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〔房地产经济学ABC:第一讲中国出了个房地产〕
前言
【0-1-1】我们这个社会在过去太多的年头中，人们熟悉的是“无产者”的角色、思维和制度约定；在买房置业、拥有资产这件事上，我们都是小学生。
【0-1-2】中国科学院有位叫陈景润的数学家被揪出来“批斗”，人们众口一词指责说，国家、人民拿钱养活着这样一批人，他们居然吃饱饭去证明什么“1＋1”！我希望我们这个社会、这个民族、这个国家再不要在历史上留下为无知而悲哀的例证。
A篇背景与国情篇
第一讲 中国出了个房地产
1．中国为什么需要房地产业
【1-1-1】小平一气提出了10个问题,这些问题是不是当前人们仍在热切议论的问题？2010年党中央的“1号文件”，基本精神之一，就是要加快农民住房向城镇化靠拢步伐。
【1-1-2】我国的房地产业发展实际上肩负着一个非常重大的历史使命。这个使命就是把住房这一在计划经济下归于国家所有、政府所有、公有制单位所有的资源不断媒介到市场中来。
2．市场化之路是必然的选择
【1-2-1】有必要一语点破的是，人们对开发商、“暴利”、房价、“房奴”等质疑、诘难、声讨、痛斥的背后，其深层次的提问是，在住房问题上，我们为什么需要“市场”、“价格”参与其中？
【1-2-2】市场经济下的交易是完全否定一切人身依附关系，否定一切超经济强制，否定一切社会身份差别的交易。不论你是贵族还是平民、不论血缘、种族、信仰，交易成功与否只取决于一个没有质的差别，只有可比较的量的差别的因素。这个因素就是用货币单位衡量的价格。
【1-2-3】其实，人们今天面对的房价，不过是把诸多不可比较的因素全部外化为了一个叫做“价格”的东西。人们在获取住房上有了早或晚、远或近、大或小的自主选择，有了根据自己风险承受能力利用信贷资源的机会。赋予每个人平等的、充分自主选择的权力，这本身就是一种公平。
【1-2-4】我们这个社会终于认识到，“有产”不再是罪恶，而是一种“善”；追求有产是人们正当合理的人生诉求，是社会应当鼓励、保护和促进实现的价值取向。
【1-2-5】马克思主义经济学有个极为重要的基本论断，就是社会的经济关系总是在物质资料再生产过程中被同时地再生产出来的。大多数人有产，那么大多数人不断富裕的经济关系就将自动地被再生产出来。
3.究竟什么是房地产市场
【1-3-1】市场是一切经济关系的总和。房地产市场就是房地产资源的所有利益相关者之间各种经济关系的总和。所有关于“价格”、“泡沫”、“公平”、“风险”、“波动”、“政策”等种种说法，实际上都是各种利益的关系的客观反映或评判，主观反映或调整。
【1-3-2】房地产市场的交易行为可以分为以自然属性为交易目的的行为。除住宅租赁市场的需求可以视为是单纯的消费性需求，其余交易过程中的首要对象都是产权。购买产权的行为就是投资。
4.我国的房地产市场和企业与发达国家有何主要区别
【1-4-1】我国城镇正在从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。
【1-4-2】政策是负责非市场化资源配置的；这个非市场化配置的部分做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。
【1-4-3】公平地说，在我国房地产市场从无到有，从小到大的发展过程上，开发商发挥了非常重要的作用；但由于市场中普遍存在的不规范，“官商勾结”的腐败、对消费者的欺诈、房价中包含的暴利等问题使房地产企业的社会形象受到很大影响。
【1-4-4】土地供给存在垄断性，直接融资渠道狭窄，房地产企业通过违规手段获取这些要素的做法反过来又拖拽以至抑制了房地产市场的规范、健康发展。
第二讲 我们离城市文明还有多远
1．中国房地产的历史任务是建设城市
【2-1-1】两个人种地一定比一个人种地打粮食多，但一百个人种地不一定比五十个人种地打粮食多，这叫辩证法；历史发展到“越少的人种地打粮食越多”的阶段了。这个阶段叫“城市化”。
【2-1-2】我们已经走过了城市化进程的初级阶段，先期的大量投入不仅拉动了了当年的GDP，推动了当期的经济增长，而且快速聚集起了数亿城市人口，形成了极为巨大的城市固定资产和基础设施，为今后经济增长不断快于投入增长提供了强大物质基础。
【2-1-3】我们面对的是新兴的、朝气蓬勃的城市化，而发达国家面临的是过度饱和的、老化的、衰退的城市化；广阔的城市投资空间和城市投资持续递增的边际效益，这就是中国信心的重要所在。
2. 迄今我们对城市文明的认识仍不充分
【2-2-1】小农经济天然就有一种对城市轻视、藐视、蔑视甚至敌视的心理；在农业文明基础上形成的社会价值观中，城市代表着恶，农村、农业才是善。
【2-2-2】很多尖锐的社会矛盾和老百姓反映强烈的社会热点，很大程度是在“补课”过程中，我们不得不把30年甚至50年的城市建设、城市扩张、城市改造以及城市产业结构调整的任务迭加在一起引起的。
【2-2-3】我们的国民经济始终存在着一个明显的缺陷，这就是城市化远滞后于工业化；我们的产业结构调整、产业技术进步、产业生产能力扩张，最缺乏的并非是投资，而是具有足够综合承载力和充分效率能力的城市资源。
3.住房建设要立足于城市的科学发展
【2-3-1】我国大中小城市结构不合理是个“老病”了,农民工被动返乡是这个“老病”的第二次发作；如果这个“老病”第三次发作，那我们可能就没这么幸运了，现在孟买、马尼拉、里约热内卢等城市的贫民窟现象就会大面积形成。
【2-3-2】我们得明白一个浅显的道理。房地产再怎么调控，光靠沿海大城市发展是无论如何也不可能满足住房需求的；出路只有一个，就是加速发展中小城市。
【2-3-3】全世界的大城市都不可避免地面对一个共同的难题：普通居民总是面对要么其贵无比的房价，要么奇远无比的距离；简单地调控房价是不可能解决这个难题的。
