰富的业态，缤纷万象的生活！也就是说，只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台。
3．HOPSCA魅力街区呈现郑州大地在郑州市的中心区，紫荆山沿路土地资源日渐紧张，可供开发的大规模地块非常稀缺，由河南中信中原开发的方圆创世项目规划于紫荆山路与陇海路交汇处，在土地稀缺的今天，在郑州市中心建设大盘亦显得格外珍贵。
项目规划用地面积163.75亩，建筑面积近37万㎡，由一栋21层星级酒店、一栋25层5A级高尚写字楼、一座4层商业裙楼、600米商业风情街、生态园林、40000㎡购物广场、4000㎡双会所、16栋小高层、高层组合而成。
高尚住宅生活标准：新古典主义，品位生活住宅由16栋小高层、高层组成，整体采用简约新古典主义风格，中轴突出，每栋住宅都朝南向布局，入口及中轴建筑拔高，形成主体楼盘的向心趋势，强化社区的中心感，塑造强烈的都市空间性格，同时使您可以享受中心绿地景观；沿街建筑采用西高东低，形成大波浪连续的街道界面，强化恢宏大度的空间气势，临街商业采用内廊形式，打造高贵品质。
高档酒店，国际商务交流平台酒店将采用新古典风格建设，外立面典雅，现代。运用国际标准完美打造，内部设施先进，环境温馨，仿佛在繁华闹市中另开一处绿洲，成为商务、度假的理想之地。
5A级高档写字楼，现代办公新空间写字楼按照5A级写字楼标准进行设计建设，共25层。写字楼满足现代化办公的需要，无论从硬件设施，还是周边环境都在郑州位列前茅。办公空间可自由组合，单层可以分割成面积各异的办公区域，也可以根据客户需求设计豪华董事长套房，满足不同规模公司需要，为成功企业量身定做，内部设施与现代的各种商务活动相配套，与大型卖场有机结合，一起成为该区域地标性建筑。
园林设计：出则繁华、入则宁静园林和建筑的新古典主义风格相统一，将浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合组织景观空间，展现一种华贵典雅、时尚现代的新都市空间——“出则繁华、入则宁静”的新都市住宅区。园林以小空间里演绎大环境、在大环境里构筑小浪漫，运用平面构成的原理，以曲线和直线的不同组合，在不同的组团内运用亭、廊、木栈道、木平台等造景素材营造各种休憩、观景、娱乐的小空间，丰富园区的整体气氛。
购物广场规划特点：区域商业中心，商业风情街共四层的商业裙楼将丰富您的日常生活。一层到三层将引进全国乃至世界性的大型商家，生活所需应有尽有；第四层为泛会所，建成后，室内泳池、各种康体设施将满足您的休闲、娱乐需求！
此外项目600米商业风情街，为您带来流光溢彩的时尚生活新体验。时装店、精品店、唱片区、茶艺馆……为您全情开放。闲暇时到茶艺厅喝茶对弈，或是到书屋里看看书，尽享精致人生。
会所配备标准：商务、健身双会所，生意生活两全其美双会所配套专为懂得享受生活、品味细节的您而设。健身室、瑜珈室、台球室……动感无处不在。在这里，您可以感受得到方圆创世对您的浓浓关怀和体贴之情，丰富的休闲设施让您身心放松，感受健康自在的生活。
方圆创世项目在市中心中轴线地带，拥有超大规模的建筑体量，当之无愧是紫荆山路第一大盘，更成为这条城市中轴的核心，影响整个中心区的发展。
方圆创世项目距离火车站仅2公里，距飞机场高速入口仅3公里；周围多达十余条公交路线，市内交通网路发达，对外交通非常便利。德化步行商业街、火车站商业购物区等都邻近于此，周围学校、医院齐备。
方圆创世汇集了中心区交通、商业、教育、医疗等资源，结合自身的多种业态，转换成更强大的城市资源能量，形成中心区庞大的资源聚合磁场。
在中心区拥有37万m2超大建筑规模，将六种业态资源整合在一起，方圆创世不仅让紫荆山路拥有了地标，更影响了中心区的商业、商务、居住的发展。然而这座中央城邦不仅单纯地拥有了HOPSCA的模式，更把HOPSCA“融汇、交流、影响”精神融入其中，引领郑州城市建设的进步！
世界上成功展示“豪布斯卡”复合地产的著名城市有法国巴黎、美国纽约以及日本东京：
巴黎：巴黎西北部的拉德方斯，是欧洲著名的以豪布斯卡规划的城市新区。这里高楼林立，聚集着许多著名公司的总部，是现代巴黎的象征。拉德芳斯依照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，并建造有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、大规模的居住面积、优良的绿化环境以及快速的交通捷运系统使得拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领着巴黎最新经济的发展。
