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3、世界各国在住房发展不同阶段的政策
城市住房政策是国家经济发展的重要组成部分，是国家干预住宅问题的标志，在国民经济发展中起到重大作用，同时也在提高社会福利，社会生活素质，保持社会的安定上起到重大作用。
以市场经济为主的国家，主要靠市场的作用和经济的手段来解决住房问题，政府在住房建设上的支配作用很小。如美、英、日、德、新加坡、香港等发达国家和地区，由于其国民收入水平较高，多数人基本可以靠本身的家庭收入和市场化金融政策的支持具备自行解决住房的增量和质量的问题。政府的作用和政策性的干预主要在社会福利和最低收入的保障上，用于增加政府的公房建设限制性地对中低收入家庭低价出租和出售。另一方面，尽管这些国家主张自由竞争、市场调节，但由于住房问题涉及到居民利益和社会稳定，因此政府仍通过法律、行政、经济和制定住宅发展计划和战略等各种手段来干预和解决住宅问题。特别是二次世界大战之后，各国政府均面临着战争破坏之后的重大经济问题和解决房荒的问题，国家出面干预（包括政府直接投资）解决城市住宅问题几乎成为各国政府的首要选择，但随着住房数量问题的解决，多数以市场经济为主的国家政府除了制定相关政策之外，基本退出了投资和直接干预住房建设和市场的领域。
以产品经济为主的国家（包括大多数原社会主义国家）基本上采取的是住房完全福利的政策，即住房由国家供给，全部低租金和福利制，住房问题解决的好坏则完全取决于政府对住房的投入和住房的社会福利标准以及住房的分配制度，所有的居民都只能完全服从于政府的直接行为。由于国家财力不堪重负，80年代后期，其中的多数国家（如原东欧的前社会主义国家和中国）在住房福利制度的模式上增加了住房商品经济的成分，用大力发展个人建房、购房和合作社建房的方式加大了解决住房建设的力度。尤其在解决了住房数量的短缺之后，不管是市场经济的国家还是产品经济的国家都逐步退出了承担提高住房质量的责任。
贫困的发展中国家，虽未实行政府完全包下来的福利政策，但由于绝大多数居民根本无能力解决住房问题，政府也不得不出面来解决为保持社会安定的最低标准的生活居住问题。至今这些贫困的发展中国家尚未从根本上彻底解决最基本的房荒问题，除了个别大中城市之外，尚未发展到扩大住房数量和提高住房质量的阶段。
总之，工业革命之前，不管是东西方国家，几乎住宅问题都是由私人投资来解决的。政府只负责政府的用房和官邸的建设，没有任何一个国家是靠政府的财政收入来解决社会（包括城镇）的个人住房问题的。工业革命之后，农民大量拥入城市，部分工业发展国家开始有了政府建设的公房用于出租以满足城市外延迅速扩大和解决工业化生产的劳动力保障问题。虽然那时部分国家已有了住宅合作社的历史，但并未真正发展和成为主流。
二次大战之后的战后重建工作各国政府面临的房荒问题才真正迫使政府增加了干预城市住房的力度，开始立法制定解决城市住房政策。各国政府为迅速解决基本居住问题的主要内容包括：
1）房屋的统管和房租的统管政策
战争的特殊原因使战后的各国政府首先将战时征用、没收、无人管理的各种房屋统管而直接用于对战后居民的安置。同时通过立法、行政对各类不同的出租房屋的租金的最高额度标准加以限定，以保护住房消费者的利益，并为解决战后的住房紧张问题发挥了作用。后来许多国家的立法将这种统管租金的办法延续到现在，但后期这种统管的作用则主要为保护让中低收入者能享有廉价的住房服务（统管的房租一般低于市场的房租价格）。房屋的统管因租金低而大大增加了租房的需求，但造成市场中房屋出租的供应量减少，同时严重影响了居民的购房欲望，并给政府的长期住房发展带来了困难。
如英、德、前苏联、南斯拉夫等国均以立法的方式对房租加以限定；瑞典等国用协会协商的谈判方式来确定租金；南斯拉夫甚至立法私有住宅有被强制性出租的义务，政府可以指令私有住宅的产权人，将富余的房屋租给指定的住房困难家庭。
