贡院6号三 湘天贡院三

贡院6号(三)

一、2002年北京“楼王”——贡院6号

“贡院6号”位于东城区贡院西街6号,由五幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写字楼,一座电信博物馆)组成,三幢豪华公寓拥有全北京最高的房价:每平方米4万元,顶级套房每平米6万元,最小的一套住宅133平方米,约530万元;最大的一套住宅面积470平方米,约1880万元。三幢公寓只有一栋对外出售,总共50套。项目建设用地原明清贡院旧地,解放后是北京市共青团团校所在地,后来是邮局。

“贡院6号”不过三栋高层塔楼而已,但确定为涉外公寓后,2002年的对外销售价格为50000元/平方米,成为当时北京城的商品房“售价之王”。

购房着一半是海内外跨国公司的公司,一半是用于投资的国内富翁,而长期居住在这里的人以在华工作的外国高级代办为主。

其实房子还是同样的房子,居住的单元面积也是160—240平方米,只不过房间的装修材料却十分地豪华且奢侈。

“贡院6号”有6种不同户型的装修房,总体上可用“披金戴银”来描述:用真马尾编制的床头,吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具,用手工贴制的金箔、银箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的墙体,整块施华洛世奇天然水晶雕刻的嘴开关,还有更多从国外量身定制的装饰设施。所有这些奢华的装修,显示出这个项目的贵族型、现代型、总统型、豪华型、皇宫型。

“贡院6号”总共只有150多套房,但对外只卖50套,其余房子被集团团购了,等待升值后出售。果不其然,2009年“贡院6号”房价飙升到9万元时,二家单位终于“出手了”。据悉,实力雄厚的中信集团拥有一栋楼产权房50套,北京首创集团对外销售他的50套房。

奢侈、摆谱的“贡院六号”,也并不是你有钱就能买到的,它的客户群都是一些行业的领军人物。楼盘的策划者,北京世纪百人行投资顾问公司董事总经理童渊说:“贡院六号的目标客户是企业董事长、董事及合伙人、CEO、总经理及其他高级别的专业人士,而且他们一定对生活品质要求较高。”

2002年,北京鲜有每平方米2万元以上的房子,上海最贵的豪宅也不过2万元,而香港大约7万港元左右。所以,在北京像“贡院六号”这样的豪宅已达到香港豪宅的中档价位了。

据北京工商局的登记资料显示:“贡院六号”楼盘的开发商“北京绿都源房地产开发有限公司”的注册地在北京亦庄开发区,注册资本为1000万元,法人代表是杨希。他的海口大都置业有限公司占该公司58%的股份,其余42%的股份由北京市邮电局持有(被拆迁单位)。

“北京世纪百人行投资顾问公司”是“绿都源”的顾问和战略合作伙伴,全面参与了“贡院六号”的策划、修建和销售。据其董事总经理童渊介绍,“贡院六号”总建筑面积为4.5万平方米,共有150套房。已售出的20余套房大多为一次性付款,越大越豪华的反而越好卖,这是投资豪宅的开发商们最大的感触。

购买“贡院六号”业主,大量还是以出租为主,月租高于5000—6000美元,其中450多平方米的法国皇朝套房租金预计将会在15000美元左右(世界银行亚洲总裁长期租住在此)。

童渊说:“中国现在需要尖端的产品。中国尖端产品的市场很大,也很广。各种顶级的技术我们在应用,顶级的汽车中国有很多人要,顶级的产品中国有市场,房地产项目当然也一样,‘贡院六号’可以算是首个国内顶级地产项目。”

“贡院六号”和别墅的目标客户很大程度上是同一群体,“业主很多是已经拥有别墅的人,但又购置了‘贡院六号’,首先是因为它的品位与众不同,而便利的交通、严密的保安系统也是其优势。”


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二、地产销售策划大王——童渊

2006年7月10日《时尚家居置业》(非公开销售杂志)刊登的一篇文章——我在北京的十三年。

童渊,男,曾任北京利达行房地产咨询有限公司总经理,现任鹏润地产总经理。

谈及楼盘营销,童渊认为,在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广,最后才是销售。

13年前,童渊跟随邓智仁从香港来到北京。从1993年邓智仁的北京利达行房地产咨询有限公司总经理,到1996年自己创办的北京富利安房地产咨询有限公司董事总经理,到成立北京世纪百人行投资顾问有限公司出任董事总经理,再到2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产总经理。童渊的角色发生了根本的改变,从乙方到了甲方。他说,做开发商只是找到了一个可以发挥的平台,希望今后能有更大的突破,把营销做的更主动化。他是这样来总结自己在北京地产圈的13年的,他说,在北京,叫过他“童总”的有上万人之多,他在北京代理销售的楼盘共计100个左右,实现市值近200个亿。

1990年,童渊从加拿大留学后回到香港。当时有几方面的工作可以选择:外贸公司、银行、金融、保险、房地产。当时他的一个在利达行工作的同学要离开该公司,于是就有了一个空位,他同学问他是否愿意去,童渊一口便答应了下来。这就是童渊涉足房地产的第一步。童渊从市场调研员做起,每天的工作就是收集房源、剪报纸、做分析,半年后,童渊开始做职别高一些的业务员,由于有半年做调研员的经验,在收集房源的过程中他认识了很多业主,积累了一定的客户资源,这使他工作起来如鱼得水。到1993年时,他完成了20个亿的销售额,成了香港的销售冠军。这样,他深得老板邓智仁的器重,后来邓智仁便邀请他到北京发展。

当年在利达行,童渊给北京房地产界带来了全新的房地产销售模式——直销、拜访客户以及各种营销战略组合。童渊到北京时,正值万通新世界推出。这个在北京地产界带有里程碑式的项目,首开北京楼盘代理销售之先河,他和冯仑、潘石屹等人一起创造了销售奇迹。

做万通新世界成功的光环还未褪去,后来玫瑰园的失败又迫使童渊离开了利达行。1996年,他成立富利安,任董事总经理,在北京和上海同时开展业务。富利安发展两年后,童渊再一次证明了自己在业务上的实力。做富利安时,他创立了“联合代理销售体”的新模式——与开发商合作共同销售,使销售代理介入开发商的营销阶段,随后这种模式被所有的销售代理公司采纳。

谈及楼盘营销,童渊认为,在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广,最后才是销售。房地产的定位是一切营销之中的第一步,房地产的包装也有相当的技巧,比如一个好的楼盘案名就可以给项目带来很高的人气,像他做的北京01数码城、贡院六号等就是如此。

在香港对内地房地产的影响上,童渊列举了10余个源于香港的模式,诸如:直销、期房、按揭、代理、佣金、策划、广告、小户型、豪宅、精装修、会所、物业管理、包装、投资等等。


  

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