爱华网凤天路—重庆城市和地产发展的经验和教训
一、
关于凤天路，这段时间有两个事情让自己保持着充分的关注。首先是金阳易城国际最后一栋楼即将开始销售，对于买房我是兴趣不大，但娃娃逐渐大了，读书却又是不得不考虑的问题。沙区外的朋友谁能否认，自己不是因为孩子的教育而关注沙区的房子呢？易城国际可以读树人小学分校，在众多朋友列举树人本部的各种故事以后，让自己觉得也许选择分校比本部可能对娃娃更好，当然经济因素也是一个不可忽视的因素。其次是沙区政府要迁出本区域的小道消息，最近开始大规模流传。我不知道这个消息的源头是出自大学城的开发商，还是出自沙区政府，或者是搬迁动力是否源于沙区政府的长远的规划。但这个消息，让我突然对凤天路有了更多的关注和思考。
二
关于凤天路，笔者有着太多的记忆。
现在的凤天路，有些什么？或者说，现在的凤天路，是个什么，我想这是厘清对凤天路的评价和对沙区政府搬迁的可能性分析的重要线索。
反复思考过，凤天路之特别在全重庆，几无第二。与凤天路齐名的是五黄路和新牌坊。在和朋友聊天的时候，他们的意见是凤天路无法和五黄路与新牌坊等重，特别是在重庆地产发展的历史中，新牌坊是龙湖的势力范围，全市无人不知；五黄路当初也是重庆大牌开发商云集的地方，但凤天路，在当时只有协信和华宇。
笔者并不认同这句话，这是用今天的眼光来看历史。
当时凤天路的代表产品，主要是芳草地，天骄年华，还有升伟新意境。尽管在今天，武城已经什么都不是了，升伟也可以忽略不计了，但当初的武城第一算是第一个成都企业来重庆，其产品芳草地是第一届重庆十佳小区的代表作品之一，升伟在重庆范围来看可能不算什么，但在沙区，升伟在当时也算鼎鼎有名。至于协信，因为天骄俊园在五黄路名声鹊起以后，天骄年华是以天骄俊园的升级版出现的。
今天的沙区，房地产市场在重庆市场已经沦为二流，北部城区自然无可比，南坪也将沙区甩在了身后。当重庆房地产市场起步阶段，沙区却是当时的整个市场的风向标。其开发商，产品，营销都基本算是整个市场的风向标。首先沙区是重庆房地产市场领域的外资最主要及聚集区，武城算是第一个来重庆的成都开发商，欣阳广场则的开发商是台湾青田地产，紫荆花园当初的营销推广，是重庆房地产市场中第一个以我们现在熟悉的操作思路和手法来进行的，其营销推广公司依然是台资企业，尽管他早已销声匿迹。后期的学林雅苑延续了紫荆花园的推广思路，学林雅苑是第一个建大型略显夸张销售中心的项目。在当初能够与之比美的项目基本不存在。笔者还可以清晰的记得当初天骄年华的推广思路，建筑上是以香港设计师陈世明的所谓第五代建筑，建筑的音乐性来推广的，天骄年华也是当时第一个引入超大中庭广场的项目，听说后来业主在广场闹事，让协信后悔不迭！
三
如果用今天的眼光来看，龙湖和金科才是重庆地产的代表，但这是现实，不是历史。
重庆第一届五十强的第一名是渝海，这个国企性质的开发企业当初以地王广场和巴渝世家两个产品蜚声重庆地产圈。第二届则是南方，那个阶段的南方，第一次引入了大盘概念，南方上格林40万方在当初算是超级大盘，而紧接着则是南方香榭里的1000亩项目，这是重庆出现的第一个千亩大盘。之后才是融侨的3000亩项目。当时的南方也是第一个引入异地事业部的公司，可惜这个异地的事业部葬送了南方的整个前程。
龙湖在当初的产品和物管，已经开始展露头脚，但市场的影响力，在那时还处于基本被忽略的地步。金科那时候，也只有一个金科花园一个项目。
华宇的真正崛起是以华宇广场作为代表作品的，华宇广场在重庆地产市场的影响力，就项目而言，除了当初学林雅苑以外，估计很难再找到这样一个项目的影响力与之匹敌。
在沙区核心区域，如此超大体量的建筑群，对华宇而言，是一个超级成功，华宇广场是华宇辉煌的开始，但很不幸也是结束，尽管华宇在华宇广场建设完成以后，才获得重庆五十强第一名的，但以后华宇代表性的作品在市场中的影响力却与华宇广场不可同日而语。
