爱华网房屋租赁合同解除时间点的确定
蒋贤铮
（2009年11月9日）
案例：银业公司与王某于2004年10月6日签订一份《房屋租赁合同》，约定：银业公司出租三间厂房给王某用于经营，租赁期限为4年，自2004年10月6日至2008年10月6日止，月租1万元。还约定王某需延期支付租金的，应征得银业公司书面同意；未经银业公司书面同意而延期支付租金的，每延期一天，王某按月租金的1%向银业公司支付违约金，并且银业公司有权解除合同。合同签订后，银业公司依约将房屋转交给王某承租经营。但王某仅支付租金至2007年10月6日。银业公司于2007年12月17日向一审法院起诉请求解除《房屋租赁合同》，由其收回出租的房屋；判令王某支付拖欠的自2007年10月6日起至合同解除之日止的租金及其自2007年10月6日起至实际付清之日止的违约金。在一审法院审理期间，银业公司于2008年3月10日登报通知王某：“银业公司拟收回房屋另行出租，请王某见报后在本月18日前取回存放的物品，逾期则作无主物处理。”王某向该报社投诉。一审法院以银业公司的登报通知行为属妨害民事诉讼行为为由对银业公司作出罚款决定书。银业公司向二审法院申请复议，二审法院以一审法院在决定书作出之前未采取相应措施，程序欠妥为由撤销了一审法院的罚款决定书。一审法院经审理，以王某拖欠租金行为构成违约，银业公司行使合同解除权符合约定，于2008年6月10日判决：一、解除《房屋租赁合同》，王某于判决生效之日起15日内归还承租房屋给银业公司；二、王某支付拖欠的自2007年10月7日起至合同解除之日止的租金及其截止至实际付清之日止的违约金（违约金以月租金1万元为基数，按日1%的比率计算）。王某不服一审法院提起上诉，二审法院于2008年12月10日作出判决，驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，王某未主动履行判决规定的义务，银业公司申请强制执行。根据银业公司的申请，一审法院于2009年6月5日，强制王某将承租房屋移交回银业公司。
本案需要讨论的问题是《房屋租赁合同》的解除时间如何确定？这一问题的解决将关系到租金计算的截止时间及由此计算出所欠租金的数额。为准确确定本案《房屋租赁合同》的解除时间，有必要讨论法院仅判决解除《房屋租赁合同》而未确定《房屋租赁合同》解除的具体时间是否妥当的问题。
在审理涉及合同解除纠纷案件中，我们经常会遇到争议比较大的两种情形：一种情形是原告在诉前向被告提出合同解除，又向法院起诉请求解除合同；另一种情形是原告在诉前未向被告提出合同解除，直接向法院起诉请求解除合同。在第一种情形下，原告表面上是要求依法解除合同，实质上是要求法院确认合同已经解除。准确地说，原告此时的诉求应当是请求法院确认其诉前要求解除合同这一行为的法律效力，属确认之诉，只要这一行为被法院认定为无效，合同将恢复到原告解除前的状态，双方继续履行合同。原告这种情形下的合同解除，不同于第二种情形下原告诉前未提出解除合同，直接诉请解除合同的变更之诉。在第二种情形下，原告未经通知直接向法院起诉要求解除合同，并不是确认解除合同行为的法律效力，而主要是请求确认其要求解除合同是否符合合同解除的条件，法院经实体审理认为原告的诉请具备合同解除的实质条件的，就应判决支持原告解除合同的诉请，并且确定起诉状副本送达对方当事人之日为解除合同通知到达之日，合同自起诉状副本送达之日起解除（参见拙作：《通知解除合同后又诉请解除及未经通知直接诉请解除合同的处理》）。
