爱华网第一节 市场法概述
一、市场法的含义 |
三、市场法适用的估价对象和条件
（一）市场法适用的估价对象
市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等，均难以采用市场法估价。
（二）市场法估价需要具备的条件
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有房地产交易，像1994年以后一段时期的海南。
值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而是由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。
另外，运用市场法估价需要把可比实例的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把可比实例在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把可比实例在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。我们把这些对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解为各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。
还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。
（三）市场法的其他用途
市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。
四、市场法估价的操作步骤
运用市场法估价一般分为以下4大步骤进行：①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格表现形式进行处理，或者说是对价格表达方式进行"标准化"，使其之间的口径一致、形式相同、相互可比。我们把这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例的不正常的成交价格处理成正常市场价格，或者说是对可比实例的不正常的成交价格进行"改正"。我们把这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格"参考系"的调整，即从可比实例"参考系"下的价格调整为估价对象"参考系"下的价格。"参考系"有市场状况和房地产状况两种，我们把这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。④求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
（一）选取可比实例的数量要求
从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了"适当"的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，由于信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全"适当"。因此，为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大，所以从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。
（二）选取可比实例的质量要求
可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合以下4个要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。对这四个要求分别说明如下：
（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产，所以具体要求选取的房地产符合下列6个条件：
①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也最好位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也最好是同一个住宅小区内的交易实例；而如果在同一个住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区，类似地区、规模、档次的 住宅小区内的交易实例。
②在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节"房地产的种类"。
③在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2范围内，即
④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
⑤在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。这里的档次相当主要指在装饰装修、设备（如电梯、空调、智能化）、环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合，是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取土地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点，这里所谓"接近"是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。
（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格，是要求可比实例的成交价格是正常价格，或者能够修正为正常价格。
（三）选取可比实例应注意的其他问题
选取可比实例时，一般是指估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓"分配法"，其主要内容是，如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解（进行价值分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物的价格为60万元（用成本法求得），则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。
特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能"劣胜优汰"，例如不能在区位上"舍近求远"，不能为了迎合委托人等的"高估"要求而普遍选取那些成交价格明显偏高的交易实例，或者为了迎合委托人等的"低估"要求而普遍选取那些成交价格明显偏低的交易实例。更不能为了迎合委托人等的"高估"、"低估"要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都是应当禁止的。