【2-3-4】我们得承认，进城经商务工的“农民工”未真正在城市中落下脚来，并未真正溶于城市；我们已实现的城市化，实际上是不稳定的城市化、低质量的城市化、初级阶段的城市化。
第三讲 房地产要有颗“中国心”
1．研究房价要先认识国情
【3-1-1】价格是短期利益，国情是长期利益；价格是随机波动的，国情是相对稳定的；价格是“软”调整力量，国情是“硬”约束条件；价格是内在因素的外在反映，国情是外在表现的内在依据；价格是人们主观选择的结果，国情是自然、社会等客观存在的必然。
【3-1-2】对国情重要性的认识，是我们这个民族、这个国家、这个社会以及我们的执政党在长期的实践与理论发展中，在对客观规律的认识上的一个伟大的飞跃。
2.历史和体制因素形成为中国房地产运行的特殊环境
【3-2-1】中国的情况是，全社会的城镇住房资源加在一起，与全社会合理水平的住房需求总量相比还差得很远;妨碍中国城镇老百姓改善居住条件的第一位问题，首先还不是房价太高，而是房子盖得还远不够多。
【3-2-2】人口向城镇集中的这一趋势不过是刚刚拉开“帷幕”,接下来一个显而易见的问题就是，人口大规模向城市聚集，就得有房子住。不仅要有房子住，而且还要有商场、医院、学校、写字楼、体育场馆等各种城市公共建筑。
【3-2-3】当某一阶层人群的正常生活支出所占比重仍在70％时，这个阶层是不具备“购房置业”的资产累积能力的；即使房价跌到他们付得起“月供”的程度，他们也承受不了长期负债和持有房产的风险；妨碍他们拥有自己产权房的第一障碍并非房价，而是私人资产的累积能力不足。
3.产业发展的约束条件不以人的主观意志为转移
【3-3-1】发达国家城市化进程的历史经验都不适宜在中国简单套用；中国的房地产业必须走出一条具有中国特色的节地、节能、节水、节材和与环境友好的新路来。
【3-3-2】中国的房地产市场是一个新兴的市场，作为这个市场供给方的房地产业是一个新兴的产业；在这个市场和产业的发展过程中，完善资源配置的机制体系可能尚需一个较长的时期。
4.产业与市场均处于初级发展阶段
【3-4-1】在住房消费上力求“一步到位”、攀比求大,超出自己的资产累积程度和收入水平购房，不考虑长期风险的过度负债购房等现象是不应鼓励的。
第四讲 政策能“包治百病”吗？
1.政策是认识客观规律基础上的一个体系
【4-1-1】绝大多数人的共同意志并不能让房价“保持合理水平”，但“有形之手”可以调整房价波动的幅度和周期；在市场经济下，顺从客观规律，积极、主动地认识客观规律，对自发过程施以调整的措施，就叫“政策”。
【4-1-2】影响房地产业的政策是一个多重的政策体系；这个政策体系包括各自独立又互有交叉的三个组成部分，即公共政策、产业政策和宏观政策。
2.宏观调控政策的职能是维护国民经济的稳定运行
【4-2-1】宏观调控政策的职能是维护国民经济整体的稳定运行，而且宏观政策调整的只是短期的经济运行状态，只是总量平衡关系，即总供给和总需求之间的平衡关系。
【4-2-2】世界金融危机从本质上说，和上世纪三十年代那场“大萧条”一样，都是严重的供大于求累积而成的“过剩”危机；只不过“大萧条”时的“过剩”形式是“穷人没钱买东西”，这次世界金融危机的“过剩”形式是人们过度地“借钱买东西”。
【4-2-3】人们经常希望专家能“预测”利率的变化，这种“预测”的可靠程度是很低的，因为影响货币政策的因素经常是“双向”存在的；但货币政策的长期走势则是相对确定的。
3.产业政策仍是政策体系中的薄弱环节
【4-3-1】产业政策是政府干预经济的另一种政策，包括战略重点产业选择、对重点产业实行市场保护、给与重点产业优惠的税收和贷款支持、实行加速折旧制度、强力促进企业兼并重组，规定企业规模起点等。
【4-3-2】我国对房地产的政策仍在“鼓励”还是“限制”两方面呈现为摇摆不定的态势；社会对房地产业的指责，从根本上说并非产业之“恶”，而是产业政策残缺不全、产业定位飘忽不定、产业发展迷失战略导向所致。
4.公共政策尚需进一步完善
【4-4-1】影响房地产的公共政策还有许多尚须完善的方面，如在土地出让中扮演好公共利益维护者“角色”的问题，实现城乡协调发展的科学规划、提供完善的城市基础设施、改善居住环境的问题等。
第五讲 住房基本保障是天赋人权
1.人人生而有享受住房保障的权利
【5-1-1】只要是人生存必须的条件，都应当由社会、政府提供的基本保障作为“兜底”的安全线；但发达国家的基本保障也并不是“全覆盖”的，就是在号称“天赋人权”的美国，也在很长时期内一直没有建立社会基本医疗保障体系。
【5-1-2】人活着就得有房子住。住房保障体系要解决的问题是社会基本保障的问题。保证人人有房子住，这是社会文明进步不可或缺的重要体现方式。
2.住房保障体系是市场经济发展的必然要求
【5-2-1】市场经济如同奥运会比赛，跑得快、跑第一的人多得“奖金”；没有这个原则，奥运会就实现不了人类“更高、更快、更强”的梦想，市场经济就无法带来效率和优化的好处。
【5-2-2】除非到了物质极大丰富的理想社会，“人人买得起房”，或者“人人在需要的时候就能买得起房”是个永远不可能办到的事;全世界的年轻人都得面对一个共同的难题，就是结婚娶媳妇在前，攒够买房子的钱在后。
【5-2-3】指责政府建保障房是“影响了商品房的购买力”,这个认识更是片面；莫非为了保证“海鲜大酒楼”的生意，整条街就不许卖“盒饭”的、卖“家常菜”的餐馆存在吗？这显然荒唐。
【5-2-4】如果把资源配置完全交给市场，那么一定总是富人的住房需求优先得到满足；政府需要通过干预土地资源配置比例、户型面积结构等方面政策，保障迫切需要改善的人群的需求优先得到满足。
3.住房保障体系应实现多重保障交叉与全覆盖
【5-3-1】在任何国家，社会总会有一部分人群因种种原因无力自行解决住房问题；我国作为一个发展中国家。一个发展不平衡的国家，粗略估计，在城镇人口中大约有15％－20％的人群属于上述低收入范围。