中国则主要将战后没收的房屋，收取较低的租金分配给城镇居民居住，而国家工作人员则实行供给制的无偿住房制度。1955年8月国务院《关于国家机关工作人员实行工资制和改行货币工资制的命令》发布后，同时制定了《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，将每平方米租金定为0.11元，远远低于各地平均每平方米0.15元的水平，从而使中国形成了长期的低房租制度（这一标准一直持续到80年代末期）。前苏联的公共住房的租金标准为3-4戈比/平方米，最高不超过16.5戈比/平方米，但对超过住房面积50%以上的部分收取高额租金，以对利用政府优惠政策多占房屋的家庭加以限制和约束。美国、英国、日本等国则对私人出租的房屋实行减免各种税费和补助的办法，鼓励私人和社团公房向个人出租，以加速解决住房困难和拥挤问题。
2）公共住房政策
除了对战后已有的房屋利用统管和统租的方式解决部分住房问题之外，各国都分别制定了不同的公共住房政策。同时从当时各国所制定的不同的公共住房政策可以看出，正是由于战后最初的解决住房政策的不同才延伸到今天各国解决住房问题的差距。公共住房政策从所有制概念、经济管理方式和国家财力等多方面表现出住房制度的差异。
政府不得不投入大量的资金建造大批量的公房来解决战后房荒问题已成为战后各国政府几乎共同采取的一项重要住房政策。多数政府在逐步解决房荒问题之后放弃和削弱了这一政策的作用，逐步将政府投资退让给市场。同时相当一部分国家将战后的公房政策一直延续到现在，但其政策的主要目的也随着住房情况的改善和住房制度的变化进行了调整。战后初期的公房建设多数是低标准、临时性，以出租为主的形式解决战后的居民安置和消除房荒。但后期各国政府延续的公房政策则以向低收入阶层提供低于市场价格的同等质量的住房，以平衡和调整全社会收入分配不均的问题。因此各国公共住房的服务价格都设定在低收入者可以接受的范围，可以起到扩大住房总供给和平抑住宅市场价格的作用。但为防止优惠的住房服务的低价格被高收入者所利用，加大收入分配的差别，浪费政府投入的资源，必须制定相应的防护措施。如瑞典、荷兰、法国、日本、新加坡、香港、东欧国家等都用立法制定了严格的入住公共住宅的条件，如收入登记等等。
前苏联二战前私人建房的比例高达45%，卫国战争时上升为55.5%，但战后下降为17.2%，公房的建设主要靠国有投资完成，包括：国家预算、国有大企业、合作社和社团企业的公房投入。
日本战后总人口的1/3约2500万人为无房户，缺房420万套，主要靠政府的投资以高速发展的方式解决了大量居民的住房问题，同时由地方公共团体接受政府1/2-2/3的工程补贴和税费减免建设了大量公房出租给低收入者和困难户。
新加坡50年代约有100万人，其中84%的人口平均1户不到1间住房，政府以大规模的政府投资和政府强制性的住宅基金首先快速大规模地兴建了大批量的低标准住房以解燃眉之急，后期才提出提供设备齐全的居住环境的目标，这批最初政府兴建的低标准房屋在80年代末开始大量拆除和重建了。
香港50年代有50万人（约占当时人口的1/4）无房，政府拿出相当于国民总产值的6%投入于建设公房解决中下等收入者的住房问题。到70年代初这些低标准的住房仅使人均居住面积达到3.25平方米。
英国战后曾实行福利性住房政策，政府大量投资建设公房，低价出租以解决战后的困难，60年代才逐渐改变这种公房出租的住房政策。
法国政府战后也以大量投入资金进行公房建设，解决住房危机。同时法国于48年最 先实行了住房补贴的政策，用大量的住房津贴促进住房危机的解决。
瑞典则以“非盈利的住房公司”大批建设公房，由政府提供无息和低息的贷款，解决全部资金问题，免征公司的各种税利，降低建设成本出售和出租房屋以优先解决房荒问题。
罗马尼亚战后基本以国家投资建房为主，出租给居民，80年后才改为先卖后租，89年后大量减少了国家投资，鼓励个人建房和国家几乎无偿提供土地。
因此，公共住房政策实施的基本条件是：政府能够提供大量的土地和资金，而缺乏相应条件的政府是无法有效地实施实行公共住房政策的。
3）住房自有自用化政策