四
外资推动重庆地产市场格局。
沙区成为第一波外资聚集地，在2004年经开大道亮相以前，沙区无疑属于重庆地产市场的聚焦点。
经开大道重庆第二批次外资集中进驻，加上重庆城市发展方向北向化，属于凤天路的风景和风光从此江河日下。在八大金刚集中闹经开的背景下，大盘大手笔已经远远将凤天路小盘精品抛在了市场不被关注的角落。重庆地产市场第二波是以大盘精品来推动的，整个推动载体是区域和产品本身。
第三波外资推动则是在2007年直辖十周年以后，信合的狂飙拉开了重庆地产资本盛宴的序幕，恒大中海推动，龙湖被迫跟进，从此以后重庆地产开始进入了价格时代，即产品基本成熟，资本和价格成为了整个市场的主流符号。
从整个重庆地产市场来说，外资杂堆于那，哪里就攫取了全城的眼光。至于内资，龙湖在水晶郦城要完成以后，才从龙湖花园开始跳出来，市场影响力才开始凸显，但那时，龙湖对市场的影响力主要集中在产品和服务理念上。其品牌张力在2007年以前，并不足够强大。
五
尽管上面话题与沙区与凤天路毫不相关，但不厘清重庆地产发展的思路，你就无法正确理解整个重庆地产的现状，甚至也会看不清未来。
沙区为什么会成为第一波外资聚集地，为什么又会被外资抛弃，当然这不是沙区之过，这是重庆整个城市发展决策过程中，沙区的资源条件，区位位置所限定的。
反复思索，城市北向的依据和原因，笔者认为这是与北部城区较为平坦广阔的土地空间所决定的，沙区的问题，在于两座山将沙区绑定在了一个狭小局域的范畴，没有城市拓展空间，无法承载城市成长过程中大规模土地的供给，这是沙区被排除在城市发展方向之外的一个重要的原因。
但沙区无疑是重庆城市化发展过程中的先头兵，截止今天，重庆已经有两个区政府完成了搬迁（沙区和江北），即将搬迁的还有两个区政府（南岸和渝北）。对比江北，则更可以证明沙区发展滞后，在天在地不在人。狭小的凤天路，只能提供上千亩的土地储备，这点甚至无法与北部新区的一个个盘的面积相抗衡，这才是凤天路的影响力在经开区亮相以后迅速坠落的根本原因。江北区政府搬迁以后，迅速面临沙区政府搬迁的困境，即无可供开发和出让的土地限制，江北区政府的搬迁对整个城市推动的价值甚至到了几乎可以忽略不计的地步，江北区政府的搬迁，真正对地产企业有帮助的只有两个项目，金科廊桥水乡和中亿阳明山水，但这两个项目则因面积过小在市场上很快失去声音。
仔细衡量江北区的土地资源，显然你会发现曾经的江北区政府决策水平导致了江北向更加现代化方向发展。作为一个几字形的沿江地块，江北区的中部最大的问题在于中部狭小无纵深，下部远离城市建成区，上部较为繁华且位于城市拓展区的中心区域，且有大量的土地供给，江北农场，大石坝，南桥寺，这一大片土地平坦而位于城市的核心区域，可惜江北区忽略了江北农场，将南桥寺作为了拆迁安置区，大石坝没进行处理。如果江北区政府当初搬迁方向是向这个区域，那么整个城市发展方向或许会演绎出另外一种完全不同的结果。
南岸区政府的搬迁，在区政府发展思路的摇摆和不定中反复循环，这是现在的区政府仍然没有完成搬迁的原因。
没有土地，自然会被以土地为绝对资源的地产商抛弃，而没有地产资本的聚集，市场自然也就远离沙区。
六
在梳理凤天路的时候，我们可以从凤天路上发掘出政府，房地产市场，城市甚至开发商成功和失败的所有影子。
为地所困是沙区政府搬迁凤天路后影响力不够大的主要因素，但当初沙区还有可以选择的搬迁区域么？大学城隧道未通，大学城规划没启动，大学城方向显然不是可以考虑的；土湾片区全是旧城区，土地资源依然稀缺，双碑方向则是当时重庆的两大核心支柱企业，嘉陵厂和重庆特钢厂，城市改造难度极大，土地资源一样极为紧缺。
这样的条件下，回过来在看凤天路上有的资源，西南医院，新桥医院，三军医大学，沙区政府，重庆市图书馆。从这些配套来看，不管是新牌坊，还是五黄路根本不可与之相比。但如果只有这些，凤天路依然只是等同于五黄路和新牌坊。