【5-3-2】住房能力不足的人群本身是一个复杂的构成，在十成能力中，只有一成能力和有九成能力的都属于能力不足；因此，援助性保障本身也需要针对不同层次采取不同的援助方式。
【5-3-3】公积金是一项帮助普通工薪阶层弥补购买力不足，能够较早、较快，实现购房目标的互助性保障制度；其特点是通过大家缴存、有购房需求的人借贷的方式实现互助。
【5-3-4】自助性保障的主要形式是住宅银行或个人住房储蓄账户,个人自愿存入的钱可以享受减或免个人所得税的政策优惠，这种自助性保障方式的实质，是政府通过减免税负的形式提供购房补贴。
第六讲 合理房价只是个传说？
1.人们普遍关注价格是社会进步的反映
【6-1-1】分工就要交换，交换就得对不同有用性的东西有个能够互相比较的尺度；人类在市场经济的发展过程中创造了一个重要的文明结晶，这就是货币；人们共同约定，用货币单位来衡量所交换物品的多少。这就是价格。
【6-1-2】改革开放的每一步都始终伴随着人们对价格现象的认识深化，社会普遍关心价格，关心价格水平的变化趋势，说明市场经济正在取得长足的进步，说明人们的就业、收入、财富、投资和国民经济运行状况的联系已经变得越来越紧密。
【6-1-3】人们普遍关心房价，说明人们离“买得起房”之间的距离在缩短；经济学上有个道理。当社会购买力远离某种商品的价格时，人们是不会对其价格敏感的。
２.“大多数家庭买得起房”是一个长期目标
【6-2-1】关于“价格泡沫”、“房价收入比”、“公布建房成本”、“开发商暴利”以及“房奴”等热点话题所反映的，实际上都是对“合理价格”的探求。
【6-2-2】恶性通胀或通缩背景下的价格涨跌，实际上是币值出现了异常“缩水”或“涨水”的变化；就好比衡量长度的尺子本身出毛病了，这个时候量出来的“房价”或者“长度”是不足为凭的。
【6-2-3】依据家庭收入和住房能力之间的关系，可以将城镇家庭分为无住房支付能力、住房支付能力不足和有完全住房支付能力三大类。其中，住房支付能力不足的家庭又可分为租房能力不足、购房能力不足两小类。
【6-2-3】家庭两个月的收入在当时当地平均房价1平方米以上时就具备一定购房能力了，但是这个能力尚不足，需要社会、政府给以援助才能实际“买得起”房；两个月的收入都达不到1平方米的水平，这个家庭最多只能租房住，而且租房住的能力也不充分，也得社会、政府给与一定援助才行。
【6-2-4】我们希望不希望房价稳定在70％的城镇居民家庭“买得起”的水平上呢？当然希望，但这是一个需要较长期的发展过程才能达到的目标。
【6-2-5】一条曲线是住房资源总量的趋势外推曲线，另一条是社会收入水平提高的趋势外推曲线；房子越建越多，社会收入水平越提越高；这两条曲线之间距离不断缩小的过程，就是“买得起”房子的家庭所占比重不断提高的过程。
3.合理房价是一个风险均衡配置的区间
【6-3-1】房价不论怎么变动，在3－5年的周期内，其平均水平不应脱离与社会经济发展水平相称的区间过远；房价合理与否，不在于是“涨”还是“跌”，而在于是否出现异动。
【6-3-2】从理论上说，如果假定房价相对稳定，在银行存款利息收益高于租金时，购房就不如租房住，把钱存入银行更合算；当租金收益率高于银行贷款利率时，人们才会投资性购房并用于出租。
【6-3-3】房价合理与否的标志之一是风险可以均衡地配置到土地等要素的供应者、开发商、银行、投资者、购房者以及相关的资本市场、货币市场等多个方面；不合理的标志就是把风险过度集中于一个环节。
第七讲 我们从过去走来
1.我们从对理想社会的美好憧憬中走来
【7-1-1】为了让老百姓看到“人民政府爱人人民”的实绩，1950年2月，北京新政权拿出了当年预算支出的2.25％，对最贫穷的南城地区一条危害多年的臭水沟进行改造。这就是著名的龙须沟工程。
【7-1-2】在“跑步进入共产主义”的氛围中，为了给老百姓一个“共产主义究竟什么样”的直观示范性标志，北京兴建了三栋号称“共产主义大厦”的“新型”居民楼。
【7-1-3】大寨人提出了“先治坡后治窝”，大庆人提出了“先生产后生活”；在“千万不要忘记阶级斗争”的社会政治氛围中，这两句本来充满英雄主义、奋斗精神的口号被严重政治化，住房建设也被严重政治化。
【7-1-4】“前三门”建设工程基本完工，但分不下去；最后居然是中央书记处专门召开会议研究，才把“怎么分”的事搞定。
【7-1-5】北京市动员中央国家机关把这批房子买下分给职工，才最终消化了积压多年的住宅楼；现在，当年的“亚运村”已经成为了“奥运村”，当初城乡接合部的区位现在成为了“龙脉”所在。
【7-1-6】房地产市场的发展带来了住房设计、功能、格局、建筑质量、环境、外观、设计风格等多方面的全面革命；从这个时候起，“全面小康”、现代城市、发达社会的居住方式才从人们的憧憬中走到了触手可及的现实生活中。
2.我们从极度的住房危机中走来
【7-2-1】上世纪80年代中期，上海青年谈恋爱唯一可去的地方就是外滩那段矮墙；在那段矮墙边，年轻男女非常有序地脸对脸、背靠背，一个挨一个保证严丝合缝，无空可钻。
【7-2-2】脱困型需求就是人活着必须有房子住的需求；上世纪八十年代，“户有一间房”就可以叫做满足了基本住房需求；现在“户有一套房”才能叫满足了基本住房需求。
【7-2-3】改善型需求是合理的住房需求，是应当受到政策保护和鼓励的需求；满足改善型需求的住房水平不仅是“全面小康社会”的必然要求，而且是扩大内需最重要的物质基础。
【7-2-4】享受型需求只能通过市场化方式获得满足；政策不会对这类需求采取限制性或者惩罚性的措施，但一般也不会给与援助和扶持。
【7-2-5】奢侈型需求已经和住房本身的功能完全脱离了；奢侈品的最主要功能就是炫富，就是身份的一块价格标签。
3.我们从旧体制的住房制度走来
