爱华网转租人未取得房屋转租权，转租协议是否有效
——兼谈合同法第51条的适用问题
北京市东硕律师事务所 黄诚
【案 情】
2007年*月，甲乙双方签订房屋租赁协议，约定乙方租赁甲方所有的门面房一套，租赁合同未明确乙方能否转租问题；2008年*月，乙方未经甲方同意，以自己享有转租权为由，与丙方签订转让协议，将该门面房转租给丙，转让费六万元，房租由丙方承担。2009年*月，乙方以丙方未完全支付转让费为由，向人民法院起诉，并以办理某专卖许可证为由，骗取甲方出具其有转租权的相关证明；20 09年*月，甲方以乙方未经其同意擅自转租为由，解除双方之间的租赁协议，并声明乙方骗取甲方所出具的证明作废。
【法律分析】
一、本案所涉法律关系
1、甲方与乙方形成租赁法律关系：甲方为出租人，乙方为承租人。
2、乙方与丙方形成转租法律关系：乙方为承租人（转租人），丙方为次承租人。
二、出租人能否解除租赁合同
《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，如果乙方未经甲方同意，事后也未取得甲方追认，将承租的房屋转租他人的，甲方可以解除合同。
三、次承租人能否以转租人无转租权为由，主张转租协议无效
《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换句话说，无权处分他人财产，又未经权利人追认或者以其他方式取得处分权的，该无权处分他人财产行为签订的合同应为无效合同。
那么，本案中，在乙方无转租权的情况下，其转租行为是否属于无权处分他人财产的行为，直接关系到乙方与丙方转租协议的效力问题。实践中，很多人对这一问题在理解上存在分歧。
笔者认为，本案中不能适用合同法第51条的规定，转租协议应为有效。其理由如下：
1、乙方的转租行为不属于财产处分行为。所有权包括占有、使用、收益、处分四项基本权能，其中，处分权这一权能一般会导致物权变动的法律后果。合同法第51条规定的是无权处分他人财产的合同效力问题，本案中，乙方转租房屋的行为不属于财产处分行为，应属于合法占有前提下的一种使用行为，即行使用财产性权益的收益权这项权能，并不导致物权变动的法律后果。
2、《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条的立法本意，出租人同意转租的，承租人并不退出租赁关系；承租人不同意转租，出租人解除其与承租人之间的租赁合同的，承租人与次承租人之间的转租合同效力应不受影响。
3、《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条规定也遵行了这一法理：甲方作为乙方与丙方转租合同的“第三人”，主张权利（解除合同），致使丙方（其地位类似承租人）不能使用租赁物使用的，丙方可以要求减少或者不支付租金。言外之意，双方之间的合同依然有效。
因此，在本案中，乙方的转租行为的法律性质不属于无权处分他人财物的行为，且因其在转租中不能退出原来的租赁关系，其转租行为实质上是一种收益权能的表现形式，原租赁合同被解除不影响转租合同的效力。
四、租赁合同解除后对转租合同的影响
本案中，由于甲方解除了其与乙方之间的租赁合同，乙方与丙方之间的转租合同依然有效，在此种情况下，因乙方已丧失了租赁物的合法占有权，无法履行转租合同中约定的交付标的物的义务，事实上已不能履行合同。此种情况下，乙方的行为应构成违约，应承担相应的违约责任。
本案中，因乙方已无法履行合同，致使丙方无法再合法占有该门面房，乙方起诉要求丙方支付转让费的，丙方可行使不安抗辩权，中止履行，或者主张同时履行抗辩权；给丙方造成损失的，丙方可以要求乙方承担赔偿。
五、次承租人能否以欺诈为由，主张撤销转租协议
《合同法》第54条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，由于乙方以其享有转租权为由，采取欺骗手段取得丙方信任，在违背丙方真实意思的情况下签订转租合同，损害丙方利益的，丙方有权请求人民法院撤销合同。
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