在这里笔者要提到金阳的易城国际。这算在这几个区域中，最具有反应区域属性差异性的最重要的因素。如果凤天路只有大型居住小区，以及相当成熟的配套，那么他仅能说这是一个非常好的城市居住区。易城国际之不同在于，他是沙区政府规划在凤天路上的一个城市综合体，而这个规划在2007年左右的时间就定下来了，如果将时间倒推，2007年的城市综合体在重庆地产市场中，绝对算一个极为先进的概念，但城市综合体的规划，同时也意味着沙区政府对凤天路的定位不是一个纯粹的居住区，而是一个典型的城市次级商圈的定位。易城国际的项目规划有酒店，有沃尔玛，有KFC，有电影院。这三种配套，在社区内依然相对较少，电影院在新牌坊与五黄路依然没有，沃尔玛和KFC如今也不多见，关键的问题在于这两种商业配套，他不是社区属性，而属于商圈中心的属性。而易城国际收官之作是写字楼，在今天看来，这显得有些不伦不类，但如果从其规划本意来看，这显然是一个城市综合体的典型配置，而城市综合体的规划定义，就是凤天路是沙区的第二个核心区域。
从区域规划和最后成型的产品来看，五黄路没有城市综合体，新牌坊也没有城市综合体。也就是城市规划的角度来看，五黄路和新牌坊只能算城市拓展的边缘区和扩展区，但不是以一个城市独立的次级中心来规划的。从城市等级来说，凤天路显然与五黄路和新牌坊相比，具有较高的城市等级和地位。
七
在我们分析重庆本土企业的老五家的时候，南方的不成功，主要在于房地产市场早期形式混沌，而企业领导人没有能力看清整个行业发展的方向，加上企业管理者自身素质的缺失，从历史和现实的角度来看，南方都应该是最有可能成为今天重庆地产的领头企业的可能。南方上格林的位置之优越，已经超过了新牌坊；华宇则是因为选择了与沙区共进退，同时没能看到沙区注定不能成为城市发展方向的可能，假设如果当初华宇在八大金刚闹经开的时候，重兵经开区，华宇是否还是今天的华宇，企业内部的改变，必然会因为环境的改变而改变，在沙区一支独大和在经开区面临激烈的竞争下的华宇，不可能延续沙区模式一直走下去的，也许其产品更新，思维观念更新会来的更早更快，华宇是典型的成功是失败之母的案例；龙湖呢，说起龙湖成功，笔者想提一个细节，即龙湖的前身是中建科，以中字头挂名的企业，在信息的理解和城市发展的理解上自然会有所不同，这是龙湖有胆量有信心深耕新牌坊的重要原因之一，如果不明未来方向，我不相信龙湖能扎根与此深耕长达10年之久，其次如果选择沙区深耕，即便10年之后，龙湖依然不可能是今天的龙湖；至于金科我认为其核心优势即主城第一个项目的位置，让其有了得天独厚的企业优势，为企业少走弯路，不走弯路奠定了充实的基础。最后要说的是协信，协信是一个值得人尊敬的草根企业，其早期产品美誉度，甚至盖过龙湖，重庆地产市场也才有了那句协信是重庆地产的黄埔军校的笑称。分析协信的产品和区域覆盖，你会发现协信在这两者之间几乎毫无规律和延续性可言，你甚至可以用东一榔头西一棒子来形容协信在地产市场的表现。没有明确的方向，也就更不用说没有正确的方向，这是协信这么多年折腾的最累，而到今天依然大大落后于龙湖和金科的重要原因。做一个假设，同样的假设，如果协信当初在凤天路扎下重兵，或者在经开区扎下重兵，今天的协信会是什么样子？一直看不清城市发展的脉搏和思路，因此也就无法理解地产企业真正发展的核心原因，这是今天协信的结果。
八
于是我们继续假设，如果当初凤天路的招商引资，换一个模式进行会是什么样子，即土地大块成片处理和出让，将整个凤天路交给两三个开发商集中打造，今天的凤天路会是一个什么样？
这就涉及到我们今天对沙区城市发展的顺序的梳理和思考。