战后国家干预的增加在解决重建问题上发挥了重要作用，并大量提高了公有住宅的比例，但由于政府低租金的公房出租已不能维护成本，成为政府财政的长期负担。多数国家在基本解决了战后住房危机之后，都充分认识到政府完全承担提高住房面积和提高住房质量的责任是不可能的，因此均调整了住房政策的导向，采取了住房自有自用化政策（部分国家在战后解决重建危机就开始了这项政策，但限于居民私有的能力不足，这项政策尚处于从属地位），鼓励私有住房政策成为了各国解决住房增量问题时的主要和共同的途径，并提出在第二阶段解决住房问题的目标是以“每个家庭拥有一套独立（单独有公厕、客厅、浴室、厨房的成套住宅）住宅”为解决增量住房的标准，个别发达国家以“每个居室不超过1个人”为标准。
住房自有自用化将房屋的所有权和使用权相结合，有利于维护和管理，可以大大减少公房租用的比例，是不以所有权私有化的住房出租赢利为主要目的。实行住宅自有自用的政策重点在于帮助低、中等收入阶层购买或自建住宅，同时也鼓励了有支付能力的中、高收入者扩大住房消费。充分发挥全社会的力量来扩大和增加住房条件，改善环境，并有利于减轻国家在住宅建设上的负担，对加速改善城镇居民住房条件起到积极作用。因此多国政府都大力采取向住房自有自住倾斜的政策，给予各种优惠和方便（加补贴）鼓励个人购置自用房屋，在需求和供给方面分别制定了具体措施：
在需求方面：①减免自用住房所产生的各种归属所得税；②向低、中等收入阶层提供购置自用住房的长期、低息贷款和贷款利息的补贴；③减免个人购买住房的交易税费（包括再转让的交易税费）；④减免个人收入需购置住房的收入所得税以及在更换住房的买卖过程中的税费。
在供给方面：①在法律上对个人自建和购买的住房给以保护，鼓励自建住宅；②在自建住宅和用于居民购置的住宅土地和建材上给以方便，减免土地占有和使用的税费，并提供建、购房贷款和补贴；③帮助和促使住宅建设合作社的创立和发展，给以非盈利的合作社各种法律和金融支持（包括合作性建房基金会）；④政府兴建供给出售给中、低收入者的公共住宅，扩大住宅供给量；⑤减免住房资本所得税，并鼓励个人低价售房。
在鼓励个人拥有自有住房的同时，各国政府大多同时实行了住宅补贴政策，补贴政策一般分为三类：①住宅人头补贴，按人口数计算发放家庭住宅补贴，以扩大低收入家庭的总收入和住房支出，刺激住房需求，同时为保证这部分补贴真正用于解决住房问题，对补贴的发放和使用有特殊的限制条件和规定，如荷兰、瑞典等国；②住宅实体的补贴，只在建房、购房（或租房）时发生的直接补贴，这种补贴一般建立在国家制定的居民住房的最低标准和家庭收入在住房费用支出的合理比率上，超出标准的不能享有补贴，如法国、香港、新加坡、波兰等国；③按工作年限和职务的补贴，这种补贴主要面对公务员和间接国家管理人员，通常与国家房屋分配制度发生关系，如中国、印度、新加坡等国。
有些国家单独使用某一种补贴方式，多数国家将二至三类不同补贴混合使用，住房补贴在促进和支持个人住宅自有自用上发挥了一定的作用。
美国政府的住房政策目标是“全美人民都有一个象样的家和合适的居住环境”。每年的住宅投资占国民生产总值的6-8%，但大部分资金为私人投资。从战后到今主要靠私有资金解决住房问题，其中长期低息的个人信贷和鼓励个人购房的低税收政策起到主要作用。为限制中、高收入者的租房反向制定了租房者在租金中间接负担财产税，而出租房和购房者的财产税和抵押利息可以从政府征收的财产税中扣除的政策，使购房比租房合算。并对低收入者实行补贴，因而较好的解决了住房问题。至今美国的房地产一直处于增长的价格和需求趋势（1997年为88万套，2000年为96万套，总值约为14,000元人民币；二级市场约等于一级市场的三倍，合计年约60,000亿住宅市场的消费，加上公共用房的消费约等于中国1999年的国民生产总值80,000亿人民币）,到1986年止美国已有63.8%的家庭拥有高质量的私人住宅,10%以上的家庭拥有一套以上的住房,每套住房的平均间数为5间，每套住房的平均价格为19-20万美元，住房同时成为美国公民家庭所拥有的重要财富之一。
英国是西方国家最先开始用政府投资为低收入者兴建公共住宅的国家，但除在解决战后的房荒问题上发挥了重要作用之外，政府无财力继续用同等办法解决住房增量问题，因此立法规定：①收入超过一定标准的家庭必须有自有住房，不得租用公房，以鼓励个人购、建自有住房；②租用公房者二年后有权享受30%以上的价格优惠购买自住用房；③提高房租，使租房不如购房合算；④用减免税费、利息的方式给低收入者补贴，加大私房拥有比率，减少政府负担。
