爱华网《现代女报》第31生活2011年第34期栏目：楼市
军产房，让人欢喜让人忧文/颜梅玖
随着房价的一再攀升和限购令的推行，一度占据主流的商品住宅交易渐有降温趋势，而一些特殊产权的房子以相对低廉的价位开始激荡楼市，军产房就是其中之一。近段时间，在滨城，军产房渐渐“得宠”，一些房源卖得非常火爆。网络和现实生活中，有关军产房的话题也比比皆是。但由于军产房使用权的特殊性质，也为买卖双方带来了一些意想不到的麻烦。军产房纠纷应该如何适用法律、如何认定合同的效力，军产房交易的有效性和安全性是否有有效的法律保障？本期楼市将结合律师对此类案件的理解和体会，为大家介绍一下军产房纠纷案件的法律适用以及交易中存在的风险等问题。
我们先来看一些市民和网民有关军产房的话题：
网上热议：
蓝鲨：军产房价格便宜，这点是肯定了；地角好，众所周知大连最好的地角基本都是部队占据的，或者是附近有驻军、部队；升值空间大，因为开盘都比较便宜，日后升值空间就比较大。
飞翔：军产房价格相对便宜：由于“军产房”一般都是部队方面出地皮，对外名义是XXXX部队军官经济适用房小区，然后由一些地方的小开发商出资金来盖楼，他们属于好处共享，有事就跑的那种。相对于周边的国有产权的商品房来讲，他们的价格每平方米能便宜1000至1500元左右。（这是建立在不缴纳土地出让金，及城市基础设施配套费的基础上）另外，手续办理相对简单：从交定金，到交房款，到交上楼费用，都是开收据（因为没有专用发
票），气源费（有的小区是液化气）、物业费、暖气费、维修基金、装修押金、垃圾费等费用一样不少。只是不用合同登记备案，不用做担保抵押；在卖房时手续简单，不需要产权证，不需要撤抵押，不用交契税、个税。直接到部队后勤营房科办理使用权过户，同时交2000左右过户费即可。当时就可拿证（一本红皮军产证）。
幸福一家人：“房产证、军产证都差不多，反正我们是买来出租投资的，一样有70年产权收益。”军产房虽然不能办理房产证，但是军队可以办理军产证，该房产也被承认为私产，也可以转让。
孙磊：军产房不能办理按揭贷款，公积金无法正常提取，需要买房者一次性付款；另外，因为没有产权证，你的购房合同又不被认可，落户、孩子上学等问题无法正常办理：还有房屋质量较差，物业管理相比较也很差，有的小区根本无法封闭，和部队大院夹杂在一起，基本上没有绿化，有的小高层电梯在交了一年电梯费的情况下，始终不开通。有的小区入住一年没有上正式水和电，一直用高价临时电。宽带、有线电视、电话、感应灯、对讲机等迟迟不见开通。
碧海蓝天：由于没有产权证，社区相关的保险、退休金、医保、失业等问题很难办理，就是给小孩打预防针都没地方去。假设发生部队换防、撤遍、解散等情况，你的房子被国家征用、拆迁的话，这种房子是没有法律保障的。到时候你去找谁啊。
王强：因为产权不属于个人。所以因拆迁、土地变更用途等需要补偿时，个人是无法得到补偿的。这点在大型城市尤为明显，因为大型城市此前划给部队的军事驻地，随着城市化的进行，已经不需要驻军了，所以早晚土地是要重新规划的。
传言：军产民化？
同集资房、微利房相似，由于历史的、政策的原因，军产房也是一种产权特殊的房产，如何将其纳入统一的房地产管理体系中来，有关部门一直在考虑。“军产民化”的传言也曾一度流传。业内专家认为，“军产民化”能够解决军产房在规划建设上的不足，让购房者免除对于所购房产产权模糊的担忧，也可以把既成事实的军产房纳入统一管理，并可以杜绝出现新的军产房，但至今并 无相关政策出台。对市场冲击不大。
世上没有免费的午餐，天上没有白掉的馅饼，军产房之所以远低于市价，实在是因为其有着很大的风险。买还是不买，您想好了。
交易案例：
某部队于2002年建了一栋部队内部的经济适用房，房屋的性质属于军产。2004年春，吴先生购买了该处经济适用房中的一套约90平米的房子，后加价8万转卖给张先生，双方签订了书面房屋买卖协议，约定待该房具备办理产权过户条件时，吴先生协助张先生办理产权过户手续。随后，张先生按约定支付了全部购房款22万元，吴先生也于2004年底搬家将该房交付张先生，张先生一直入住至今。
2010年，该处军产房交与地方管理并办理了房屋产权证。张先生得知此事后立即找到吴先生要求李先生尽快为自己办理产权过户手续，可是吴先生却以种种理由拒绝过户并要求解除房屋买卖合同，张先生无奈诉诸法院要求确认双方签订的房屋卖卖合同合法有效，判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记。