按照今天沙区城市发展的现状，沙区显然可以走一条与曾经走过的不一样的路线。即从凤天路出发，以沙区核心区域为中心，展开环线拓展，也就是先出让华宇现在凤鸣山区域的项目，围绕凤鸣山环线，向梨树湾方向，双碑方向发展，这样的顺序，同时政府规划用好沙区的教育资源，这样一方面形成了集中开发的规模优势，同时也保障了集中开发大量的土地出让。有较大的土地出让，对招商引资的对象无疑具有较大的吸引力。
但现实却是凤天路土地出让完成以后，沙区政府土地出让四面出击，以至于地块零散狭小，而这样的土地资源，无法赢得大的土地资本的亲赖，因此沙区的开发商档次开始越来越低，以至于没有全市一线企业参与到沙区整个开发建设过程中来，这进一步导致了沙区房地产市场的滞后与落后。
这也是凤天路之后，沙区房产市场几乎处于一种被市场遗忘的真实原因所在。
九
金阳易城国际最后一栋楼，极为凤天路收官之作，这之后，凤天路将再无项目可售，这意味着凤天路作为一个城市建设的完成与完结。
任何事情结束以后，人们都有一个总结的惯性，前些天，给一帮朋友聊天的时候，想到一个话题，或者是这个地产圈会有很多人感兴趣的话题。那些年，凤天路上的那些人和那些事。也许这个话题并不会多热闹，因为曾经在凤天路上的那一帮拓荒者很多已经淡出了地产舞台，而后来的则深深根植于经开大道的热闹和喧嚣之下，而无从理解凤天路上的那些故事的酸甜苦辣。
但沙区政府的二次搬迁，对凤天路的回忆与议论，可能又将开始泛起，尽管其现实已经不可能决定其有多大的影响力，但对于一个城市，对于一个区级政府，其价值和意义，其经验教训却是极为巨大的。
十
如果沙区政府搬到大学城，那么首先从动机来来说，沙区政府现在搬迁至大学城，已经不是出让土地角度开始，而是以经营土地为契机搬迁的，这点在区级政府的发展思路中，无疑又在一次走在了最前面。
众所周知的中国地方政府土地财政，在沙区来看，搬迁至大学城已经毫无价值，因为大学城的土地出让已经进入中后期，当然大学城和西永片区仍然有相当的土地储备，其搬迁对土地销售的意义和影响依然较为巨大。
但梳理现在大学城的现状，我们可以推理，如果沙区政府准备搬迁，现有地产商推动的因素甚至强过了沙区政府自身推动的因素。大学城为龙湖，金科，富力囤积土地的重兵之地，富力3000亩，金科2000亩，龙湖3000亩，但这几个企业目前开发规模和速度与之体量来看，都极为不匹配，且整个大学城房价甚至不及璧山的房价，如何让现有几个开发企业能够赚钱并提升土地的价值和利用效率，甚至比现在政府搬迁销售土地更为迫切。
大学城与璧山的两公里的距离，也是大学城发展的一个难题，相对于璧山，大学城是城不成，不成城。区域配套严重滞后，城市推进速度缓慢，让大学城失去了主城区的光环和想象力，如果不加改变，大学城甚至有可能沦为璧山的附属城市的可能，这对沙区来说，是不可想象和无法容忍的现状。
外部契机则是九龙坡政府主推西部城区的崛起，华岩和大学城刚好一衣带水，唇齿相依，一荣俱荣。集合两个区级政府的力量来发展大学城，是沙区政府最乐意见到的。
但大学城的发展属于未来，已经超过了本文要讨论和探讨的范畴，那属于未来话题。
十一
也许再过10年的地产市场，已经无人能想起凤天路和凤天路的那些故事。就像今天，如果没有一个易城国际销售，我想地产市场早已习惯将凤天路遗忘。但沙区政府的搬迁，注定要让这个话题重新响起。
首先是因为一旦区政府搬迁，现有区政府的土地是一块黄金宝地，成为阶段性地王也不是没有可能。其次从城市功能来说，沙区政府在凤天路已经不再承载任何启动和支撑本区域发展的价值和意义，而高昂的土地价格，又注定无法让区政府现有地块成为一个纯粹的居住小区，第三从城市发展角度来看，金阳的城市综合体的形成，客观上又描述出凤天路作为城市的一个核心区的商业功能的巨大需求和未来。
基于此，笔者的判断，如果一旦沙区政府土地出让，其地块上将不可避免出现大体量的综合性商业物业，大型城市综合体是这个地块唯一的规划可能。或许其建成之后，出现一个风天天街之类的大型商业中心也不是没有可能。
