爱华网贡院6号（三）
一、2002年北京“楼王”——贡院6号
“贡院6号”位于东城区贡院西街6号，由五幢深色小楼（三幢豪华公寓，一幢写字楼，一座电信博物馆）组成，三幢豪华公寓拥有全北京最高的房价：每平方米4万元，顶级套房每平米6万元，最小的一套住宅133平方米，约530万元；最大的一套住宅面积470平方米，约1880万元。三幢公寓只有一栋对外出售，总共50套。项目建设用地原明清贡院旧地，解放后是北京市共青团团校所在地，后来是邮局。
“贡院6号”不过三栋高层塔楼而已，但确定为涉外公寓后，2002年的对外销售价格为50000元/平方米，成为当时北京城的商品房“售价之王”。
购房着一半是海内外跨国公司的公司，一半是用于投资的国内富翁，而长期居住在这里的人以在华工作的外国高级代办为主。
其实房子还是同样的房子，居住的单元面积也是160—240平方米，只不过房间的装修材料却十分地豪华且奢侈。
“贡院6号”有6种不同户型的装修房，总体上可用“披金戴银”来描述：用真马尾编制的床头，吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具，用手工贴制的金箔、银箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的墙体，整块施华洛世奇天然水晶雕刻的嘴开关，还有更多从国外量身定制的装饰设施。所有这些奢华的装修，显示出这个项目的贵族型、现代型、总统型、豪华型、皇宫型。
“贡院6号”总共只有150多套房，但对外只卖50套，其余房子被集团团购了，等待升值后出售。果不其然，2009年“贡院6号”房价飙升到9万元时，二家单位终于“出手了”。据悉，实力雄厚的中信集团拥有一栋楼产权房50套，北京首创集团对外销售他的50套房。
奢侈、摆谱的“贡院六号”，也并不是你有钱就能买到的，它的客户群都是一些行业的领军人物。楼盘的策划者，北京世纪百人行投资顾问公司董事总经理童渊说：“贡院六号的目标客户是企业董事长、董事及合伙人、CEO、总经理及其他高级别的专业人士，而且他们一定对生活品质要求较高。”
2002年，北京鲜有每平方米2万元以上的房子，上海最贵的豪宅也不过2万元，而香港大约7万港元左右。所以，在北京像“贡院六号”这样的豪宅已达到香港豪宅的中档价位了。
据北京工商局的登记资料显示：“贡院六号”楼盘的开发商“北京绿都源房地产开发有限公司”的注册地在北京亦庄开发区，注册资本为1000万元，法人代表是杨希。他的海口大都置业有限公司占该公司58%的股份，其余42%的股份由北京市邮电局持有（被拆迁单位）。
“北京世纪百人行投资顾问公司”是“绿都源”的顾问和战略合作伙伴，全面参与了“贡院六号”的策划、修建和销售。据其董事总经理童渊介绍，“贡院六号”总建筑面积为4.5万平方米，共有150套房。已售出的20余套房大多为一次性付款，越大越豪华的反而越好卖，这是投资豪宅的开发商们最大的感触。
购买“贡院六号”业主，大量还是以出租为主，月租高于5000—6000美元，其中450多平方米的法国皇朝套房租金预计将会在15000美元左右（世界银行亚洲总裁长期租住在此）。
童渊说：“中国现在需要尖端的产品。中国尖端产品的市场很大，也很广。各种顶级的技术我们在应用，顶级的汽车中国有很多人要，顶级的产品中国有市场，房地产项目当然也一样，‘贡院六号’可以算是首个国内顶级地产项目。”
“贡院六号”和别墅的目标客户很大程度上是同一群体，“业主很多是已经拥有别墅的人，但又购置了‘贡院六号’，首先是因为它的品位与众不同，而便利的交通、严密的保安系统也是其优势。”
二、地产销售策划大王——童渊
2006年7月10日《时尚家居置业》（非公开销售杂志）刊登的一篇文章——我在北京的十三年。
童渊，男，曾任北京利达行房地产咨询有限公司总经理，现任鹏润地产总经理。
谈及楼盘营销，童渊认为，在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广，最后才是销售。
13年前，童渊跟随邓智仁从香港来到北京。从1993年邓智仁的北京利达行房地产咨询有限公司总经理，到1996年自己创办的北京富利安房地产咨询有限公司董事总经理，到成立北京世纪百人行投资顾问有限公司出任董事总经理，再到2005年出任黄光裕旗下的鹏润地产总经理。童渊的角色发生了根本的改变，从乙方到了甲方。他说，做开发商只是找到了一个可以发挥的平台，希望今后能有更大的突破，把营销做的更主动化。他是这样来总结自己在北京地产圈的13年的，他说，在北京，叫过他“童总”的有上万人之多，他在北京代理销售的楼盘共计100个左右，实现市值近200个亿。
1990年，童渊从加拿大留学后回到香港。当时有几方面的工作可以选择：外贸公司、银行、金融、保险、房地产。当时他的一个在利达行工作的同学要离开该公司，于是就有了一个空位，他同学问他是否愿意去，童渊一口便答应了下来。这就是童渊涉足房地产的第一步。童渊从市场调研员做起，每天的工作就是收集房源、剪报纸、做分析，半年后，童渊开始做职别高一些的业务员，由于有半年做调研员的经验，在收集房源的过程中他认识了很多业主，积累了一定的客户资源，这使他工作起来如鱼得水。到1993年时，他完成了20个亿的销售额，成了香港的销售冠军。这样，他深得老板邓智仁的器重，后来邓智仁便邀请他到北京发展。
当年在利达行，童渊给北京房地产界带来了全新的房地产销售模式——直销、拜访客户以及各种营销战略组合。童渊到北京时，正值万通新世界推出。这个在北京地产界带有里程碑式的项目，首开北京楼盘代理销售之先河，他和冯仑、潘石屹等人一起创造了销售奇迹。
做万通新世界成功的光环还未褪去，后来玫瑰园的失败又迫使童渊离开了利达行。1996年，他成立富利安，任董事总经理，在北京和上海同时开展业务。富利安发展两年后，童渊再一次证明了自己在业务上的实力。做富利安时，他创立了“联合代理销售体”的新模式——与开发商合作共同销售，使销售代理介入开发商的营销阶段，随后这种模式被所有的销售代理公司采纳。
谈及楼盘营销，童渊认为，在房地产的营销中应当分4个大环节——定位、包装、推广，最后才是销售。房地产的定位是一切营销之中的第一步，房地产的包装也有相当的技巧，比如一个好的楼盘案名就可以给项目带来很高的人气，像他做的北京01数码城、贡院六号等就是如此。
在香港对内地房地产的影响上，童渊列举了10余个源于香港的模式，诸如：直销、期房、按揭、代理、佣金、策划、广告、小户型、豪宅、精装修、会所、物业管理、包装、投资等等。