被告吴先生认为：
该房属军产房，他自己无权处置。因此当时的房屋买卖合同应属无效，原告的诉讼请求不能成立。
律师点评：
根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，如果吴先生的处分行为事后经过总后勤部审批同意，则视为权利人的追认，合同有效；或虽未经总后勤部审批同意，但吴先生在争议起诉到法院前取得该房产权证，则视为无处分权人订立合同后取得处分权，合同亦为有效；如果处分后既没有经过总后勤部审批同意，吴先生又没有在争议起诉到法院前取得该房产权证，则涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同。
本案中，原告已履行全部付款义务，被告于2004年底搬家与原告交接，原告入住该房已达6年，即使被告在签订房屋买卖合同之时不完全享有该房产的处分权，但是被告在2003年6月便已向部队交纳了全部购房款，并于2010年7月领取了产权证书，取得了该房的所有权，因此依据《合同法》的规定，涉案房屋买卖合同应为合法有效。无论从合同法和民法的角度而言，还是从诚实信用、维护交易安全的角度出发，我们都应该对自由交易予以保护和肯定。原告已经依约定履行完其全部合同义务并已实际入住，被告在领取产权证后无理拒绝为原告办理产权过户已经构成严重违约，法院应当对此种恶意违约行为予以惩戒，维护交易自由、保护交易安全。
法院判决：
最终法院判决原告胜诉，判令被告吴先生立即履行合同义务协助原告办理产权过户手续。
从上述案例中可见，虽然军产房具有房价低、没有交易税费等优势，但也存在一定交易风险。本期，记者邀请了大连资深律师孙明为大家分析，看看军产房交易中可能存在哪些风险。
风险提示：
1、无证风险
因军产房通常为解决军籍人员的住房所建，地方人员购买后一般无法办理我们通常意义上的产权证。从法律角度而言，房产无证就无法保护购房者的合法权益，也就可能涉及到落户难以及子女上学难等问题。
2、违约风险
因军产房的交易价格往往比其他房产的市场价格低，在面临房地产价值不断上涨的情况下，原军产房主出现心理失衡、毁约收房的情况时有发生，因此购房者面临卷入法院诉讼的风险。
3、法律风险
因目前尚无有权机关针对军产房交易纠纷的法律适用与合同效力问题做出明确规定，因此一旦产生军产房交易纠纷，购房者可能面临无法可依、维权困难的法律窘境。军产房买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致购房者状告无门，即便是受理并判决对方败诉，在执行方面也十分困难。
4、拆迁风险
如遇政府拆迁、国家征收、征用，对于非军籍购房者如何保护自己的合法权益，尚无明确法律规定。
5、其他风险
购买军产房，还会面临再次转让困难的风险、无法继承的风险等等。
尽管军产房买卖可能存在风险，但因其价格及相关优势，还是激起了很多市民的购买热情。市民一边购买一边又心存顾虑，因此产生了和自身利益相关的各种问题。面对市民的疑问，记者又请来了专业律师为大家一一解答。
律师答疑：
市民1问：军产房是什么意思？
律师答复：军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产公司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
市民2问：购买军产房应该注意哪些法律事项呢？
律师答复：1）、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的；2）、要求开具军队出具的统一发票；3）、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续；由于军产房的产权为军队所有，通常情况下，军队把军产房的使用权给所属军区的军人及其家属使用。目前没有法律规定，可以把军产房的使用权出售给他人，因此购买军产房使用权缺少法律的保护。
另外，购买人在购房时，一定要注意，如果是购买军产房使用权，则一定要与军队签订购房合同，与开发商签订购房合同的，不是购买军产房使用权，而是购买商品房所有权。
市民3问：没有许可证的军产房能不能买?