【7-3-1】在“房改”改掉了旧制度之后，我们才陆续发现了拆迁与被动需求的关系、投机性需求对房价的影响、房地产业对国民经济的支柱作用、资产价格与货币政策的内在联系等多方面的新问题。
【7-3-2】中国的城镇住房制度一定是一个人人享有基本保障的制度，社会通过市场不断实现资源优化配置的制度，鼓励节约资源、实现与环境友好的制度，努力经济与社会协调发展的制度。
B篇 理论与市场篇
第八讲 资产价格为什么会有“泡沫”
1.资产价格无一不具有虚拟价值属性
【8-1-1】在资产价格意义上，人们是无法衡量价格是否“高于”其价值的。因为资产价格本身就是建立在虚拟价值基础上的。在一定意义上说，这个“虚拟价值”可以叫做“泡沫”。
【8-1-2】世界500强企业，没有一个是依靠利润再投入的方式成为500强的，全部都是依靠产权运作实现“做大做强”的目标的。其实资产价格从来都是具有虚拟价值属性的。在这个意义上说，从来就没有不含“泡沫”的资产价格。
【8-1-3】资产价格含有虚拟价值并无不正常，当人们按照自己的主观预期高估其虚拟价值时才不正常；市场要出现这种不正常的虚拟价值高估，必要条件是为卖而买的需求成为了市场的需求主体，充分条件是宽裕的资金供给。
【8-1-4】当社会普遍沉醉在“鸡生蛋、蛋生鸡”的盈利幻想中时，资产价格中的“泡沫”成分就肯定发酵到过度的程度了；当越来越多的人买房子的原因仅仅是相信会有更多的人以更高价格购买房子时，房价肯定是充满过度“泡沫”了。
2.投资需求并非必然成为推高房价的“祸首”
【8-2-1】中国房地产市场中一个有趣现象是可用于盈利的商铺价格居然低于住宅；这个现象的原因在于在商业地产市场上，存在着参与者“缺位”的问题。
【8-2-2】租赁市场不仅最直接地反映住房的实际需求，最接近中低收入者的支付能力,而且还是住房价格“发现”的重要基础；抑制了这样一个投资需求，实际上就抑制了房地产市场构成的合理化。
【8-2-3】买房子可以在一个长期过程中分享城市经济发展、城市基础设施完善、城市规模扩张和城市竞争力提升带来的资产升值好处；在城市的发展中，随着包括政府在内的“别人”不断在城市中追加投资，人们持有的住房这种城市资产就会获得相应的增值收益。
【8-2-4】完全没有实际需求基础的投机就是过度投机，超出自己风险承受能力来扩大自己收益的投机就是过度投机；合理的房地产调控政策，就是要警戒、防范和抑制这两种投机性需求的膨胀和泛滥。
3.价格异化需要特定的环境条件
【8-3-1】越涨价越买，越降价越不买，这就叫“价格异化”；因为这时价格的功能已经不再是供求差距的平衡者，而变成为了供求差距的扩大者了；当房地产市场上持续出现价格异化现象时，这个市场的价格就可以判断为不正常了。
【8-3-2】这种“越涨越买”的现象使资产价格脱离了正常的收益基础，而仅仅立足于价格自身的上涨；形成了“价格由价格上涨预期决定”的荒谬逻辑。
【8-3-3】一些媒体出于对房价过快上涨的谴责，专门选取一些房价波动或者“炒房”致富的极端例证过度宣扬；这种舆论取向无异于在制造社会恐慌，动员人们加速入市；无异于在作“数量有限欲购从速”的广告。
第九讲 “暴利”未必等于降价空间
1.开发商的暴利来自于金融杠杆
【9-1-1】开发商暴利的秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的；在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分；暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。
【9-1-2】“国美”把家电销售中的“薄利快销”术同样用在了房地产的楼盘销售中；这进一步缩短了其资金的回收时间，提高了资金的利用效率。“空手套白狼”的游戏就这么“玩”成了。
【9-1-3】成本利润率的微小增长都可以倍加地提高开发商的资金利润率；但在销售价格向下波动时，成本利润率的下降也可以导致开发商资金利润率的几何级数下降。
2．利用金融杠杆是房地产业发展必要条件
【9-2-1】住房这种不动产资产，其生命周期中的所有环节都是和动用信用资源、和负债密切联系在一起的；就是在完全还清了按揭贷款，或者完全有能力不用借钱的情况下，人们通常也要借助于负债方式来实现自己的资产收益最大化和风险最小化。
【9-2-2】直接融资就是由资金所有者直接承担投资风险的融资；直接融资的方式主要有发行股票、发行企业债（公司债）、发行项目债等。
【9-2-3】银行之所以总是担心房价波动，根本原因在于，银行的信贷资金实际上处于一种“货到地头死”的尴尬；银行房贷资产的证券化，就是允许银行将贷给房地产业的信贷资产“打包”在资本市场上以债券形式转让给市场投资者。
3.商业银行是“预售制”的最大受益人
【9-3-1】一旦在二手房市场上出现了明显的供大于求，开发商就会缩减新房的投资规模、开工规模，大批现房待售的状况很难在市场成熟的国家出现。
【9-3-2】央行要真的觉得有必要取消“预售制”，只需下文停止商业银行的“按揭”贷款即可；为何要只“建议”不行动呢？因为“预售制”的最大受益人不是开发商，更不是购房者，而恰恰是商业银行。
4．发达国家同样存在“预售制”
【9-4-1】美国预售制的特点在于购房人、银行、开发商的利益都可以达到较好的保障，风险被合理、均衡地配置在了多个市场主体头上。
第十讲 真实成本并不在账面
1．账面成本其实只对税务局有意义
【10-1-1】在真实的成本记录基础上，我们才能真实地知道每一年的国民经济活动实际耗费了多少人力物力和各种资源，才能有效地维护市场经济的公平竞争制度，才能保证国家税收不被非法侵占。
【10-1-2】降价空间并非取决于销售价格与账面成本之间的差额；在经济学意义上，一项经济活动盈利与否的参照物主要也并非是这个账面成本。
2.企业再生产活动中的成本概念有多种含义
