爱华网来稿及批评稿件请寄本人邮箱wangzipeng007@vip.sina.com开发商的角度学者的高度(原题：性冲动与房地产)王子鹏从人口增长、波动以及年龄结构来研究房地产需求结构、就业压力乃至经济发展的模式变化，乍看似有点剑走偏锋，实际却是一种更加成熟更加专业更加深入的表现。由于另辟蹊径，角度独特，其研究结果也往往出人意料，别有洞天。
万通董事长冯仑在给本报社员工做讲座的时候，提出了一个有趣的命题：“适婚女青年推动房价上涨”。一向幽默的冯仑讲了一个“笑话”，说上海的女青年把男人分成四类，一是有房有车无房贷；二是有房有车有房贷；三是无房无车无房贷，但是马上就能有房有车有房贷，属于现金储备充足的一种；四是无房无车无房贷，很长一段时间也不会有房有车有房贷。对第一类男人，可以马上谈婚论嫁，二、三类可以考察后谈婚论嫁，第四类免谈。对于那些到了性冲动年龄的男青年来说，买房或者具备买房能力就成了搞对象的前提。因此，其结论是，适婚女青年制造了大量市场需求，推动了房价上涨。
这一结论看似有点无厘头，但实际想想还真有些道理。君不见，那些大骂买不起房而又急于买房，刚买了房又自称“房奴”的，大多都是被婚姻逼迫的大学毕业不久的男青年。实际上，婚育时期确实是中国人对新房需求最为强烈的时刻。过去农村的弟兄几个“分家”也是从结婚开始，娶了媳妇就搬出去一个，当然搬出去的前提是要有房子。所以，过去农村的老人家辛苦一辈子，最大的事就是给儿子盖房子。结婚的人叫“新人”，当然住的也得是“新房”。虽然说时代已经进步了，但这种结婚住“新房”的传统观念并没有“与时俱进”。尤其是在男女比例严重失调，而且“分配”严重“不公”的情况下，适婚女青年也是一种稀缺资源，价码自然像房价一样上涨。特别是在城市生活成本增加、压力增大的情况下，稀缺的女青年们选择“嫁个有钱人”也是对未来的一种保障。那些被婚姻逼迫的男同胞们，有父母资助了首付的有幸成为房奴，没父母资助的连做“房奴”的资格也没有。有意思的是，没有人检讨自己的需要是否合理，而是异口同声骂房价和开发商，连那些说房价降不下来的文人学者一块骂，这也是中国房地产的一大奇观。
如果说冯仑的说法多少有点调侃的味道，那么一向严谨的徐滇庆教授的研究结论就绝不是随便说说了。巧合的是，徐教授同样选择了在给我报社员工讲座的时候，发布了他有关人口结构对社会经济影响的一项尚未公开的研究成果。
徐滇庆教授对中国的人口数据进行了仔细的梳理，结果发现中国的人口扰动远远大于欧美各国，从1958年以后，中国人口大起大落，极不规范。在1958年到1961年期间，各年出生的人口数字持续下降，反映了大饥荒所造成的负面影响。但是，1961年以后，在错误的人口政策之下，中国新增人口数字猛烈增加。（学校放假，大家没有别的娱乐活动，造人运动开始，呵呵）从1963~1974年，人口出生率一直保持在高水平上，每年新增人口高于2000万。1970年代后期推行计划生育以后，抑制了人口高速上升的势头。人口出生率开始下降。在1980年以后，一胎化政策比以前更为严厉，但是新增人口出现明显反弹，在1987年达到第二个生育高峰。从第一个高峰到第二个高峰，两者相距24年，刚好反映出平均育龄是24岁。这种人口基数造成的压力，实在是无可奈何的事。正如丢块石头下河，水面上出现第一波之后必然会有第二波。由于非正常因素引起了新生人口大落大起的第一波之后也必然出现后续的第二波和第三波。伴随着人口波动的波峰浪谷相应地出现了就业高峰，其中第二次生育高峰带来的逐年递增的就业压力一直要持续到2011年才能逐步缓解。因此，在城市和农村就可能出现大量剩余劳动力的情 况下，所有的宏观经济政策都必须加以调整，其中包括暂缓产业升级、增加就业而不是提高最低工资、暂缓引进劳动力节约型技术等等，这叫“小道理服从大道理”。尤其是在城市中，不能让城市失业青年拖得太久，不能聚集成群，否则有转化为社会“癌细胞”的危险，可能会最终产生巴黎骚乱那样严重的后果。
这种担心是有根据的，在中国社会历史悠久的“暴民传统”和当前的社会矛盾情况来看，一旦发生类似的骚乱，恐怕就不是烧汽车砸玻璃那么简单了。徐教授所担心的，实在是中国社会几千年来从繁荣到衰败的一个最核心的问题，也就是如何减少社会破坏力聚集的问题。从这个角度讲，“70%”的土地盖“90平方米”以下的房子的限制，也是努力调和社会矛盾的一种表现，这种调和不仅表现在土地资源分配方式更加公平，而且也使城市规划和布局避免贫富分区，避免贫民窟的出现。
说到底，无论是房地产还是任何一个产业，其发展的最终目的都可以归结为“以人为本”，如果脱离对人本身的增长曲线、行为和心理变化的研究，最终都可能劳而无功。第一种可能是脱离人的需要，造成大量商品过剩或短缺，从而造成通货膨胀、饥荒等灾难；第二种可能是在满足部分人群需要的同时，损害或忽视了另一部分社会群体的需要，从而产生对社会的怨恨情绪，在特定的情形下，社会破坏力的聚集导致社会文明的极大破坏，也就是历史上的“治乱循环”。
从对人本身的研究来看，无论是冯仑的独特视角还是徐滇庆教授的学术高度，都反映了学术研究、社会经济发展对人本身的回归。这种思路反映在政策上，也是“国六条”、“国十五条”所体现的社会责任，体现的对弱势群体的关注以及社会资源分配原则的调整。虽然，这种强制性的调整会使一部分人感到不快，但它所带来的社会基本架构的稳定，却无疑会使社会中的所有人在无形中受益。2006年7月12日星期三
本文发表于7月17日1340期25版封面评论，请大家批评指正。
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