律师答复：由于“军产房”不归地方政府管理，不能办理房产证，购房者在购房过程中如果遇到问题，会造成无人接受投诉的问题。市民在购买“军产房”时要先确定所出售的房产是否允许出售，并多向专业人士咨询，避免日后产生不必要的麻烦。
市民4问：我是大连本地户口，我想买处军产房，请问，买完后可以将户口迁到户籍里吗？另外，我想问一下，军产房与商品房有什么区别？谢谢。
律师答复：1）因为军产房属于部队用地，军人参军都会注销户籍，注销身份证。所以军产房是无法迁入户籍的。关于军产房落户口的问题建议你同咨询大连市公安局户籍，咨询电话：82185569；2）和商品房不同，军产房是没有土地使用证的，也就是说你只有房屋的使用权，而没有土地的使用权。
市民5问：我是单位的集体户口，想买军产房，不知道能不能把户口迁到军产房？或者我买一个80万左右的二手房能把户口迁出来吗?
律师答复：只要是二手房，不管是军产还是国产，就算达到一定的购房钱数，也是不能落户的，因为落户要求的是一手商品房，是在你买房子时用购房发票办理户口的。现在你的情况是不能落户的。
市民6问：在大连买了军产房，公积金还能取出来吗？
律师答复：根据《大连市住房公积金提取管理办法》规定“购买具有所有权的自住住房且未办理购房贷款的，按以下规定提公积金的，购买军产住房需提供：购房合同（或购房协议）、套印国家财政部和中国人民解放军票据监制章的军队统一的收费票据，提取公积金。
市民7问：我叔叔是高干，生前购买了军产房，现在他的老伴岁数也大了，身体不好，在考虑她一旦有一天走了，房屋如何处理。我想问，她的儿女能继承遗产吗
律师答复：如果有合法的产权证明，则属于遗产的范围。
市民8问：军产房可以出租吗？出租后部队单位说不允许，与出租中介产生的纠纷如何处理？
律师答复：产权单位同意的情况下，可以出租。否则租赁合同是无效的。
市民9问：军以上干部的军产房没有房产证能办理继承吗？
律师答复：未取得产权则不能继承，但配偶可终身居住。
市民10问：我在5年前按规定购买了所住的公房，并且领取了产权证，但因为是军产，不能过户，请问：物权法开始执行以后，我的房子能上市、过户了吗？
律师答复：军队、医院、学校的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这种公房的出售必须有单位同意，与已购公房或经济适用房一样都必须有政府部门的上市交易批准书。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位一般不同意公开上市出售。
贴士：相关规定
大连市公正处关于军产房规定：《大连市公证业务若干问题的规定》第八条规定：“公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。”
大连公积金中心关于军产房规定：大连市住房公积金管理中心表示，目前，在大连购买二手的军产房尚不能办理住房公积金贷款。公积金中心说，从“拥军优属、支持国防”的角度考虑，大连市规定如果军人的配偶在地方工作且在市住房公积金管理中心缴存住房公积金，符合住房公积金贷款条件，夫妻双方可共同申请住房公积金贷款，最高可贷到双人最高额度。具体额度根据军官的月工资收入和其配偶的住房公积金缴交情况测算，办理时需另提供军官证和军官所在部队出具的
工资收入证明。同时，在大连可以通过住房公积金贷款购买军产房，办理贷款时需有第三者产权做抵押。但购买二手的军产房目前尚不能办理住房公积金贷款。
《继承法》关于军产房规定规定：产权房屋属于继承的范围，但军产房由于购买的是使用权，而不是所有权，因此不属于继承财产的范围。虽然目前操作中，房主如果去世，其子女可以要求军队房产部门变更登记，但这不受继承法的保护。