【10-2-1】规模经济的含义就是随批量规模扩大而单位产品成本不断降低所体现的经济性，这个“单位产品成本”指的就是平均成本；依靠于平均成本的概念，人们可以通过数学模拟方式，找出单位产品成本最低的最优经济规模。
【10-2-2】买房子就得放弃把钱存入银行可获取的利息，这个被放弃的银行利息就是买房子的机会成本；很多非房地产领域的企业把大量资金投入到房地产领域，其原因就在于投入其他领域的机会成本要远高于投入房地产领域。
【10-2-3】开发商都会想方设法把有名气的幼儿园、中小学校引入社区；因为引入这些教育资源导致的房价上涨要比建这些配套设施所花的追加投入，也就是边际成本大得多。
【10-2-4】买了某样食品后发现并不好吃，更多人的选择是把食品吃进肚子，以为这样就能避免沉没成本的损失；其实这不仅不能挽回沉没成本，反而得付出强咽难吃食品的新代价。
3.重置成本才是真实的土地成本
【10-3-1】除非开发商从此退出房地产行业，否则土地增值收益并不能装到开发商口袋里；因为开发商要进行再生产，就必须按现价重新购入土地。
【10-3-2】政府在把第二块地卖给开发商时通过土地重置成本涨价的方式把第一块地的土地增值收益收走了；在卖给开发商第三块地时，又把第二块地的增值收益收走了。
4.“赔本”销售也能获超额利润
【10-4-1】万科率先在多个城市降价，颇有一些开发商嘲笑万科沉不住气；其实万科利用土地重置成本的下降反而多赚取了一定的超额利润。
【10-4-2】万科其实就是玩了这样一个聪明的游戏，这叫做“善意的价格策略”；这种价格策略一方面“亲和”了市场，另一方面又更多赚了钱。
第十一讲 买房防“通胀”靠谱吗？
1.买房确实具有“防通胀”的意义
【11-1-1】通胀指的是货币“缩水”，通缩指的是货币“涨水”；在经济学意义上，通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化，或者说是购买力变化。
【11-1-2】通胀时，人们普遍的经济行为是“以币求货”；在通缩时相反，普遍的经济行为是“以货求币”。
【11-1-3】大多数投资品的保值功能都非常不稳定,股票最不靠谱,贵金属很容易被投机资本炒作,通胀时最不可持有的就是债券；在长达20年或更长的时间段内，房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。
2.通胀是长期经济运行过程不可避免的现象
【11-2-1】人的体温只有高或低、正常或不正常的区别，不存在有体温还是没有体温的问题；通胀也是一样，只有正和负、高和低、良性和恶性的区别，不存在有没有的问题。
【11-2-2】通胀并非都是由总需求大于总供给引起的；在中长期经济运行过程中，即使总供给和总需求始终处于平衡状态，社会物价总水平也必定会呈现为温和上涨的态势；因为各产业、各部门之间需要通过比价关系的变化来调整相互的利益关系。
【11-2-3】产业效率提高速度的不均衡、不一致带来一个问题，效率提高慢的产业会通过提高自己产品的价格来分享效率提高较快产业技术进步的好处。
【11-2-4】越涨价买的人反而越多、越降价反而越没人买时，就是恶性通胀或者通缩了；在这种情况下，供求关系已经超出了价格所能自发调整的区间；市场出现恐慌性抢购就是恶性通胀的典型特征。
【11-2-5】“买涨不买落”说明住房需求中存在着过度的投资性，甚至投机性需求；市场的购房动机中，指望通过房价持续上涨而获利的动机占据了主导地位。
3.避险“通胀”并不一定赚钱
【11-3-1】防通胀的含义主要是规避财富缩水的风险；买房置业只是和持有货币资产相比，在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已，并非是一种收益最大化的理财方式。
【11-3-2】买房子还是划算的，人们所买的并非仅仅是房子，而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等；城市越发展，附属于房子的居住环境和居住质量就越改善；买房子，实际上是把城市中这些方面的未来改善预先纳入“囊中”。
4.“通胀预期”不是买房的合理理由
【11-4-1】“通胀预期”并非就是买房的合理理由；如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几，那并无多少通胀风险需要规避；只要收入增长速度高于通胀率，通胀对自身利益的影响就不大。
【11-4-2】在还款的最初几年，利率风险是非常大的；如果利率涨一倍，每月的还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境；在未来20年或者更长的周期内，存贷款利率高于目前水平的概率是95％以上，低于或持平于目前利率的概率连5％都到不了。
第十二讲中国的房价收入比几时能达“国际惯例”？
1.房价收入比的本质是土地和劳动力之间价格的比值关系
【12-1-1】在经济学的发展过程中，人们曾经把经济活动中的所有投入抽象为三个最基本的要素，这就是土地、资本和劳动力；经济活动的剩余，也就是人们一般理解的产出多于投入的部分，说到底只能在土地所有者、资本所有者和劳动力之间分配。
【12-1-2】美国土地的稀缺程度要比中国小得多，而劳动力的稀缺程度要比中国大得多。由此决定，只要“物以稀为贵”这个规律不被颠覆，我们差不多可以断言，就是有一天中国到了和美国一样发达的程度，中国的房价收入比也将明显高于美国。
2.房价与收入之间比值关系的均衡稳定区间确实存在
【12-2-1】是不是“国际警戒线”姑且不论，但在发达国家，房价与收入之间的比值关系通常确实就是相对地稳定在3到6倍这个区间的；这的确是有比较充分的国际经验数据为依据。