纽约：素有“纽约市的心脏”之称的曼哈顿同样是以豪布斯卡地产模式发展的世界级CBD城区。曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、拥有美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆等等。这种现代化商业服务集聚区的集约规划与它所形成的巨大经济效应，不仅让曼哈顿成为世界之都，更使它成为谱写豪布斯卡城市传奇的又一卓越典范。
东京：东京的六本木是近几年才诞生的以豪布斯卡规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多走在时代尖端的人们竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。
绿洲雅宾利花园
随着“十一五”规划对上海现代服务业聚集区的战略部署，中心城区正以特色集聚区的黄金地逐一启动。作为距离人民广场仅2000米的中兴城旧区改造板块，依托西藏路现代商务区、不夜城交通商务区以及苏州河集聚带三大功能优势，全新引进国际顶级的地产开发模式豪布斯卡，打造市中心首个豪布斯卡（HOPSCA）国际复合街区——绿洲雅宾利花园。目前，该项目已被确定为区政府“一号工程”、“2006年市中心超级地产专案”和“2006年上海市中心最值得期待的楼盘”等多项殊荣称号。
绿洲雅宾利花园东起宝通路、南至中兴路，西邻西藏北路，北到天通庵路，占地面积309亩，总建筑面积逾48万平方米，是上海置业倾巨资打造的精品项目。
此案立项之初，便确定以国外先进的复合地产模式豪布斯卡为其规划理念。项目包括一个主体结构220米的5A写字楼、五星级酒店、4万平方米城市公园绿地、16万平方米立体商业、3大特色会所以及33万平方米的公寓，这六种业态形成一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体，而HOPSCA也正是这六大业态英文单词HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT首字母的概括缩写。HOPSCA豪布斯卡最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于少数几个世界超级城市。通常这种复合地产模式得以成功实现，均有着严格的选址要求：一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的绿化作为景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。豪布斯卡由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。是由传统的“纯居住生活区”向“高级酒店－甲级写字楼－生态公园－商业－休闲－公寓”的综合规划模式的演变，她既摆脱了传统的商业方式和业种业态单一经营的桎梏，体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，同时她又是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代城市服务功能的新高地、新载体。
中国上海——绿洲雅宾利花园书写豪布斯卡壮阔时代。
上海，作为一颗璀璨的东方明珠，更应该是引领国际脚步的弄潮儿。上海置业顺应国际都市发展轨迹，积极呼应政府思路，巨资打造让国际瞩目的城市中央“HOPSCA豪布斯卡”新名片。绿洲雅宾利花园将以220米超高层摩天地标为核心，以高级酒店、甲级写字楼、复合商业、休闲会所、生态公园为配套，以四条轨道交通：M8线、M4线、M3线、M1线以及南北高架、内环高架为紧邻人民广场核心区域的交通枢纽，通过集中布局体现集约化，通过开放、开阔体现人性化和生态化，通过建筑群落和生态绿地体现景观化，通过核心区域的商务功能体现现代化和国际化，建成配套服务人民广场中央CBD的HOPSCA豪布斯卡国际复合街区。届时，她对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
