爱华网从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”（崩盘）。我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。
第一次崩盘：1965-1968年
从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。香港60年代初期，人口就增加到300万【赟注：鼓励生育与奖励人才来港定居的香港目前也就700来万人口】。而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。
而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。【赟注：仅300万人口/还很穷的香港，房地产企业居然2000多家，不出问题才怪呢。目前香港很有规模的房地产企业大致在10家左右。咱们内地07年疯狂的时候，有8万多家房地产企业，据说08年就消失了1万家左右，未来像万科这样大规模有品牌的房企会减少到30-100家】
繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。这就是60年代初期香港爆发的银行危机。起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。
港英政府的想法很好，但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960年的存款总额为1.09亿港币，但在房地产上的投资和贷款就高达8200万，加上家族同时又有经营房地产，其内部的关联交易频繁。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要的行业监管条件下。香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言，危机一触即发。
1965年1月香港，明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下，加上英资政府的“不作为”，使得老百姓惊慌失措。恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。后来在香港政府宣布英镑暂时为法定货币，并且从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下，暂时平息。不过不久，又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30多年的本地最大的华资银行——恒生银行被大举挤兑，一个月就失去了存款的1/6，提款的人群，从银行总部一直排到了香港会所。最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束。这场规模浩大的银行风波，最终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益。其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行，几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40%）。而华资银行从此走向衰落，也仅有永隆、道亨等少数存活较久。
在银行危机收缩信贷后，引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机。1965年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多时间跌去50%，商业及工业地产价格跌幅更大。在1966年的短暂喘息后，1967年又遭遇香港爆发“反英抗暴”运动，港英政府出动军警镇压群众，左派受国内文革影响，反抗英国政府管辖的活动此起彼伏。香港政局不稳，大批外资人员撤离，中资的中产阶级也纷纷移民。在风雨飘摇中，房地产市场再度恶化。1967年港英政府卖地收入仅有1962年的18.7%。
在危机背后，是新兴力量的崛起，李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业。这是一次财富的重大转移。
尽管香港在1967年又一次修订了《1964年银行条例》，但并没有解决香港银行的监管问题。例如香港作为一个特殊的管辖区，没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞行，汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题，为80年代的又一次大规模银行风波埋下了隐患。
值得一提的是，香港恒生指数（追溯到1960年）从60年代初期的90多点，暴跌至1967年的58点左右，跌幅接近五成。如果时光机器将你带回1966年-1968年的香港，估计正常人是没有胆量敢于投资股市的。首先就是政局不稳。1966年就由于天星小轮加价事件引发动乱。随后港英政府宣布戒严，期间骚乱导致多人死亡。1967年澳门又爆发一二三事件，葡方铁腕镇压，造成3死63人受伤。这导致港澳等地的左派人士极为活跃，被外国人压制已久的矛盾被激化。接着是全港大规模罢工，港英各部门基本处于瘫痪状态。港英政府同时进行全港戒严和宵禁，宣布禁止在任何地方张贴“大字报”等煽动性标语。到9月份，有内地的一些中国搬运工人与罗湖边界的香港警察发生冲突，收缴了他们的枪械。因此，香港人认为中方会军事介入，人心更加惶恐不安。
其次是，香港中下层居民普遍对港英政府的“不公平”、腐败等现象感到不满。1966年8月份的《星岛日报》上刊登的文章是：“认为香港无出路，百万居民迷茫”。民意调查，从18000多户家庭深入调查，接近25%的居民表示如果可以选择，将移民别处。因此判断约100万的居民有意离开香港。白种人对有色人种的种族歧视和不公平的政策措施，成为老百姓最为诟病的地方。
加上当时香港的工业制造业面临欧美发达国家的“反倾销”，制造业举目维艰。而房地产市场的崩溃以及银行的大规模挤兑破产，导致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散户闻风丧胆的地方。《星岛日报》1967年6月的报道这么说的：“本港上周股票市况，出现大规模崩溃局面，由于人心浮动，降价抛售者挤，跌得更见凄厉。”
正是在这么萧条黯淡的局势下，香港股市却开始了新的一波牛市，而且是至今为止最大规模的牛市。恒生指数从最低约60多点，涨到了1973年的1700多点！而房地产市场、进出口贸易、经济总量，都出现了空前的繁荣。丑到极处便是美。不到两年后的1969年，香港人开始从各个方面来解释股票市场的大幅度上涨了：例如时局的稳定、外资的涌入、“移民”资金的回笼等等。(网转）【赟注：详细见《香港几次大股灾1973年跌幅高达91.5%》】
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