【12-2-2】美国等发达国家通常以住房支出不超过家庭年收入30％或三分之一为住房支出的合理界限；超过这个界限，就意味着该家庭自我住房能力不足，应当得到政府保障性政策的救助或援助。
【12-2-3】一个普遍性规律是发展中国家的房价收入比通常较高；这些国家的特点是，大多数家庭收入中用于日常生活开支的部分所占比重仍高于“购房置业”的临界点，低收入群体仍占据较大比重。
3.房价与收入之比须经长期发展才能达相对均衡状态
【12-3-1】城市化基本完成有两个标志，一是人口在城市中的聚集程度，二是城市基础设施的完善程度；如果问发达国家的农民，你打算往城里搬吗？他们会很奇怪地反问你，我在这里住得好好的，为什么要搬到城里去呢？
【12-3-2】在城市化进程中，容纳大规模资本投入、形成集约化生产条件和提供大量人口集中生活所必须的基础设施、交通条件、住房容量、公共建筑等都需要一个较长的建设周期；这个过程通常并不是与城市人口所占比重同步提高的。
【12-3-3】19世纪五十年代前后，英国的城市人口达于50％左右时，英国也曾面临过严重的住房危机；恩格斯在《英国工人阶级状况》中曾这样描述：“伦敦就有5万人每天早晨醒来不知道下一夜将在什么地方度过”。
【12-3-4】我国城市的综合承载力还远不充分，城市地铁、轻轨为标志的基础设施建设正方兴未艾，城镇住房保障体系中最基本的“廉租房”建设尚处于完善期，特别是，我国的中小城市发展还远滞后于沿海大城市；我国的城市化进程尚只处于初、中期。
【12-3-5】很多人在探讨房价收入比这个概念时，经常忽略的一个重要因素是，这个比值关系中的“收入”究竟是否是具备资产累积能力的收入。
【12-3-6】一个有趣的历史现象是，房价收入比的稳定和“周五天工作制”的形成有一定的内在联系；这意味着，社会中已经有越来越多的“无产者”开始跨入到拥有私人财富累积能力的中产阶级行列。
4.房价和收入的比较基础是社会必要标准
【12-4-1】“社会必要”标准是随社会发展不断变化的；二十年前“户有一间房”就叫脱困，那时重点大学中的“双讲师”要分到一间14平方米的“筒子楼”还得校长特批呢；现在“户有一套房”才叫脱困，就是廉租房，也必须是成套住宅。
【12-4-2】“广州很多房子价格超过2万元/平方米”,这个说法肯定符合事实，相信广州每平方米超过5万元房子也已不鲜见；但要和收入比较，不能拿广州有多高价格的房子比，也不能拿自己主观想买什么样的房子比；拿什么比呢？拿平均房价比，和“社会必要”的住房标准比。
【12-4-3】在很多公众性信息中，我国房价收入比的数据实际上存在着夸大，但这并非是说不需要政策对房地产进行调控；相反，我国城市中，房价和居民收入之间的矛盾确实是尖锐存在的。
第十三讲 “房奴”真那么可怕吗？
1．买房还贷是走向“有产”的资产累积形式
【13-1-1】在雇佣劳动制度下，资本的奴隶是不会有机会通过受雇佣而积累起私人财富，成为有产者的；但“房奴”不一样，人们在把钱还给银行的同时，也在获取所购房子的更大产权份额；负债买房是走向“有产”的私人资产累积形式，而不是消灭中产阶层的过程。
【13-1-2】城市固定资产总是随着城市基础设施的不断完善、城市经济规模的不断扩张和经济发展水平的不断提高而升值的；买了房就可以持续分享城市发展带来的资产升值好处；进一步说，负债购房实际是给自己的资产升值装上一个“加速器”。
【13-1-3】发达国家的人们早就想过这个问题，他们的答案就是把这个负债的“房奴”当到底，就是通过“再贷款”和“以房养老”等金融形式把自己亲手创造的财富在自己有生之年“吃光”。
【13-1-4】如果收入并未如愿增长，而家庭开支可能随着时间推移而扩大，例行的“月供”就变成了一个难以承受的长期包袱；不动产资产的价值增值将丝毫无助于每月必须面对的捉襟见肘窘境；这种境况确实可以称为“房奴”。
【13-1-5】负资产的“房奴”境地源于价格风险；购房后房价上涨，银行作为债权人并不能分享价格上涨的好处；自然，在房价下跌时，银行也不会分担资产缩水的风险。
2.发达国家的年轻人买房也得走“按揭”还款之路
【13-2-1】在所有发达国家，年轻人购房都不是一件轻而易举之事；而且越是在繁华大都市就业的“白领”，实现这个目标越是艰难；一般说，25岁到35岁是一个个人资产很少的年龄段，这部分人群即使有一定数量的个人资产，其中负债程度也很高，真正属于自己的部分所占比重普遍不高。
【13-2-2】日本在上世纪七十年代的管理革命中曾创造了一种叫做“价值工程”的管理方法，其核心思想，就是尽量去掉多余的功能以降低成本；这种“蜗居”就满足了单身白领住房上的主要需求，去掉了一切多余的功能，因而以“性价比”最高的特点赢得了年轻人的青睐。
【13-2-3】在发达国家的CPI中，住房支出所占比重通常在30％左右，而我国只有13％－14％；在美国，吃饱饭、穿暖衣，可以说的确是一个不需过多考虑的难事；但一般工薪阶层每月支付的住房代价，不论是租金还是月供，都绝对不是一个无足轻重的支出。
3.“房奴”的还款之路远没想象的那么长
【13-3-1】越是年轻的“白领”阶层，他们的住房消费能力对收入的敏感度就越高；在发达国家的经验数据中，小“白领”们又吃又喝，又娶媳妇又生儿子，还能在10到12年的时间内还清房贷，秘密就在于此。
【13-3-2】住房消费能力的敏感度曲线是预测市场需求的重要工具；早在1989年时媒体就说要“100年才能买得起两居室”，迄今这种房价和收入之间的比例关系并无多大变化，那这20余年的房子都卖给谁了？判断市场的购买能力，需要依靠收入需求弹性曲线。
【13-3-3】在过去10年中，中国的城市“白领”是全世界所有国家同阶层中收入的增长速度最快的群体；可以断言，在未来10到20的时间中，这个趋势仍将持续存在；对一个收入增长最快、同时又处于住房消费能力对收入高敏感区间的群体来说，我们有理由乐观。
第十四讲 房价的主体不是房
1．房子居然会“盖得越多越涨价”