在本案中，银业公司诉前未向王某提出解除合同，直接向一审法院起诉请求解除《房屋租赁合同》，属于上述第二种合同解除情形，法院经实体审理认为王某拖欠租金，符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，银业公司行使合同解除权，不违反合同及法律的规定，《房屋租赁合同》应予解除。这是不容质疑的。但一审判决未确定合同解除的具体时间是不当的。而且，银业公司提起解除合同之诉后，在一审诉讼期间登报通知王某解除合同的行为，如何看待银业公司的这一行为性质，成为判断一、二审法院判决解除《房屋租赁合同》是否妥当的关键。笔者认为，银业公司在起诉请求解除合同之后通知王某解除合同的行为，属于履行《合同法》第九十六条第一款规定的合同解除通知义务，是有法律依据的。一审法院将银业公司的合同解除通知行为认定为妨害民事诉讼行为，显然定性错误，可见一审法院未能认识到这一行为对确定合同解除时间的法律意义。当然，我们也不能因银业公司在诉讼中的合同解除行为，改变其提起的直接诉请解除合同的变更之诉的性质或视作诉请法院确认其诉前要求解除合同行为效力的确认之诉情形对待。但也应看到因银业公司在诉讼中通知王某解除合同的这一行为，使其与上述合同解除第二种情形有所区别。一、二审法院无视这一合同解除的通知行为，仅判决解除合同是不够的，应同时确定《房屋租赁合同》自银业公司通知王某解除合同之日即2008年3月10日起解除。在此需要强调的是，在引述的上述拙文中指出，在第二种情形之下，法院支持原告解除合同的诉请，同时确定合同自起诉状副本送达之日起解除。这一观点的提出是在原告未经通知直接诉请解除合同的情形下，为满足《合同法》第九十六条第一款所要求的行使合同解除权一方应当履行合同解除通知义务这一条件，不得不以法院将起诉状副本送达被告的时间确定为解除合同通知到达之日，从而找到合同解除的具体时间，纯属权宜之计。在本案中，银业公司在诉讼中履行了解除合同义务，就应以银业公司通知王某合同解除之日确定为合同解除时间，不应再以一审法院送达起诉状副本之日确定为合同解除之日。本案成为拙文观点的补充。
在本案中，对于银业公司在诉讼中合同解除的通知，王某有权提出异议，且在答辩中行使了抗辩权，但经法院审查其抗辩理由不成立，说明银业公司行使解除合同的条件具备，理由正当，法院支持其解除合同的诉请并无不当。但缺陷在于，没有确定合同解除的确定时间，这又导致本案租金的计算截止日期即合同解除日的确定存在三个时间上的争议：一是一审判决最后送达当事人之日为《房屋租赁合同》解除之日；二是二审判决最后送达当事人之日（即判决生效之日）为《房屋租赁合同》解除之日；三是一审法院强制王某将承租房屋移交银业公司的2009年6月5日为《房屋租赁合同》解除之日。笔者认为上述三种《房屋租赁合同》解除时间的确定意见都不妥。一审判决（包括维持原判的二审判决）未确定合同解除的具体时间，使合同解除后的合同责任即租金计算的截止日期难以确定，属于判决主文不具体、不明确，且致使判决无法执行的问题，应通过再审程序予以明确或纠正。以一审法院强制王某归还承租房屋的时间为《房屋租赁合同》解除之日的观点，是混淆了合同解除时间与实际履行时间两个概念。合同解除时间点的确定是对租赁合同关系是否存在或消灭与否的重要判断。合同解除的法律后果是使合同关系消灭，但自何时开始消灭及合同关系解除后或消灭后当事人的债权债务关系如何处理，是合同解除法律制度涉及的两个不同的法律问题。一审法院强制王某搬离承租房屋，并归还银业公司，实际上是在执行一审判决第一项内容，即合同解除后王某应履行的承租房屋返还义务。一审法院基于王某未在判决规定的时间自动履行这一义务，根据银业公司的申请强制其履行，属于《房屋租赁合同》解除后对合同当事人之间债权债务关系的事后处理或执行行为。显然，强制履行时间不是合同解除时间。将强制履行之日确定为合同解除之日，犯了本末倒置的逻辑错误。
综上所述，通过再审，一审判决第一项解除《房屋租赁合同》的时间应具体确定为2008年3月10日，同时也以此时间作为拖欠租金计付的截止时限，由此，一审判决的第二项也应作相应的纠正。
（作者单位：南宁市中级人民法院）