法国是从战后最早开始实行住房补贴的国家，并鼓励个人拥有私人住宅，70年代之前法国的住房尚低于英国主要靠政府投资改善住房的状况（1976年英国的人均居住面积为18平方米，法国为13平方米），但80年代之后远远超过了英国的住房情况。法国家庭拥有第二套住宅的比例已居全世界首位，而对住房困难家庭的补贴的比例已下降到万分之一以下。
瑞典是以政府支持的“非盈利的住房公司”和“住房合作社”为主要建房方式的，资金由国家无息和贴息提供，全社会性，个人购房、建房时均可申请占房价30%的政府贴息贷款，其余70%抵押贷款。而还款时并不计个人所得税。另对低收入者、多子女者和退休人员给以补贴，使45%以上的人口拥有私有住房。人均居住面积约世界之前，约50平方米，平均每个居民的住房数超过1.9间，并且基本全部实现了住房装修和设备条件的现代化。
前苏联战前主要靠私人建房，战后政府加大了投入，从战时45%的比例上升为83%的政府投资，但同时鼓励个人和合作建房，一般为国家免费提供土地，按比例供应图纸、建材（优惠价），并提供10-20年长期的年息为0.5%的低息贷款用于个人购房和建房。
匈牙利解决住房的问题一直坚持以私人为主，国家为辅，平均个人投资占70%以上，90年代之后上升为85%的个人投资，政府在严格限定收入水平的情况下规定超过一定收入者（3500福林/月，约等于70美元[1990年水平]）必须购房和建房，国家每户补贴40000福林（约800美元），另外补贴房屋售价的4%，1978年人均住房居住面积已大于27.1平方米。
罗马尼亚1989年实行鼓励个人购房的政策，一方面提供15-25年的低息贷款，同时几乎无偿的提供个人建房、购房的土地（每年每平方米土地只交付1个列伊的费用）。
波兰的合作建房占到全国住房建设的65%，对个人买房、建房的一次性付款给予80%的优惠，并给以个人建房的补贴（相当于3100美元的金额）。但凡得到补贴者不得再申请租用公房，已租公房者可按一定的规定申请购买为私房。90年代每个家庭已拥有了自己单独的成套房子。
日本从战后至今政府投资比例逐步下降，近年私有投资比例已超过80%。政府对私有住房购买和建设主要靠减免税支持：①免注册税、执照税、固定资产获得税、市政财产税；②住房所得税、住房贷款所得税、折减住房贷款损失系数；③登记和执照税，不动产获得税等，使所有家庭不低于最低居住标准（人均居住15平方米），一半以上家庭确保平均水平（约30平方米）。
新加坡1985年后开始拆除战后政府搭建的应急房屋，进入改善环境和建新社区的阶段，并实现了“居者有其屋”的住房自有化。政府给建房开发局10-60年的低息贷款用于中低收入者的公房建设，并用政府补贴的优惠价格卖给个人拥有。低收入者购买1-3间一套的住宅时政府给补贴。而高收入不许购买和租用公共住宅。每年政府的补贴约64,000-100,000万新币,约等于21,300-32,000万美元,以全球最快的速度(每35分钟完成一个政府组屋单位),用几年的时间使全国90%的人住进了政府兴建的低价的高质的楼房。
从世界各国的情况看，政府用补贴和优惠条件支持的方式实现的不以盈利为目的的自有自用住宅的私有化政策比单纯的商品房化具有更广泛的实际意义。依靠和保护私有投资，减轻国家负担，促进住房私有化程度是提高居民居住条件的必然之路。发达国家如美、日、澳等多数实行市场机制与政府资助相结合的政策，依靠私人住宅市场和金融市场（减免税费的优惠政策）来实现私有化住房问题的解决。政府只解决少量的公共租房问题。大多数发展中国家如新加坡、香港、匈牙利等以国家资助为主的住房私有化（重点用对中、低收入者的优惠和减免税费）实现住房问题的解决。
房屋增量时期实行私有住房自用自住的政策和补贴的政策，由于住房市场的金融条件、证券化条件更加充裕，住房在充分改善之后在与金融和证券的结合中转化为金融资产，不但解决了居住问题，同时解决了发展和养老问题。只是在国民经济的发展过程中，政府的补贴政策越来越多的被加以限制和从向中、低收入者补贴转移到只向最低收入者的社会福利和保障体系之中。更多的起到调节收入分配和贫富差别的重心中去，起到普遍提高和普及提高居民高质量生活环境和条件的作用。