【14-1-1】市场经济下价格变动的基本规律是，供给增加，价格就下降。衣服、汽车、钢材等，莫不如此。偏偏房子的价格不一样。即使没有地价上涨、开发商利润，随着城市规模的该扩大，房价也必涨无疑。
【14-1-2】土地肥力不同、距离远近不同的地块，在它们被出租或者被出售时的地租或者地价一定是不同的。这种依照肥力差异、距离差异而有所区别的地租或者地价，就叫做级差地租或者级差地价。
【14-1-3】当土地不是用于种粮食，而是用于“种”大楼时，土地的级差代价是一定要传导到购房人所支付的价格中，转嫁到购房人的头上的，好地段地价高昂的代价，不会掩盖在土地所有者和开发商的利益分配中，而最终一定要体现在房价差别里。
2. 最值钱的是“椟”不是“珠”
【14-2-1】实际上，买房子在很大程度上并非在买房子本身，而是在买与房子息息相关的环境；对房价影响最大的，往往并非房子本身的档次、质量，也并非住房数量上的供求平衡与否，而是房子附属的环境条件。
【14-2-2】你所买房子的环境条件不可能是天上凭空掉下来的，开发商没花钱，一定有另外的人花了钱；这些成本一定要通过城市固定资产增值的形式，也即房价上涨的形式体现出来；城市地铁、轻轨通到哪里，那里的房价“坐地”就涨两千元。
【14-2-3】在过去10年左右的周期内，我国在城市基础设施、城市居住环境、城市公用事业等方面的投入力度和规模是空前的；城市整治、改造、建设的大量投入，在快速改善着城市居住环境的同时，也构成了这些城市房价上涨的成本基础。
3. 甭拿“平均房价”太当事
【14-3-1】有没有这种可能，各种档次的房子都涨价，但平均房价会下跌？别以为我问的是一个“树上一个猴，地上七个猴”那样的“脑筋急转弯”式的问题；经常有一些场合，很多人质疑统计局公布的房价数据与实际感受差距过大，其中一个原因就是我们要讨论的这个问题。
【14-3-2】问题就出在这里，这些城市因其“大”，近年来向郊区化发展的趋势就最明显，因而出现平均房价与实际房价背离的可能性也就越大。
4. “拐点”并非价格方向的转折点
【14-4-1】在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”、“驻点”。就数学意义说，媒体在“拐点”这个概念上几乎全部用错。
【14-4-2】不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了；政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以致方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。
第十五讲 利率、房租、房价是个“三角恋”
1.房租和房价是貌合神离的“怨偶”
【15-1-1】租房住要花多少钱，视为是住房消费的真正支出；如果是自己的产权房，在CIP的统计中也要按照当时当地同等条件住房的租金水平记入一笔支出；打个通俗的比方说，在统计上是假定居民自己租自己的房子，给自己缴了一笔租金。
【15-1-2】在核算意义上，人们不会把当期购入固定资产的价格全部计入成本，“折旧”的意义就是“回本”，就是资本补偿；租售比其实和股市中“市盈率”的意义完全一样，都是在计算投资“回本”年限的指标；而“回本”，用经济学的语言说叫做资本补偿。资本补偿恰恰是价值再生产的特征。
【15-1-3】美国加州这一调控房地产市场的思路有很强的现实意义；它着眼于保障实际住房需求、保障低端群体利益，着眼于控制中长期投资回报水平；这就等于牵住了对房价异常波动影响最大的投机性和投资性需求的“牛鼻子”。
2.利率和房价是难成眷属的“情人”
【15-2-1】利率是金融领域货币价格最基本的外在表现形式；房地产领域离不开负债，影响房价的因素中就有了一个和住房需求本身的满足程度无关，和建房子的实际耗费无关的“第三者”，这就是利率。
【15-2-2】当市场对未来房价上涨的前景普遍持乐观态度时，提高利率就失去了对房价的抑制作用；反之亦然，当人们对未来前景普遍持悲观看法时，降低利率也很难鼓起人们负债购房的信心。
【15-2-3】在一个不太长的时期内，利率可以连续提高或降低，也可以在升降之间反复变动；人们即使在较低利率的货币环境中买了房子，并不能保证在长期持有过程中机会成本的稳定。
3.房租和利率是彼此相斥的“情敌”
【15-3-1】美国的住房租赁市场需求旺盛，租金价格坚挺，很多家庭宁愿支付较高的租金也选择租房居住；因为人们对房价的普遍预期仍是下跌而不是上涨，因此宁愿忍受较高的房租，也不愿承担“高位入市”被套的风险。
【15-3-2】中国的流动人口所占比重比任何发达国家都要大得多，但中国的租赁市场价格受利率影响的程度很低，这是因为影响租金的主要是低端收入群体、流动人口的收入水平和支付能力。
第十六讲 改善型需求是市场的需求主体
1.改善型需求是市场的中长期需求
【16-1-1】食物的需求对价格和收入不敏感、无弹性，因为人们不会因价格降低就多吃，或者随着收入增长就吃得更多；这种需求对价格变动不敏感、无弹性的特点，叫做“价格需求刚性”，对收入变动不敏感、无弹性的特点，叫做“收入需求刚性”。
【16-1-2】从我国城镇居民的实际住房状况看，以住房脱困为目标的基本住房需求已是少数人的需求，改善型需求已经成为了市场的主要需求；有必要强调指出，在“自住”的范围内，支撑着中国房地产市场的主要需求，是改善型需求。
【16-1-3】在改善型需求中，面积一项会相对地稳定在一个区间；发展中国家在“脱困”阶段，才不断统计和比较人均肉蛋奶等的消费变化；走过“脱困”阶段后，这个统计就没有多大比较意义了，因为人们的肉蛋奶消费会停滞在一个稳定的区间。
【16-1-4】“小户型”需求本质上仍是改善型需求的延伸，首次置业年龄大大提前、部分年轻人有能力购置过渡性的小户型等，其实都是社会住房需求层次升级的明显例证；进一步说，年轻人“分户”独立，实际上也是父母改善型需求的一个体现方式。
2.住房的改善型需求是扩大内需的主战场
【16-2-1】发达国家对中国的指责是基于两个原因，一是就业状况仍没有走出低谷，二是实施“救市”政策导致的“赤字”也形成巨大财政压力；他们指望通过压迫人民币升值，让中国人在国际市场上“多买少卖”，把这两个难题转嫁到中国人头上。
【16-2-2】在发展到“后工业化”阶段的国家，通过技术进步和生产规模扩大获取利润不仅远比压低工资更容易，而且没有上限，不像人的劳动能力是有生理上限的；但生产效率提高和生产规模扩大以后，“谁来买”成了最大的难题。创造市场需求成为了这些国家经济增长的关键。
【16-2-3】很多人认为扩大住房需求拉动的只是多建、快建房子，只是有利于钢材、水泥以及建筑业的增长；还有不少的媒体舆论把“买房子”和扩大消费需求对立起来，认为人们把积蓄，甚至未来收入都用于了买房，哪里还有余钱扩大消费呢？这两种认识不能说完全没有道理，但都失之于偏颇。
【16-2-4】如果只是想方设法动员大家多吃一点、吃好一点，那不可能形成持续的需求增长能力；人们从自己生活常识中就可以知道，吃穿用的需求是很容易趋于饱和的；一个明确的判断是，要形成支持我国长期经济增长的需求，关键是要启动和扩张人们的发展需要。
3．政策要坚定不移地支持改善型住房需求
【16-3-1】迄今我们支持老百姓“买得起房”的政策仍主要集中在房价和收入的矛盾方面；其实，支持改善型需求的政策所应涉及的范围要远比人们目前注意力的集中点要宽泛得多。
【16-3-2】一些人购买的商品住房在自然灾害中损毁灭失了，但欠银行的贷款还没还完，这种情况应当怎么办？汶川地震的住房灾害损毁问题最后通过政府无偿重建由财政“买单”了。显然，这种依靠政府、财政来充当“保险公司”的方式不可能长久，也不符合市场经济的原则。
【16-3-3】发达国家早就有“以房养老”的商业化金融品种；在我国，仅仅将此职能交给市场承担，仅仅依靠商业性的机构是不够的；提高住房对家庭安全保障的功能也应当成为满足改善型住房需求政策的组成部分。
第十七讲“居者有其屋”的落脚点是“住有所居”
1.“人人有房住”是“住有所居”的首要目标
【17-1-1】未来10到20年的发展阶段，中国城镇居民买得起房子的家庭所占比重一定会加速提高。但是，在这个发展阶段，我们还不能把所有人，或者大多数人“买得起房”定为住房发展目标。
【17-1-2】在发展成绩背后，我们也暴露出了很多的薄弱环节；低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。
【17-1-3】困难群体买不起房怎么办？政府提供不要钱或者基本不要钱的廉租房；新就业的年轻人成家立业暂时买不起房怎么办？政府提供政策性租金价格的公租房。这就是在中国城镇化过程中，实现“人人有房住”的基本途经。
【17-1-4】“补人头”的设想尚不具备普遍意义；我国绝大多数城市，特别是大型城市，仍然面临的是住房资源总量严重不足；通过货币补贴把低端需求释放到租赁市场中去的物质基础远不具备。
【17-1-5】从2011到2015年，我国的廉租房建设仍需要以一定规模持续一个五年左右的中期过程，才能基本形成满足“兜底”性保障的物质基础；此后最终解决最后1％住房严重困难家庭“有房住”的问题需要的时间一般比较长，可能还再需20年左右周期。
【17-1-6】到2020年，我国城镇最低住房保障水平目标具体 可为，每户建筑面积30-50平方米；其中，1-2人家庭户建筑面积30平方米，3-4人家庭户建筑面积40平方米，4-5人家庭户建筑面积50平方米。
【17-1-7】我国的一个基本国情是，从低端到高端的几乎所有群体都处于对住房的“饥渴期”；通俗说就是，“买得起房”的家庭所占比重远低于发达国家，但需要购房或打算购房的家庭所占比重则远高于发达国家。
【17-1-8】让脱困型、适度改善型需求优先于享受型、奢侈型需求得到满足的原则不会改变；不仅迄今在土地供应上保障性住房的占地比例政策仍要坚持，而且要研究和制定创新的稅赋优惠和货币政策优惠措施，把过去只适用于短期的优惠政策发展为适用于长期的制度化政策。
2.“户均一套房”是“住有所居”合理目标
【17-2-1】“人人有房住”的标准不仅需要有低端保障性住房的标准，也就是最低住房标准，还需要有个社会一般标准；与我国到2020年“全面小康社会”的发展目标相适应，这个一般标准应当是“户均一套房”。
【17-2-2】“户均一套房”不是说大家都住到水平相近的房子中，更不是说实行什么“一户一房制”，拥有两套及以上的住房就必须卖掉或者被收归国有；不客气地说，那是不可能实现的“农民社会主义”理想；那种看似“公平”的设想是完全违背市场经济、社会发展规律的。
【17-2-3】90平方米左右的成套住宅，一方面可以满足现代都市生活的基本需求，另一方面也将家庭性别、代际等因素考虑进来，既提高了住宅空间的物理属性，同时也提高了对居民生活的人文关怀程度。
【17-2-4】我国实际上面临着下一周期购房群体向中低端延伸，从而房价与收入之间矛盾有可能更加尖锐的状况；到2015年和2020年，人均80平方米和90平方米的目标并非是一个确有把握、水到渠成的目标，而是一个需要经过艰苦努力去争取的目标。
3.社区共享资源的增加是“住有所居”的必要组成部分
【17-3-1】在此后的发展中，住房建设和住房改善上的目标要从室内的面积增加更多地转移到室外的配套条件等共享资源的质量改善和数量增加上，要从单纯的“住得大”更多转移到“住得好”方面来。
【17-3-2】到2020年，绝大多数居住区应达到规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，住区服务质量全面提高，居住区内外环境清洁、优美、安静，社区公共服务便利的标准。
